销售不动产差额纳税一览表 - 房地产会计网

销售不动产差额缴纳营业税一览表（从包销业务讲起国税函〔1996]684号）

序号

法律依据

主要规定

备注

财税〔2003]16号第三条第二十款

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

销售不动产是全额征税还是差额征税？

法函〔2003]34 号

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，逸出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

什么情况下可以卖地？

财税〔2003]16号文件第二条第七款

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

什么情况下卖地可以差额征收？卖地和卖项目的异同。达到25%投资

财税〔2003]16号第四条

营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

差额征税的扣税凭证和如何规定?

国税函〔2005]77号

合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。

什么是合法有效凭证?

国税函〔2005]83号文第三条

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

上一环节没有缴税，是否可差额征收？

总结

房地产企业差额征收营业税的规定给房地产企业成立销售公司，从而将增值额降低少缴纳土地增值税的筹划成为现实。因为企业所得税和营业税在分解利润时，完全不受影响，只有土地增值税增值率降低了。但注意这里要多缴契税，要看本公司是否适合这样作。还要注意办理按揭贷款的困难是否可以得到解决。