房地产企业开发间接费用如何分摊？ - 房地产会计网

　问：房地产开发企业开发间接费在完工开发产品和未完工开发产品之间如何进行分配？依据如何？例如：某房地产开发公司2007年办理完毕有关部门开发某开发项目的手续，2009年8月份末累计发生开发间接费用236万元，2009年8月份实现完工开发产品销售收入3000万元，该完工开发产品销售收入需结转销售成本的建筑安装成本为1800万元，未完工开发产品的建筑安装成本累计余额为2200万元，基础设施费、前期工程费、公共配套费暂不考虑。
　　答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）自2008年1月1日起执行，本办法第二十八规定企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
　　（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
　　（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
　　（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
　　（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。了条明确了开发产品计税成本的核算和处理。
　　开发产品建筑安装成本、开发间接费用都属于上述规定的应当计入成本对象的成本，建筑安装成本属于可以直接计入成本对象的直接成本，开发间接费用根据企业成本项目设置的不同，有些可以直接计入成本对象，有些需要按照一定方式分摊计入成本对象。对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
　　国税发[2009]31号第二十九条进一步明确了共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配原则：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
　　此外，国税发[2009]31号第三十条还明确规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。不同的成本分配方法计算出来的成本可能会有一定差异。本例对于开发间接费用的分配即属于此种情况，如果该企业仅开发一个项目或是成本对象，则开发间接费用属于能够直接计入成本对象的成本，可以如同建筑安装费用按照单位面积成本在完工开发产品与未完工开发产品之间进行分配。如果该企业开发多个成本对象，则开发间接费用就需要在完工开发对象与未完工开发对象之间进行分配，分配的方法可以根据企业情况选用占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。