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标题: 朋友到一房产公司的面试题 [打印本页]

作者: ajcoco 时间: 2012-5-6 15:48
标题: 朋友到一房产公司的面试题
一、如何降低资产负债率，有哪些办法
二、广告费，接待费占销售收入的百分比
三、房屋经营性出租与融资性出租两者间的区别
四、开发成本有几个科目
五、新会计准则新增了哪几个科目

作者: ajcoco 时间: 2012-5-6 15:49
哪位高手可以解答··跪谢

作者: 财务匪兵 时间: 2012-5-7 00:49
1资产负债率=总负债比上总资产总负债的理解和总资产的理解，这是一个比率问题负债和资产抵消部分的减少其实可以增加比率，但是总额上可能不太好看，这种比率的思路，我觉得应该切合实际，主要考虑报表使用者的要求，实际工作中，银行都是啊哦啊哦的
2这个百分比不好确定啊，广告对销售有一定促进，所得税上，广告费好像特殊的是医药，医药好像25
%，不能抵扣的有烟，房地产业15%，招待费是那个千5和60%
3这个问题税务上我倒是可以回答，但是会计分录上我也拿不准。融资性和经营性时间不一样，可能产生的权益不一样所有权可能转移等等，税务上，经营性出租，要考虑除了营业税，还要房产税从租的12%，土地使用税，这么算下来也确实不少了，加上合同是租赁合同千1.融资性就是要考虑2种，是否回购，融资性房地产回购，我觉得还是老老实实分2步走，争议很大，我也没实际操作过，不回购的，营业税要按全额来上，在产权转移时缴纳契税，土增也要做，实际上融资性房地产租赁还是非正常的，这个问题需要慢慢考虑

作者: 财务匪兵 时间: 2012-5-7 00:56
4开发成本科目这个就不说了，设置核算的时候，想好核算思路就可以设置出想要的科目
5新会计准则增加了多少科目。。。。这个我也拿不准，应交税费把其他应交款和应交税金给合了，短期投资长期债券投资啥的都改成交易性金融资产可供出售金融资产持有到期，低耗啥的变成周转材料，多了最重要的投资性房地产和长期股权投资，这两个我都没掌握好。。。。。商誉分出来了。应付职工薪酬把以前福利和工资合了，取消了预提和待摊递延税金变成了递延所得税资产和负债。。。好像这么多，还有变了几个字的，这些都是我被一次面试后恶补了一次

作者: 谢镇 时间: 2012-5-7 10:06
三、房屋经营性出租与融资性出租两者间的区别
房屋经营性出租指的是将自有物业（或为固定资产，或为开发产品）转为经营物业（投资性房地产）会计分录如下：借：投资性房地产贷：开发产品或借:投资性房地产贷：累计折旧贷固定资产出租时收入做其他业务收入，投资性房地产累计折旧做入其他业务成本。
融资性出租，

作者: DAV1007 时间: 2012-5-7 10:26
学习了

作者: 徐月军 时间: 2012-5-7 10:33
学习了。毛塞顿开

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-5-7 10:54
除第一个外都是基本问题，自己查下书。
资产负债率=总负债/总资产
理论上降低：1：分子减少，2：分母增大
但实操中涉及不同的因素：如流动比、速动比、资产总额、甚至都牵扯到所有者权益，只有根据报表的用途来调整，另外还涉及到资产里的预付账款和负债里的预收账款以及递延税款，不是一句话两句话说的明白的，所以只有根据实际情况定。
仅仅是面试，回答那2个理论上的就行了，

作者: ajcoco 时间: 2012-5-7 11:34
谢谢大家的解答啊·

作者: 韩冰冰 时间: 2012-5-7 14:12
呵呵，是些基本的理论知识，是应该知道的。

作者: Possion 时间: 2012-5-7 14:41
经营性租赁和融资租赁最本质的区别还是所有权问题吧，经营性租赁的对象是使用权，所有权不变。融资性租赁的最终目的是要获得所有权。

作者: 494042450 时间: 2012-5-7 15:21
学习了

作者: 草根儿 时间: 2012-5-7 16:03
面试考官考这些太内个了，呵呵

作者: 杨杨1 时间: 2012-5-8 10:55

作者: 一片柠檬草 时间: 2012-6-12 16:29
学习了

作者: 刘魁 时间: 2012-6-13 07:18
1、我认为降低资产负债率有两种方法；（1）负债率=负债总额/资产总额，正常情况下，企业的负债额一定低于资产总额。以一项资产偿还一项债务后，就能使资产负债率降低。（2）增加所有者权益，资产可同时增加，如果企业有预收账款，可把预收转收入一部分，就会增加了所有者权益（我公司对银行报表就是这样操作的）
2、房地产的广告费不能超过收入的15%，招待费不能超过发生额的60%，收入的千分之五，熟小按谁

