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标题: 房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-4-21 19:16
标题: 房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析
房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析

一、房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。
国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
出台、调研、修正

二、房地产经营业务范围及开发产品
完工确认条件（31号第三条）
（一）房地产经营业务范围：
◇土地开发
◇开发产品的建造、销售
（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：
1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号]

房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？
房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
关于开发产品竣工证明材料：
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。
实际工作中，由于房地产开发企业未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。

房开企业完工时间选择的争议--海南案件处理
一旦确定完工时间，就是意味着：
1、企业的费用不能资本化了，即开发成本被禁止记入了。
2、未完成的工程只能以预提方式进入成本（或者10%对于企业来说太小了）。
3、三十二条的规定是给企业结算成本的时间而不是给企业新发生工程费用进入开发成本的时间，也就是给时间让企业拿发票来将以前挂在往来上工程款结转入开发成本之中的时间而已。
以上的争议，当期所得税大增，罚款三倍。诉讼。

但国税函[2010]201号
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

海南案件：（国税函【2009】342号）
海南：永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题批复
根据国税发[2006]31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
国家税务总局
二〇〇九年六月二十六日

两个文件差异。是否比照问题。

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-21 19:17
向楼主学习！！

作者: 海蛎子 时间: 2012-4-21 19:29
今儿个来知识了，逐条回复，并下载之，谢谢楼主！

作者: 天地一沙鸥 时间: 2012-4-21 19:38
楼主发了很多呀

作者: 鹰击长空 时间: 2012-4-22 08:56
楼主很专业，写得很好！

作者: 一湖新绿 时间: 2012-4-23 10:26
楼主很专业，写得很好！

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-23 16:17
学习一下

作者: 雪山之莲 时间: 2012-4-24 09:14
学习了

作者: tienan2002 时间: 2012-4-24 16:17
楼主很专业，写得很好！

作者: 我爱小乐乐 时间: 2012-4-25 16:53
参考一下。

作者: 心语琪琪 时间: 2012-5-2 09:51
学习学习，谢谢

作者: saiapple 时间: 2012-5-2 12:05
学习一下

作者: 392585011 时间: 2012-5-4 11:03
看看，学习

作者: 爱月亮 时间: 2012-5-4 11:53
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: zzrlc 时间: 2012-5-5 07:49
好资料

作者: 南山悠菊 时间: 2012-5-5 19:19
学习房开企业的税收政策

作者: 许其斌 时间: 2012-5-5 19:36
学习了

作者: 智诚 时间: 2012-5-8 08:33
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 杨杨1 时间: 2012-5-8 10:29
感谢楼主的无私分享！

作者: willyu 时间: 2012-5-8 14:56
不断学习，希望能用得上

作者: 忆米阳光 时间: 2012-5-8 20:53
学习一下

作者: 忆米阳光 时间: 2012-5-8 20:53
学习下，谢谢

作者: Nick。ZS 时间: 2012-5-9 00:12
gganxiefenxa dqw dwd w

作者: qweasd1069 时间: 2012-5-10 21:39
学习一下

作者: ly87673815 时间: 2012-5-11 22:20
学习，学习

作者: 洛克℡ 时间: 2012-5-12 12:42
好贴要顶~~~~

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-5-12 16:03
学习和回复，谢谢

作者: blancy123 时间: 2012-5-13 20:41
来学习一下，楼主辛苦啦

作者: 许其斌 时间: 2012-5-14 13:28
学习一下

作者: helenzhangyh 时间: 2012-5-14 13:42
学习来了

作者: 钟子牙 时间: 2012-5-16 20:24
赶紧学习之
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-47256-1-1.html

