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标题: 土地增值税新政下开发商税务应对策略－精装修房 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2008-7-13 15:51
标题: 土地增值税新政下开发商税务应对策略－精装修房
据《青年报》报道，在刚刚结束的”2007中国房地产百强企业研究”成果发布会上,万科以212亿元的销售额连续第四年蝉联百强企业榜首。在会上，万科副总经理丁长峰表示，到2009年，万科将全面提供全装修产品，毛坯房将不会出现在万科的产品序列里。
万科的老总王石在不同的场合曾多次提倡，企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等社会责任。随着中国加入WTO，市场化逐步的实现跟国际接轨，企业的社会责任运动也逐渐活跃起来。房地产作为国民经济的支柱行业，显得尤其重要。
而另一方面，从现状来看，目前国内房地产商提供的产品绝大多数都是不带装修的毛坯房，而国内装饰装修市场又十分混乱，很多装修“游击队”以低廉的价格招揽业务，在装修过程中或偷工减料或以次充好，损害房主利益。由于小业主大多对装修知之甚少，所以逼迫小业主在购房后花费大量的人力、时间和资源在装修设计、装修材料、装修监督上面。甚至由于购房者或者装修者对房屋结构不了解，致使一半以上毛坯房在装修中房屋结构或管线被破坏，造成了安全隐患，在资源、能源、材料上的浪费也都很大，污染严重，扰民现象严重。某种程度上造成了社会资源的极大浪费。
带装修房在香港、欧美等发达国家和地区房地产市场属主流产品。万科提出全面提供全装修房正说明了我国房地产领头企业社会责任意识的觉醒，这也可能代表了未来我国房地产市场发展的潮流趋势。值得国内同行学习、借鉴和思考。
本文除了上文谈到的开发商的社会责任外，主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点，及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，就给税务筹划带来了空间。
我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：
设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y，装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。
则企业对外销售产品时有如下两种方案：
方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。
方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。
两种情况下的增值率分别为：

作者: 银河飞雪 时间: 2008-7-13 15:55
到2009年，万科将全面提供全装修产品，毛坯房将不会出现在万科的产品序列里。

精装修房成为房地产业界发展的趋势，目前很多大型房产公司开始收购具有装修资质的装饰施工企业，将原有的精装修管理部门的职能转移到该施工企业，对土地增值税、对成本控制都非常有利

作者: lxb 时间: 2008-7-13 17:33
学习学习

作者: 云飞 时间: 2008-7-13 17:59
学习一下，谢谢

作者: 数字人 时间: 2008-7-13 19:43
学习，感谢！

作者: 武昂 时间: 2008-7-14 09:40
标题: 回复 1# 的帖子
有公式，更简洁名了。嘿嘿

作者: 廊坊开心 时间: 2008-7-14 10:24
房地产会计太难做了,天天跟税法打交道...难啊!

作者: 云深不知处 时间: 2008-7-14 10:37
这个东西值得学习啊

作者: 落花流水 时间: 2008-7-14 10:46
我要看看.谢谢楼主!!!

作者: 无言 时间: 2008-7-14 11:06
标题: 回复 1# 的帖子
非常想学习学习以下。。。。

作者: 炊烟 时间: 2008-7-14 13:16
好东西可以学习借鉴

作者: 蓝月亮 时间: 2008-7-14 13:23
土地增值税应该要多交了吧

作者: 蓝月亮 时间: 2008-7-14 13:25
原来是平价装修,我说呢

作者: 关典 时间: 2008-7-14 14:47
谢谢楼主，

作者: 伯远 时间: 2008-7-14 14:52
税收筹划是每个企业都面临的问题，值得一看

作者: 小王007 时间: 2008-7-14 15:03
值得学习！

作者: 石榴花 时间: 2008-7-14 15:42
对开发商从土地增值税税收筹划的角度来说，是很有道理的，但并不是所有的购房者都喜欢购买全装修房，是否会对销售产生影响，:而且从其他税种来说不一定有利，比如：营业税也要按销售不动产来缴纳；企业所得税只能查账征收；印花税、契税的税基都扩大了。

