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标题: 土增的利息支出：房地产开发费用是不是应该不含资本化的利息 [打印本页]

作者: tang-tang 时间: 2012-3-24 20:09
标题: 土增的利息支出：房地产开发费用是不是应该不含资本化的利息
清算土地增值税中扣除项目房地产开发费用（财务费用中的利息支出）是不是应该不含资本化的利息支出？

作者: 银河飞雪 时间: 2012-3-24 22:45
国家税务总局
关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号

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各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
　　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　　八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

国家税务总局
二○一○年五月十九日

作者: 银河飞雪 时间: 2012-3-24 22:47
请注意看一下文件中红色的部分，清算土地增值税时所有的利息支出，不管是否资本化，都是定义为房地产开发费用的

作者: sxf861024 时间: 2012-3-25 13:39
站长给你回的详细啦清算时候不论你是不是资本化先去除已计入开发成本的资本化利息

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-25 20:29
学习！！

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-25 20:30

银河飞雪发表于 2012-3-24 22:47
请注意看一下文件中红色的部分，清算土地增值税时所有的利息支出，不管是否资本化，都是定义为房地产开发费 ...

版主，所谓的县级以及县级以上人民政府要求代收的费用，不作为加计基数，此部分代收费用一般是指的哪些啊？？

作者: tang-tang 时间: 2012-3-25 20:34

银河飞雪发表于 2012-3-24 22:47
请注意看一下文件中红色的部分，清算土地增值税时所有的利息支出，不管是否资本化，都是定义为房地产开发费 ...

收到您的回复。真心表示感谢，我看到过红字那句话了，但是我想这样以来，算土地增税时，资本化的利息实质上就是扣除了二次，一是在开发成本时（收入减成本算的增值额），二是清算时，房地产开发费用中财务费用也含资本化利息，不知我的理解对吗，

作者: tang-tang 时间: 2012-3-25 20:40

银河飞雪发表于 2012-3-24 22:47
请注意看一下文件中红色的部分，清算土地增值税时所有的利息支出，不管是否资本化，都是定义为房地产开发费 ...

站长我还有个问题，就是如果这个企业房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
我理解成他只能选其中一种方式算了，但是非金融机构的借款，证明应该是什么样的，要找专门的财务公司公证评估算吗，要么这种公司多半就只能选择（二）项（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除
方式算了吧，

作者: tang-tang 时间: 2012-3-25 20:44

sxf861024 发表于 2012-3-25 13:39
站长给你回的详细啦清算时候不论你是不是资本化先去除已计入开发成本的资本化利息

你的理解有问题吧，还是我的问题你没看懂，

作者: tang-tang 时间: 2012-3-25 20:50

渴望学习发表于 2012-3-25 20:30
版主，所谓的县级以及县级以上人民政府要求代收的费用，不作为加计基数，此部分代收费用一般是指的哪些啊 ...

这个是怎么回事，代收费用，？？

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-25 20:57
学习一下

作者: tienan2002 时间: 2012-3-26 08:37
学习了

作者: 别了温哥华 时间: 2012-3-26 16:21
快晕了

作者: tang-tang 时间: 2012-3-27 10:11
没有最新了

作者: 清远 时间: 2012-3-27 11:19

tang-tang 发表于 2012-3-25 20:44
你的理解有问题吧，还是我的问题你没看懂，

还是你理解的有问题

作者: tang-tang 时间: 2012-3-27 11:28

GXL6023698 发表于 2012-3-27 11:19
还是你理解的有问题

呵呵，我没做过，只是按字面上理解的。我看站长发的贴字时，是算土增扣除项目时，开发费用中财务费用利息支出，应该是含开发成本中资本化利息支出（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50433-1-1.html
而你站长给你回的详细啦清算时候不论你是不是资本化先去除已计入开发成本的资本化利息
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50433-1-1.html，其实我们都是认为应该扣除资本化利息对吗，因为我是新人，不够专业，或是表达不太清楚，请你见谅。如果我的理解还是不对化，请你也直面回复我，多谢，

作者: wq2080 时间: 2012-3-27 14:16
哈哈，版主要开个房地产开发前期培训回撒。

作者: tang-tang 时间: 2012-3-27 20:05

wq2080 发表于 2012-3-27 14:16
哈哈，版主要开个房地产开发前期培训回撒。

因为不懂，更有叫不准，所以来多学习，挺好笑是吗，

作者: tang-tang 时间: 2012-3-27 20:07

wq2080 发表于 2012-3-27 14:16
哈哈，版主要开个房地产开发前期培训回撒。

要是前辈能给多指定，给培训，感激不尽。因为是真不懂啊，还挺急着弄明白，

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