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标题: 万达房地产工程成本管理的感悟 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-3-7 23:45
标题: 万达房地产工程成本管理的感悟
浅谈对万达房地产工程成本管理的感悟
与我们合作过的造价师问我们：“每次来，看你们都忙忙碌碌，大的工程项目预算都委托给我们做了，你们还有什么可忙的呢？”事实上有很多人都这么问过，到万达以前，成本管理在我眼里，也只是做好预算，把好结算关。但到了万达以后，这种观念有了翻天覆地的改变，对成本管理的概念有了深刻的认识。成本管理并不只是根据图纸计算工程量，按照定额套个价，也不仅仅是审核工程结算，核减一些工程费用这么简单，而是房地产开发公司开发一个项目对其投资成本所进行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的过程。说到底就是如何把项目由设计构思变成现实，在工程质量优异的前提下，不断的优化成本，确保《开发项目经营管理责任书》中各项指标的顺利完成。在南昌地产公司，随着房地产管理公司经营管理制度的推行，全员参与成本控制，在成本管理方面也采取了不少好的措施。

一、事前控制最有效的措施是限额设计
成本管理的事前控制最重要的莫过于设计阶段的成本控制了，据有关资料显示，在规划设计阶段，对整个工程投资影响最大，可以达到80%以上；在施工图设计阶段，影响工程成本的可能性为10%—15%；而到了工程实施阶段，影响工程投资的可能性已经只有5%。由此看来，控制工程成本的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。所以无论从成本管理系统环节看，还是从投资利用、成本控制方面看，设计阶段工程成本管理工作不但必要而且很重要。
在对所开发的楼盘定位以后，作为设计阶段成本控制最有利的措施就是限额设计，即根据各专业进行投资分解，对工程量指标进行控制，从而既能满足功能和工艺要求，又经济合理。例：南昌万达星城一期一区项目2003年初开工，利润仅2000多万元，住宅楼设计时未考虑限额设计，加之同年钢筋、水泥价格急剧上涨，在主体未封顶时，仅钢筋、水泥涨价即达800多万元；之后我们成本部和管理公司一起来做分析，经过综合指标的横向对比，认为主要建材含量较高，因此在南昌万达星城三期一区工程中采用了限额设计，仅钢筋一项同比一期一区降低工程成本约700万元。因此，南昌公司成本部不间断的组织业务研讨，在已结算的基础上不断整理、归纳综合指标，已渐成方案研讨中限额设计的有力支撑。但限额设计并不是一味地考虑节省投资，更不是简单地将投资砍一刀，只有在设计环节多参与研讨，多方面听取不同的意见和建议，并经过多次的交流和碰撞，才能把问题想深、想透，才能找出一些容易忽视但足以致命的问题，才能在服从于经营的前提下，真正把好工程成本管理的第一关，并为总体工程成本控制打好基础。如三期一区外墙保温系统，江西省2005年推行使用保温节能系统（含外墙及外门窗），此项费用约1800万元，且并不属于原目标成本范围。是否做，如何做？南昌公司并未一味地从一个角度去看待这个问题，而是召集相关部门进行研讨，充分听取各部门的建议，决定增加此项内容，同时调整售价。目前来看，市场反应效果明显，且不影响项目利润指标。
再如：三区一期景观方案研讨，公司非常重视交通体系的方案研究，并围绕此方案三次研讨，充分了解规范的基础上，制订出在满足规范前提下，尽量减少道路面积，以种植为主线营造小区氛围的策略，估计减少20%的道路面积，从方案角度即节约了成本。

二、招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节
成本管理还有一个不可缺少的环节就是招投标和合同管理阶段。一个好的招投标既可使得我们可以从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工队伍，又可使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，可为工程成本控制打下良好的基础；但招投标工作又是一个需各经办部门紧密协作、经常与优化设计，合理化方案研讨交织的复杂过程，因此招投标作得好，是锦上添花，作得不好，可使得前期工作功亏一匮。从万达星城一期一区的费率招标到三期一区的工程量清单招标，从图纸一到就招标到标前的图纸审查研讨优化后招标，从在施工过程中对主要材料限品牌限价到直接在招标文件中对主要材料直接指定品牌投标单位自主竞价，从工程竣工后全部按实结算的结算方式到工程结算时只需合同包干总价加设计变更，不难看出南昌地产公司虽然在招投标的道路上走过了不少坎坷的路程，但也因不断的努力获得了一些令人鼓舞的成绩。最有感触的就是南昌万达星城二期一区16#、17#楼景观工程招标，南昌地产公司的高小帆总经理和王新龙工程总监带领各专业设计师、现场工程师和造价师在招标前一同对图纸进行研讨，各抒己见，在既不影响景观效果，又要将该项目成本控制在目标成本范围内的情况下，找寻研讨各种可行的更合理经济的优化方案，经过好几个轮回，使得该项目成本从最初的260余万元降为166万元，其中仅桥面的木栈道改为仿木纹水泥压花地坪一项，不但解决了该桥面需行驶车辆木栈道强度不高易损坏的问题，又使成本降低了14万元。
通过合同管理规范合同签订的会签审核体系，使施工过程中可能出现的各种情况操作起来有法可依、有章可循，为今后的工程结算奠定扎实的路基。随着管理公司经营管理制度的推行，管理公司建立了全面的招投标制度和合同管理制度，南昌地产公司也在管理公司的指引下不断摸索总结如何更好地做好招投标工作，完善招标模式，同时严格合同管理，对合同条款逐一进行研讨保障合同的严谨性，针对不同的工程项目拟订出相应的合同模块以提高合同的实用性，并将合同条款融入到招标文件中，使招投标和合同在成本控制方面相辅相成，发挥更大的作用。

