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标题: 房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-4-21 18:51
标题: 房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调
房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调

统一协调
利益最大

一、房地产企业所得税与土地增值税差异相关规定及风险提示
1、所得税查实征收与土地增值税核定征收的处理差异
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%

房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题
问：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应国税发[2009]31号文第4条的规定进行核定征收？如适应，是核定应税所得，还是核定毛利额（毛利率为20%）？
缪慧频：要视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、中介机构报告的认可程度
厦门地税2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知厦地税发〔2010〕25号
强化推广，审核分析，抓好关联交易申报
继续加大中介推广力度，规范中介鉴证服务
继续大力推广中介机构参与汇算清缴工作。
根据税务代理的范围、税收政策的规定，对纳税人办理财产损失税前扣除、房地产开发企业开发产品完工后实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况等涉税鉴证业务，要求纳税人提供有执业资质的税务师事务所等中介机构出具的鉴证报告；。
中介机构按现行税收法律法规出具的鉴证报告，税务机关应当承认。

土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

3、所得税完工条件与土地增值税清算的条件的差异：
应进行土地增值税清算的条件（符合之一）：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
所得税：入住。完工。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；即，（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
注：纳税人符合以上条件之一的，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务收入的税务处理机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

企业年度后取得费用支出的扣除凭证，税收和会计处理？
34号公告：
企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；
但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

●汇算清缴后取得，如何处理？
吉地税发[2009]51号
在以后年度取得该项成本费用支出有效凭证的，应调整所属年度应纳税所得额和应纳税额。
●河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知冀地税发〔2009〕48号
关于纳税人以前年度发生的成本和费用的扣除问题
对纳税人发生的年度成本或费用，如果在次年5月31日以前取得了相关合法票据的，允许在企业所得税汇算清缴期间进行相应的纳税调整。相关票据在次年5月31日以后取得的，在计征企业所得税时一律不得扣除。

●河北国税所得税处解释2011
十五、企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应如何税前扣除
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业若以后年度取得费用支出的扣除凭证，应追溯调整至费用发生年度扣除，不得改变费用扣除所属年度。

●企业估价入账原材料，待所得税汇算期满时仍未取得发票，可否所得税前扣除？
根据税法规定，企业各项成本、费用要有合法凭证。企业第二年已汇算清缴了，如还没有取得上一年度原材料的合法凭证，要进行纳税调整，不得所得税前扣除。

迎您再次提问。国家税务总局
2010/10/20

●关于存货估价入帐问题争议
大连：
纳税人能在汇算清缴结束前取得相关发票的，对上年估价入库结转损益部分的成本不调增应纳税所得额，按发票实际金额调整已结转损益的成本；
在汇算清缴期结束后仍未取得发票的，应就估价入库结转损益部分的成本调增应纳税所得额，待实际取得发票时，调减取得年度应纳税所得额。

4、利息扣除差异：土地增值税规定与所得税不同
根据《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知[国税函2010（220）号]第三条房地产开发费用的扣除问题中“(三) 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。”是指的银行借款利息可以据实扣除，而向其他企业借款的利息不能扣除，只能按其他房地产开发费用再按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除？
答：按照上述理解执行。

项目贷款，银行将部分贷款息以常年财务顾问费的名义一次性收取
如何扣除？我地为银行自制凭证。
从土地增值税的立场看，财务费用仅仅指与开发项目有关的贷款利息支出，因此，这部分顾问费、理财费，不属于贷款利息，不能扣除。
站在企业所得税的立场看，顾问费也好、理财费也好，本质上属于咨询费，因此属于管理费用的范畴，可以在税前一次扣除。

5、企业通过银行购买的理财产品营业税、所得税确定问题？
《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号），对个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
非金融机构通过银行购买理财商品，其他金融商品买卖，收入应按照上述规定差额征收营业税。

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-21 19:10
向楼主学习！！！

作者: 汇滨垂钓 时间: 2012-4-21 19:17
继续回复和下载，谢谢

作者: 海蛎子 时间: 2012-4-21 19:23
楼主的确是魅影呀，冷不丁的共享了这么好东西

作者: 雅依儿 时间: 2012-4-23 13:02
学习学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-23 16:00
学习一下