作者: 老年使者 时间: 2012-6-13 10:26
学习一下！！！！！！！！！

作者: 刘魁 时间: 2012-6-14 07:07
1、资产负债率=负债总额/资产总额    如何降低资产负债率，我认为有两种方法：（1）、在正常情况下企业的负债总额会小于资产总额，以一项资产偿还一项债务后，可以使企业的资产负债率降低。
（2）、在企业负债金额不变的情况下，可以增加所有者权益（如：转预收账款可以视同收入来增加所有者权益，达到降低资产负债率的目的，银行报表一般都是这样的）
2、房地产广告费不能超过  销售收入的15%，招待费不能超过发生额的60%，熟小按谁。
3、二者在税收方面的差异很大。1、营业税方面，税基差别很大。融资出租企业缴纳的营业税税基是抵扣成本后的余额，而经营性主体从事的出租活动缴纳的营业税税基是合同的价额，显然后者承担了比前者更重的税负。2、印花税方面，税率差别很大。对于要缴纳印花税的融资l企业来说，税率是5‰，而对经营性租赁来说，税率是1‰。
4、六个二级科目（可根据情况设置三级明细）
5、新增了应缴税费科目，应付职工薪酬，投资性房地产，好多..........科目

作者: lichun3382 时间: 2012-6-16 06:57
学习中。。。。。

作者: 神仙姐姐77 时间: 2012-6-16 10:21

韩冰冰发表于 2012-5-7 14:12
呵呵，是些基本的理论知识，是应该知道的。

好好学习

作者: 阿莱 时间: 2012-6-16 10:59
学习中

作者: 兰花草520 时间: 2012-6-17 22:26
学习了

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-6-17 23:29
不错学习学习

作者: xzy0502 时间: 2012-6-18 00:29
一、如何降低资产负债率，有哪些办法
资产负债率=负债/资产，那么要降低这个比率，一是降低负债，二是增加资产，另外负债=资产-所有者权益，因此还可以提高所有者权益来达到目的。

二、广告费，接待费占销售收入的百分比
这个不是绝对的答案，只是考验你对行业的熟悉程序。说个大概比率，不要离谱即可。
三、房屋经营性出租与融资性出租两者间的区别
房屋经营性出租，是指把使用权出租，只是取得租金收入，租赁时间较短，这时房屋的经营风险还在出租方；而融资性租赁，虽然也是为了取得资金，但目的不纯粹是取得租金收入，而是为了融通资金，出租期间较长，而且一般在合约中约定，租赁方承担房屋的主要风险。

四、开发成本有几个科目
这个根据各个企业的情况而定吧，但大致有“土地转让成本”、“前期开发成本”等。

五、新会计准则新增了哪几个科目
比如有交易性金融资产、交易性金融负债、累计摊销、持有至到期投资、投资性房地产、库存股等，还有持有至到期投资减值准备、投资性房地产减值准备、、、

作者: tzlong1977 时间: 2012-6-18 22:53

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 别了温哥华 时间: 2012-6-20 13:31
学习过了

作者: tzpyl 时间: 2012-7-9 11:20
是些基本的理论知识，是应该知道的
0

作者: zuoli 时间: 2012-7-9 12:08
学习了

作者: 王艳婷 时间: 2012-7-10 09:46
再次学习

作者: 斯岸伊人 时间: 2012-7-23 15:08
一、如何降低资产负债率，有哪些办法
回答：降低：1、房产行业预收的房款记录到预收帐款，故造成负债加大，可以加快销售资金回笼速度，促使住宅具备交房条件，结转相应房产利润，进而降低资产负债率。
二、广告费，接待费占销售收入的百分比
回答：房产行业广告、宣传费占销售收入15%；业务招待费按4：6分成，60%的千分之五可以扣除。
三、房屋经营性出租与融资性出租两者间的区别
回答：两者区别在资产所有权归属是否改变
四、开发成本有几个科目
回答：开发成本分为7个科目，土地成本，前期费用，建安费用，配套费用，基础设施，装饰费用，开发间接费用。
五、新会计准则新增了哪几个科目
这个不太清楚。

作者: 付丽俊 时间: 2012-7-23 15:57
学习了，谢谢分享。

作者: 濛濛 时间: 2012-8-24 15:42
⊙﹏⊙b汗，恶补吧

作者: 人在远疆 时间: 2012-8-24 16:29
学习了

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