三、成本动态台帐与成本预警意识贯穿整个工程实施阶段

作者: 米米804 时间: 2012-3-8 00:13
非常非常的棒

作者: lh11399 时间: 2012-3-8 08:39
有总结才会有进步.....

作者: 雨中景 时间: 2012-3-8 09:08
学习学习

作者: 酸狐狸 时间: 2012-3-8 09:15

学习学习

作者: 梁皓 时间: 2012-3-8 09:45

学习学习

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-8 09:53
好经验，谢谢楼主分享喔

作者: LJL51618 时间: 2012-3-8 11:33
学习学习

作者: owenailu 时间: 2012-3-8 14:15
很棒）））））））））

作者: 289421471 时间: 2012-3-9 12:33
学习学习

作者: 枫未眠 时间: 2012-3-12 13:00
谢谢啊学习学习

作者: 贾修娟 时间: 2012-3-12 13:42
万达大项目，好好学习学习

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-3-12 13:59
内容在哪里呢，

作者: phoebe 时间: 2012-3-12 14:14
确实不错的资料，感谢分享

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-3-12 14:32
讲的很好，学习了。

作者: lifanjun 时间: 2012-3-12 18:40
成本控制是至关重要的一环

作者: 564025930 时间: 2012-3-13 09:19
看下如何完善成本控制制度

作者: szccl70 时间: 2012-3-13 13:42
很好，真正的高手！

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-3-14 12:05
好好学习一下

作者: 牧哥 时间: 2012-3-18 22:09
学习学习

作者: wq2080 时间: 2012-3-19 09:20
学习下。

作者: 麦芽糖1009 时间: 2012-3-19 16:00
谢谢楼主分享这么棒的感悟

作者: 十八楼的海苔 时间: 2012-3-19 17:01
看看有什么深刻的感悟。。。。

作者: 三个代表 时间: 2012-3-20 20:38
谢谢楼主分享

作者: 午夜阳光 时间: 2012-3-21 00:18
不错'谢谢

作者: cwt85 时间: 2012-3-21 15:46
学习了。。。

作者: mxh 时间: 2012-3-22 09:21
作者写的特别好，想继续学习

作者: bsr_lyb 时间: 2012-3-25 12:27
好好学习，天天向上

作者: linfengqi 时间: 2012-3-25 20:12
来学习了

作者: 银丝面 时间: 2012-3-26 14:42
有总结才会有进步.....
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49977-1-1.html

作者: 杨杨1 时间: 2012-3-26 14:46
好资料

作者: xbvip 时间: 2012-3-26 14:54
好好学习一下

作者: 落叶歌秋风 时间: 2012-3-26 15:43

要好好学习，学习

作者: sky126qd 时间: 2012-3-26 23:46
支持一下看看是些什么内容

作者: cilivion 时间: 2012-3-27 14:23
财务在里面做什么呢？

作者: 604683056 时间: 2012-3-27 14:29
很好的文章

作者: DAV1007 时间: 2012-3-27 15:54
非常非常的棒
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49977-1-1.html

作者: 朱壹唐 时间: 2012-3-27 22:59
不错呀，顶

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-3-28 14:47
感谢分享

作者: szbawang 时间: 2012-3-29 09:57
非常非常的棒

作者: Possion 时间: 2012-3-29 19:41
看一看你，作为一个财务，总觉得成本控制的概念有点空泛，抓不住实质。

作者: DAV1007 时间: 2012-4-1 11:03
有总结才会有进步.....
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49977-1-1.html

作者: tangyi216 时间: 2012-4-1 14:58
有点帮助

作者: zql259 时间: 2012-4-2 14:30
学习了，谢谢楼主分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49848-1-1.html