作者: dekhtk 时间: 2012-4-23 17:12
看看再说

作者: 宝Happy 时间: 2012-4-23 17:14
寻个方便，让我看完呗

作者: 为注会努力 时间: 2012-4-24 09:20
这些问题工作中经常遇到应该看看学习一下啊

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-24 09:32
楼主辛苦了

作者: 别了温哥华 时间: 2012-5-11 15:28
学习过了

作者: 378969324 时间: 2012-5-19 13:39
很好的资料，版主辛苦了

作者: 渴望学习 时间: 2012-5-19 13:49
kankan !!!

作者: haier163 时间: 2012-5-19 14:43
学习了

作者: 别了温哥华 时间: 2012-5-24 14:33
学习一下

作者: magicianchen 时间: 2012-5-29 11:35
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: vickyfxx 时间: 2012-6-10 17:38
想看看

作者: 虎妞 时间: 2012-6-10 17:46
谢谢分享

作者: giraffe 时间: 2012-6-13 11:42
感谢楼主的无私分享！

作者: 柏拉图 时间: 2012-6-13 15:13
感谢楼主的无私分享！

作者: marslexis 时间: 2012-6-26 15:38
学习一下

作者: 钟祥邮币卡 时间: 2012-6-27 13:41
楼主的无私精神值得学习！

作者: wpxi 时间: 2012-7-11 21:32
谢谢分享

作者: gxbshg 时间: 2012-7-13 22:08
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: cff940502 时间: 2012-7-18 15:30
学习一下

作者: 银丝面 时间: 2012-7-18 15:57
工作中经常遇到，学习下

作者: karrykim 时间: 2012-7-18 17:42
要协调好与税务之间的关系才是重中之重

作者: fjhhwj2144 时间: 2012-8-2 14:32
好好发上外商

作者: shg156 时间: 2012-10-31 14:14
学习学习学习

作者: 淡定再淡定 时间: 2012-12-5 10:37
走过路过学习过

作者: 煈魒儛飛1981 时间: 2012-12-27 11:14
非常详细，学习了。

作者: 你听的到 时间: 2012-12-30 10:47
学习！！

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-30 12:11
先回复！

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-30 12:12
后学习！！！

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-1-22 16:08
学习了

作者: rongziyue 时间: 2013-1-25 19:06
学习学习

作者: youjun 时间: 2013-1-25 23:55
向楼主学习！！！

作者: 泡泡兔rabbit 时间: 2013-1-26 09:07
学习学习

作者: xishanrenmin 时间: 2013-1-28 16:47
学习学习学习！

作者: 漂流部落 时间: 2013-1-30 14:39
学习一下

作者: cis_sun 时间: 2013-2-10 09:10
谢谢LZ

作者: 393776200 时间: 2013-8-26 16:01
期待得到进一步学习

作者: jxjun263 时间: 2014-1-26 15:31
楼主，看看看吧

作者: yyinshen 时间: 2014-1-26 16:55
有心人，学习了

作者: higelisa 时间: 2014-1-26 20:02
谢谢楼主，学习一下

作者: 图兰朵 时间: 2014-1-27 09:54
学习学习

作者: 数豆者 时间: 2014-1-27 10:47
学习中

作者: 散步的云彩 时间: 2014-1-27 11:21
随着居民购买力的透支，房价上行动力开始衰减，房地产巨大危机开始酝酿

作者: lxcj 时间: 2014-2-8 16:24
谢谢分享

作者: ewuliaogui 时间: 2014-4-29 15:19
好好学习...

作者: 小东 时间: 2014-6-19 09:00
实际毛利额与预计毛利额差额调整情况的报告这东西谁有模板？

作者: chrischowlin 时间: 2014-6-20 14:37
谢谢分享，学习学习

作者: denningdun 时间: 2014-6-20 17:11
学习学习

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