作者: 天下一游 时间: 2008-7-14 17:53
目前税务正在检查我公司，房地产难做。

作者: jingjunhua 时间: 2008-7-14 21:42
这个帖子要好好研究下。

作者: gilstar 时间: 2008-7-15 09:33
精装修房子多了，就太没个性了，是不是会影响销售。

作者: 冷会计 时间: 2008-7-15 10:18
标题: 这是一个发现的方向
我们也是精装修房，是要好好研究一下这个问题

作者: 冷会计 时间: 2008-7-15 10:44
标题: 这是一个发现的方向
房地产会计主要是税收的问题大家都要好好学学

作者: 冷会计 时间: 2008-7-15 10:55
标题: 要不考虑销售中流转税
你上面谈的是土地增值税，如果再计算一下销售过程中营业税等流转税
1000万*5%

作者: 南宁四季 时间: 2008-7-15 11:12
每天进步一点点

作者: 天下一游 时间: 2008-7-15 11:34
那营业税不是也增加了，应如何好？

作者: 阿雪 时间: 2008-7-15 16:13
真难呀，想做事不仅要会专业还要懂税法

作者: 阿雪 时间: 2008-7-15 16:20
装修质量谁监督？装修风格怎么定？客户能否接受？

作者: 行在中原 时间: 2008-7-15 16:30
新手，学习一下，谢谢

作者: 呼噜猫 时间: 2008-7-15 21:01
我们是精装修呢

作者: 陈义煌 时间: 2008-7-15 22:32
呵呵，在这里一看真是大捂

作者: 天涯 时间: 2008-7-15 22:34
谢谢。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: jxyzkq 时间: 2008-7-16 12:19
学习学习,多谢了

作者: nicolas1980 时间: 2008-7-16 15:26
不错，赞一个

作者: linsg888 时间: 2008-7-16 15:45
观看~！~

作者: 小锋 时间: 2008-7-16 21:22
这个需要看看，新的土地增值税都要涉及到

作者: xaxa110 时间: 2008-7-16 21:35
非常想学习学习以下。。。。

作者: 东海 时间: 2008-7-16 21:38
谢谢谢谢先休息休息休息详细信息详细信息

作者: shasha 时间: 2008-7-16 22:04
谢谢，有用处

作者: 错落的黄昏 时间: 2008-7-16 23:31
标题: 回复 10# 的帖子
好好学习一下

作者: 张依依 时间: 2008-7-17 09:19
标题: 回复 1# 的帖子
学习－－－－－－－－－－－－－

作者: 普道人士 时间: 2008-7-17 10:45
标题: qweqweqwe
saffadasdqwdeqw

作者: yyzq 时间: 2008-7-17 15:19
标题: 学习一下
想看全文．

作者: 乐乐欣欣 时间: 2008-7-17 16:43
学习一下，总有用得上的时候，免得抓瞎

作者: 我爱花香不爱花 时间: 2008-7-18 09:15
这个一定要看.

作者: qq1998 时间: 2008-7-18 10:03
学习学习学习认真学习

作者: 大江之南 时间: 2008-7-18 12:00
这个话题好，学习一下

作者: 艺曼 时间: 2008-7-18 13:09
标题: 回复 1# 的帖子
非常想学习！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 行在中原 时间: 2008-7-18 16:06
我已经认真学习过一次了

作者: 陈昱 时间: 2008-7-19 18:02
精品房我们这边很少有

作者: 碧海银沙 时间: 2008-7-19 23:42
对土地增值税、对成本控制都非常有利

作者: duck831tp 时间: 2008-7-30 12:22
难怪这么多单位要做精装修了！

作者: ahui98 时间: 2008-7-30 13:33
这个东西值得学习啊
来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=5101