作者: seasea 时间: 2012-4-11 11:44
学习学习

作者: 大笑堂 时间: 2012-4-11 11:46
你好，可以传一下资料吗

作者: 萧萧 时间: 2012-4-11 12:00
学习一下

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-4-11 14:24
请问这是会计的，还是预算的？

作者: 邱慧珍 时间: 2012-4-15 09:53
很好，我要加强学习

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-15 10:04
先下！！！

作者: 韦韦 时间: 2012-4-15 10:09
学习学习，谢谢啦！

作者: fjhhwj2144 时间: 2012-4-16 12:12
通过合同管理规范合同签订的会签审核体系，使施工过程中
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49977-1-1.html

作者: sellout 时间: 2012-4-16 12:29
有总结才会有进步.....

作者: 乐轩BB 时间: 2012-4-19 17:08
有总结才有进步

作者: 小小凡子 时间: 2012-4-19 17:30
了解一下内容

作者: 谢镇 时间: 2012-4-20 14:12
感谢分享，浅显易懂

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-20 14:19
感谢楼主分享

作者: 黄尚练 时间: 2012-4-20 14:26
经验积累的结晶

作者: huangruoxie 时间: 2012-4-23 16:24
正在做房地产成本管理方面的报告

作者: hsk119 时间: 2012-4-23 16:43
学习学习

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-4-24 17:49
学习。。。。。。。。。。

作者: zyw 时间: 2012-4-26 09:06
学习学习

作者: hsk119 时间: 2012-4-29 00:23
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: tche 时间: 2012-5-10 16:36
学习了~谢谢~

作者: leecat7 时间: 2012-5-10 16:43
受益了！

作者: hero003003 时间: 2012-5-11 15:25
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 大狼狼 时间: 2012-5-15 11:42
学习一下

作者: gzzhgy 时间: 2012-5-17 14:25
学习学习

作者: liuxiaolu224 时间: 2012-5-18 14:14
发了中好好好聚好散

作者: 长风 时间: 2012-5-18 14:15
好经验，谢谢楼主分享喔

作者: liuxiaolu224 时间: 2012-5-18 14:15
好好发发好聚好散发发妇

作者: 长风 时间: 2012-5-18 14:15
非常好，但不仅仅是这，还有动态成本分析

作者: 宁静529 时间: 2012-5-18 16:04
我也来多学习

作者: 庸者 时间: 2012-5-18 16:47
看看吧

作者: 宅女 时间: 2012-5-18 17:01
写得很好,小女子水平有限,很多理解不了,学习学习再学习.

作者: 米格格 时间: 2012-5-20 16:51
很想看隐藏的部分，深入学习下。

作者: 路过生命的瞬间 时间: 2012-5-20 23:59
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: zzrlc 时间: 2012-5-21 06:44

路过生命的瞬间发表于 2012-5-20 23:59
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 苍生笑 时间: 2012-5-21 08:22
很有价值

作者: chendj7501 时间: 2012-5-21 09:20
xuexi ...............

作者: 大唐狄仁杰 时间: 2012-5-22 15:29
学习下

作者: 井清军 时间: 2012-5-22 17:48
是要好好学习一下

作者: ARFU 时间: 2012-5-22 17:57
好好逮习

作者: 又愚又痴 时间: 2012-5-22 18:01
谢谢学习了

作者: hyukrenping 时间: 2012-5-22 18:14
下载下来看看，可能对自己有所帮助，楼主辛苦了。

作者: 青稞穗儿 时间: 2012-5-22 19:20
多谢分享

作者: 青稞穗儿 时间: 2012-5-22 19:20
多谢老师分享的资料

作者: 心语琪琪 时间: 2012-5-22 21:34
辛苦了，学习一下，谢谢

作者: helendalian 时间: 2012-5-22 21:53
不错，学习一下。

作者: 蓝月亮100913 时间: 2012-5-23 08:18
学习学习，

作者: mary0451 时间: 2012-5-23 08:51
成本管理是所有房地产的管理重点，能学习到万达的经验，会有质的提高

作者: kexiangzheng 时间: 2012-5-23 08:53
xuexi wanda

作者: 怀传 时间: 2012-5-23 09:02
学习一下，谢谢

作者: lwsxm 时间: 2012-5-23 09:56
不错，值得学习

作者: 王皮皮 时间: 2012-5-23 12:29
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 深蓝海湾 时间: 2012-5-23 13:24
学习了

作者: 会飞的鱼儿 时间: 2012-5-23 13:47
通过它学习学习

作者: 961608261 时间: 2012-5-23 15:51
不错，学习下。

作者: 353616495 时间: 2012-5-23 16:32
学习一下

作者: 快乐的星猫 时间: 2012-5-24 10:41
大公司的，好好学习！

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