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标题: 房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-4-21 19:03
标题: 房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

(一)营业税：
本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税务处理，属于销售回迁房行为。

1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。

2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
没有特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

二、企业所得税
本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

财税[2011]70号财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

三、土地增值税
1，如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房

作者: chenwang168 时间: 2012-4-21 19:07
第一次看本网，不知道如何参与呢

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-21 19:13
向楼主学习！！

作者: 汇滨垂钓 时间: 2012-4-21 19:21
全部下载完毕，谢谢楼主

作者: 海蛎子 时间: 2012-4-21 19:25
今儿个来知识了，逐条回复，并下载之，谢谢楼主！

作者: 天地一沙鸥 时间: 2012-4-21 19:33
复习一下

作者: 刘魁 时间: 2012-4-22 08:51
学习学习

作者: 平常心儿 时间: 2012-4-22 10:09

作者: donger001 时间: 2012-4-22 10:40
够复杂的，学习了！

作者: 陈昱 时间: 2012-4-23 12:28
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 红彤彤 时间: 2012-4-23 15:35
我们也有这项业务啊

作者: 谢镇 时间: 2012-4-23 15:47
这个非常好，感谢

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-23 16:09
学习一下

作者: 阳乐 时间: 2012-4-23 16:16
这方面的问题不是很清楚，学习学习

作者: dekhtk 时间: 2012-4-23 16:40
先看看

作者: 5-20-xu 时间: 2012-4-23 23:07
很不错！！

作者: 雪山之莲 时间: 2012-4-24 08:27
学习来了

作者: 马艳 时间: 2012-4-24 14:24
谢谢资料提供

作者: onefield 时间: 2012-4-24 23:48
谢谢！学习一下！！！

作者: mary0451 时间: 2012-4-25 10:14
感谢楼主

作者: zhaiyingming 时间: 2012-4-25 11:14
您好！想看到全文。“房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理”
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-51322-1-1.html

作者: sdmcljg 时间: 2012-4-25 12:32
他山之石，可以攻玉。相互借鉴一下。

作者: Alvin 时间: 2012-4-25 13:35
不错，需要继续看呢

作者: liang56789 时间: 2012-4-25 14:17
所涉及内容比较实际，看看。

作者: 汤金海 时间: 2012-4-25 14:23
楼主很专业，写得很好！

作者: 汤金海 时间: 2012-4-25 14:23
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: dgjlzpc 时间: 2012-4-25 14:26
向楼主学习！充实自已的知识！

作者: Devdas 时间: 2012-4-25 16:27
学习学习

作者: 我爱小乐乐 时间: 2012-4-25 16:47
向各们前辈学习。

作者: 我爱小乐乐 时间: 2012-4-25 16:53
共同学习。

作者: zyw 时间: 2012-4-26 08:22
学习学习

作者: ladyli86 时间: 2012-4-26 14:14
我也碰到这样的问题，学习了

作者: luanyu6688 时间: 2012-4-26 14:55
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: szjcdm 时间: 2012-4-26 16:25
学习一下

作者: 一湖新绿 时间: 2012-4-26 16:49
学习班

作者: notmyself 时间: 2012-4-26 20:32
谢谢LZ分享

作者: Possion 时间: 2012-4-26 21:10
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 654564385 时间: 2012-4-26 22:36
那个学习了
不错

作者: yanyanliunan 时间: 2012-4-27 10:22
谢谢楼主的无私奉献

作者: 言声 时间: 2012-4-27 13:54
非常想看

作者: boreston 时间: 2012-4-27 15:14
感谢楼主的无私分享！

作者: zcfxing 时间: 2012-4-30 14:12
谢谢分享。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 99099 时间: 2012-4-30 16:38
好需要这文件看看

作者: 善解人衣99 时间: 2012-5-1 12:00
向楼主学习！！

作者: xff1321 时间: 2012-5-2 10:47
学习了

作者: golden9920 时间: 2012-5-2 10:54
认真学习。

作者: liuliu1800 时间: 2012-5-2 11:08
学习一下，感谢分享

作者: 飞翔鸟 时间: 2012-5-2 15:47
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: nthzy 时间: 2012-5-2 21:50
学习一下