作者: 郭小林 时间: 2008-8-1 19:11
标题: 学习
哎,都是很精典的案例啊

作者: 起舞弄清影 时间: 2008-8-2 23:47
个人认为,土地增值税的增值额超过50%就没有筹划空间了

作者: 小精灵 时间: 2008-8-3 12:18
看到好的文章就想去多学一点，谢了！

作者: 王杰 时间: 2008-8-5 10:20
标题: 回复 1# 的帖子
剥离装修费能节税。好好学习一下

作者: lcjxm 时间: 2008-8-5 17:07
学习一下，谢谢。。。。。。

作者: 邹涛 时间: 2008-8-5 17:13
好东西值得学习

作者: 写轮 时间: 2008-8-5 17:17

学习一下，哈，，

作者: lurj112 时间: 2008-8-6 17:52
怎么看不到全文呢？

作者: lurj112 时间: 2008-8-6 17:57
标题: 回复 55# 的帖子
超过50%？我看没有公司会把增值率做到大于50%的！

作者: 伊韵儿 时间: 2008-8-6 21:35
标题: 学习
学习学习再学习,

作者: 飞羽 时间: 2008-8-12 16:15
精装是房地产发展的一个趋势

作者: 沈比 时间: 2008-8-15 10:02
看来精装修房，不但是市场的战略，还是财务的筹划。

作者: 曾玉堂 时间: 2008-8-15 11:19
看看，学习，学习

作者: 心随你动 时间: 2008-9-6 00:42
毛坏房和装修费分别签订合同，或许会节税。

作者: 薄荷雨 时间: 2008-9-9 14:22
谢谢楼主，是我一直想要的资料

作者: 浪漫樱花 时间: 2008-9-11 11:23
学习学习喽

作者: xueyao78 时间: 2008-9-12 15:08
不知道楼住的思路如何，好好研究一下。

作者: gxlinyu 时间: 2008-9-14 21:32
地产会计太难做了,天天跟税法打交道...难啊!
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=5101

作者: 我在学习 时间: 2008-10-13 16:26
看看，多多学习

作者: 王兰 时间: 2008-10-23 23:37
我们公司也有精装房，只是做十多套，来学习。

作者: 王兰 时间: 2008-10-23 23:38
我也是有这种感觉，和税法打交道。烦烦烦。越来越烦

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-10-24 08:40
我们公司也是要统一装修后出售的,正想学习下!!

作者: 宝宝贝贝 时间: 2008-10-29 12:40
标题: 回复 1# 的帖子
好东西，一定要好好学习学习！

作者: 红粉花飞 时间: 2008-11-5 15:16
学习进行中.............................

作者: 张海朋 时间: 2008-11-6 20:26
标题: 好
好
非常想学习学习以下。。。。
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=5101

作者: 养鱼的烟缸 时间: 2009-1-5 15:07
学习，感谢！。。。。。。。

作者: Possion 时间: 2009-1-5 17:32
要有实用性才好，谢谢。

作者: 4567tty 时间: 2009-1-14 11:03
看看，有什么学习一下的

作者: binbingoo 时间: 2009-1-14 11:26

:////

作者: binbingoo 时间: 2009-1-14 14:17
hfghdfh

dhd

作者: 张小宁 时间: 2009-2-6 00:40
标题: 老大实战经验丰富约
老大向你致敬

作者: 陈韩 时间: 2009-2-7 23:04
学习一下！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: jkm75 时间: 2009-2-8 09:35
学习一下---------

作者: 中山连 时间: 2009-3-11 11:07
学习一下，谢谢
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=5101

作者: 帅帅 时间: 2009-4-1 10:55
学习一下了。

作者: 绚丽多彩 时间: 2009-6-25 10:59
记号，学习努力

作者: 小草quelque 时间: 2009-6-25 12:29
学习中

作者: 杨小滨 时间: 2009-7-8 09:43
非常想学习学习以下。。。。
本文来自: 房地产会计网www.fdckj.com 详细出处参考：http://www.fdckj.com/thread-5101-1-3.html

作者: lyf20070314 时间: 2009-7-8 11:18
学习中,谢谢提供资料

作者: hahahjj 时间: 2009-8-7 16:19
啦啦啦啦。。。。。看帖啦

作者: 虚心的人 时间: 2009-8-7 16:21
看帖回帖是一种美德，学习了。。。。。

作者: 云中飞 时间: 2009-8-7 20:04
精装修房成为房地产业界发展的趋势，目前很多大型房产公司开始收购具有装修资质的装饰施工企业

作者: 小桃桃 时间: 2009-8-19 10:26
学习学习～～

作者: 虚心的人 时间: 2009-8-19 23:53
还是管理员的文章受欢迎，谢谢了。。。。。。。。。。。

作者: 税海 时间: 2009-8-20 21:59
学习！知识带来的是财富！

作者: 硕果累累 时间: 2009-8-24 10:16
非常想学习学习。谢谢！

作者: 陈可 时间: 2009-9-14 09:36
学习一下，谢谢

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