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标题: 房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 [打印本页]

作者: 狼毒花 时间: 2012-5-6 09:38
标题: 房地产预收的诚意金、订金、定金的处理
（一）定金的税务处理
　　所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%定金具有担保性质。
　　根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？
　　根据关于印发 <营业税问题解答[之一]>的通知（国税函发[1995]156号）文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
　　《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。
　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
　　因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　基于以上政策规定，预收定金必须要交企业所得税和营业税。
　　（二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理
　　订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。
　　订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税。订金暂时可以记在“其他应付款”。
　　但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-5-6 11:22
向楼主学习，回复

作者: nthzy 时间: 2012-5-6 20:03
讲得透彻，便于理解

作者: helena025 时间: 2012-5-6 22:16
谢谢楼主分享，学习

作者: hebellc 时间: 2012-5-6 23:23
不过现在很多定金都可以退的

作者: xky135 时间: 2012-5-7 08:23
学习学习

作者: 依兰日记 时间: 2012-7-24 16:01
学习了，谢谢楼主分享

作者: pyjlll86 时间: 2012-7-24 16:23
好好看看，谢谢楼主分享了

作者: dina0929 时间: 2012-8-24 08:59
学习学习，现在已经开始收取了

作者: 暖暖若 时间: 2012-12-12 15:52
借鉴参考下与我公司处理得是否一致

作者: 你听的到 时间: 2012-12-12 22:15
谢谢，分享！！

作者: 你听的到 时间: 2012-12-12 22:27
学习了！！

作者: 水云间海心 时间: 2012-12-29 08:51
讲的很明白的，谢谢楼主

作者: gyj418276792 时间: 2013-3-10 16:31
谢谢。讲解的很细致

作者: 276077787 时间: 2013-3-11 20:35
好好看看

作者: HXQ49006 时间: 2013-3-16 10:48
原来定金和订金的区别在这里呀，学习了

作者: 红豆 时间: 2013-6-8 20:15
感谢楼主分享，正好要用上了

作者: taonx88 时间: 2013-6-26 11:20
学习了

作者: 指尖微凉 时间: 2013-6-29 23:15
现在诚意金都要收取营业税了。

作者: 茶心如禅 时间: 2013-6-30 06:10
回复支持一下

作者: taonx88 时间: 2013-8-7 13:29
学习了，谢谢楼主

作者: lixiaobo 时间: 2013-8-7 14:41

nthzy 发表于 2012-5-6 20:03
讲得透彻，便于理解

讲得很好，应该学习

作者: 裕衡宝贝 时间: 2014-3-10 14:21
感谢楼主分享

作者: 烈日炎炎 时间: 2014-3-10 16:17
终于整明白了

作者: yy790124 时间: 2014-3-18 22:54
有用的资料

作者: yzqiuling 时间: 2014-3-19 00:13
确实是真正的好东西，非常值得推荐

作者: 天空的梦想 时间: 2014-3-19 10:14
好好学习

作者: 694608114 时间: 2014-3-19 10:17
谢谢楼主，学习下

作者: 依目了然 时间: 2014-3-19 15:05
学习学习

作者: quan123 时间: 2014-4-6 21:46
学习学习谢谢分享

作者: 散步的云彩 时间: 2014-10-31 16:38
同意观点

作者: yyfbut205 时间: 2014-10-31 22:57
值得学习。。。。

作者: zhang11jun 时间: 2014-11-1 21:43
学习学习

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