拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

拆迁收入的营业税、所得税处理？

《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：

“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，

无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，

不征收营业税。”

●问题：政府对相关土地进行拆迁赔偿，无法开具发票，无法取得赔偿。

新疆维吾尔自治区地方税务局回复：

对县级（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用权或县级以上（含）国土资源部门报县级以上（含）地方人民政府同意后以正式文件收回国有土地使用权的，

对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费收入不征收营业税，

也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。

●代垫拆迁补偿款如何征税?

国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条规定：

国税函〔2008〕277号：中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

●国税函[2009]520号第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

2、企业所得税：

企业所得税：被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售。

同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

另外，要确认按视同销售收入，计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000

万元，总可售面积8万平米。试析视同销售所得。

拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元

视同销售收入：5000×8000=4000万元

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000×5000=2000万元

视同销售所得：4000 -2000=2000万元

3、拆迁个人所得税

《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。提出免税申请.

4、拆迁土地增值税规定

国税函[2010]220号（土地增值税）安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

国税发[2006]187号第三条第（一）款

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产企业以房屋作为拆迁补偿，企业所得税上如何确认成本？ [2010-12-01]

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定：（1）开发企业以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售。（2）视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入开发成本

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