作者: 怀传 时间: 2012-5-2 22:36
期待学习

作者: 王苒儿 时间: 2012-5-3 10:57
感谢楼主的无私分享！

作者: 迎灯房产 时间: 2012-5-3 15:29
希望学习看看

作者: 秦娟 时间: 2012-5-3 16:28
刚好派上用场，学习了

作者: 朱壹唐 时间: 2012-5-3 17:00
1111111111111

作者: tzpyl 时间: 2012-5-4 08:08
今儿个来知识了，并下载之，谢谢楼主！

作者: zhu5258 时间: 2012-5-4 17:07
看看然后学习一下

作者: 黄尚练 时间: 2012-5-5 11:53
进来看看

作者: 小小凡子 时间: 2012-5-5 13:50
学学看看

作者: 小新归来 时间: 2012-5-5 14:55
现在正碰到这个情况，正好学习怎么处理了

作者: 南山悠菊 时间: 2012-5-5 19:21
房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

作者: 许其斌 时间: 2012-5-5 19:48
了解一下

作者: hsk119 时间: 2012-5-5 20:29
谢谢，学习了

作者: 晕虫 时间: 2012-5-6 08:03
谢谢楼主提供的学习资料，我们单位将要面临返还出让金的问题，看后很启发，谢谢！

作者: 广州一米阳光 时间: 2012-5-6 13:08
学习了

作者: 小刺猬 时间: 2012-5-6 14:54
学习，大家快来顶

作者: 雨中景 时间: 2012-5-7 11:52
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 2008101762 时间: 2012-5-8 11:23
应该有用，看看

作者: 语晴7239 时间: 2012-5-8 18:35
在做土地增值税清算时返还款会扣除吗？

作者: 无意 时间: 2012-5-9 10:31
非常感谢

作者: 杨杨1 时间: 2012-5-9 11:23
感谢楼主的无私分享！

作者: 为注会努力 时间: 2012-5-9 11:38
我公司也涉及这方面问题，好好学习一下

作者: 专职房地产会计 时间: 2012-5-9 14:13
非常好的文章，学习。

作者: 专职房地产会计 时间: 2012-5-9 14:18
谢谢好心人。

作者: 简爱居士 时间: 2012-5-9 14:38
学习下！

作者: swufezj 时间: 2012-5-9 15:30
这个很有用

作者: yellowrain 时间: 2012-5-9 22:58
aaaaaaaaaaaaaaaaaaa

作者: zhaotansg 时间: 2012-5-10 09:17
非常想学习，想看一看

作者: 莩莩 时间: 2012-5-10 09:57
很实用，领教了

作者: 莩莩 时间: 2012-5-10 10:04
很有学习价值，想看完整

作者: 专职房地产会计 时间: 2012-5-10 11:55
学习。

作者: chendeqiang 时间: 2012-5-10 13:28
您好！我可以看一下隐藏的部份吗？谢谢

作者: 井清军 时间: 2012-5-10 14:14
这种情况很普遍

作者: 井清军 时间: 2012-5-10 14:15
怎么银子不够呀

作者: ldschina 时间: 2012-5-10 14:29
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: xiayou 时间: 2012-5-10 14:46
学习学习

作者: 604683056 时间: 2012-5-10 14:49
很好的东东

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-5-10 15:11
看看，学习一下

作者: 逍遥兔 时间: 2012-5-10 16:53
我是房地产企业的新手，希望多学习学习

作者: wxhfujian 时间: 2012-5-11 11:13
非常好，非常好，非常好，非常好

作者: chenyunhan5678 时间: 2012-5-11 14:01
非常实用

作者: 别了温哥华 时间: 2012-5-11 15:08
学习一下

作者: 蜗牛丁丁 时间: 2012-5-11 15:23
学习一下

作者: topgo 时间: 2012-5-11 16:29
这类问题比较实在

作者: 开心心雨 时间: 2012-5-11 17:01
这个得好好学习一下

作者: 许晓辉 时间: 2012-5-11 20:04
学习下

作者: 财会之星 时间: 2012-5-11 22:00
y应按市场价确认所得税和增值税，按成本价交营业税

作者: ly87673815 时间: 2012-5-11 22:27
好好学习

作者: tianer_1227 时间: 2012-5-12 11:20
在深入学习一下

作者: jsszcg 时间: 2012-5-13 09:24
看看

作者: 732372548 时间: 2012-5-13 12:06
下载学习！

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