作者: 天涯海角去 时间: 2012-5-17 21:48
很想了解了解，对于所得税有帮助

作者: 耿晓静87 时间: 2012-5-19 23:02
看看隐藏内容

作者: jyfdc 时间: 2012-5-22 09:15
不错bca

作者: yangmeng1997102 时间: 2012-5-22 20:57
是个值得探讨的问题

作者: 林远芬 时间: 2012-5-27 16:38
真不简单哪

作者: anqi919 时间: 2012-5-27 21:22
值得一看

作者: kittygogogo 时间: 2012-5-28 09:01
谢谢分享

作者: kittygogogo 时间: 2012-5-28 09:03
学习了

作者: 许其斌 时间: 2012-5-28 09:12
liaojieyixia

作者: kittygogogo 时间: 2012-5-28 09:15
学习了

作者: sxxzjxq 时间: 2012-7-22 22:07
及时，实用，谢谢

作者: 融科 时间: 2012-7-23 10:08
学习中，谢谢发帖人

作者: fstemp 时间: 2012-8-23 10:10
晕晕的

作者: hxsyni 时间: 2012-9-4 14:04
希望这个不要BB

作者: 2396513586 时间: 2012-9-9 08:11
学习学习

作者: topjeep 时间: 2012-9-22 00:12
关键点真的很重要呀

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-9-22 08:19
感谢楼主的无私分享！

作者: 任克部 时间: 2012-10-9 12:12
新税法，我们好好学习！

作者: 别了温哥华 时间: 2012-10-16 14:11
资料很好！

作者: 天狼星 时间: 2012-10-16 14:22
感谢楼主的无私分享！

作者: 鑫通公司 时间: 2012-11-30 12:23
受用了哦，谢谢

作者: 牟琴 时间: 2012-11-30 13:00
学习学习！

作者: 你听的到 时间: 2012-12-14 16:24
学习！！！

作者: milerwu 时间: 2012-12-16 14:00
参考一下。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-51326-1-1.html

作者: 海宝cc 时间: 2012-12-17 09:57
在工作中就要面临的问题，学习下

作者: 澪つくし 时间: 2012-12-17 11:19
下文是什么？

作者: zlp飞雪 时间: 2012-12-17 16:29
新手，学习

作者: DAV1007 时间: 2013-1-17 17:08
学习了

作者: guangxilky 时间: 2013-1-23 20:18
感谢楼主的总结，很有用

作者: rongziyue 时间: 2013-1-25 18:46
分享，学习

作者: youjun 时间: 2013-1-25 23:58
向楼主学习！！

作者: 泡泡兔rabbit 时间: 2013-1-26 09:06
学习学习

作者: pionnier 时间: 2013-2-25 20:57
收入的确认条件确实很难把握，学习学习！

作者: lxcj 时间: 2013-3-19 17:40
谢谢分享

作者: 杜注师 时间: 2013-4-1 20:46
睇一下

作者: 都市花园 时间: 2013-4-8 11:38
好好学习，天天向上

作者: 都市花园 时间: 2013-4-8 11:39
一共要付2 个币是吗

作者: 雨过 时间: 2013-4-9 09:56
好好学习，天天向上！

作者: Amile 时间: 2013-4-10 13:18
嗯，先学习

作者: 雅依儿 时间: 2013-4-11 16:07
学习

作者: 漂流部落 时间: 2013-4-14 08:43
学习一下

作者: giraffe 时间: 2013-4-20 11:58
学无止境，加油

作者: 2396513586 时间: 2013-4-20 16:02
了解了解

作者: Melody 时间: 2013-4-20 16:21
学习学习~

作者: Account_me 时间: 2013-4-20 16:51
学习一下

作者: Account_me 时间: 2013-4-20 16:56
楼主很专业，写得很好！

作者: luyunhai 时间: 2013-4-26 08:22
写得很好！

作者: 力量对比 时间: 2013-4-27 22:33
jjjjjjjjjjjjjjjjjj

作者: 天天书友 时间: 2013-6-6 09:50
学习学习

作者: LJL51618 时间: 2013-6-6 10:07
先回复

作者: LJL51618 时间: 2013-6-6 10:07
后下载

作者: LJL51618 时间: 2013-6-6 10:08
再学习

作者: wpjmymm 时间: 2013-6-6 10:13
学习学习

作者: 2396513586 时间: 2013-6-6 11:14
值得学习

作者: 2396513586 时间: 2013-6-6 11:17
下载学习

作者: 靠右走 时间: 2013-6-6 15:12
学习了！

作者: shg156 时间: 2013-6-7 09:59
dddddddddddddddddddddddd

作者: 老年使者 时间: 2013-6-7 10:02
学习学习！！！！！！！

作者: 森林之子 时间: 2013-6-7 10:10
要好好学习掌握

作者: yiyuanjiahe 时间: 2013-7-7 16:25
仔细学习一下，希望有更大进步

作者: fdl36 时间: 2013-7-16 21:40
看看如何

作者: 笑问青天 时间: 2013-7-19 11:30
骗积分走人

作者: liqing3303 时间: 2013-7-26 15:49
受益匪浅

作者: liqing3303 时间: 2013-7-29 14:48
学习了

作者: liqing3303 时间: 2013-7-29 14:48
谢谢楼主

作者: kenhuang 时间: 2013-8-6 11:34
学习一下

作者: sanshui7 时间: 2013-8-6 12:09
想知道，谢谢。

作者: sanshui7 时间: 2013-8-6 12:12
谢谢楼主分享

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