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标题: 房地产项目开发中的资金管控 [打印本页]

作者: 许仙 时间: 2012-3-2 23:48
标题: 房地产项目开发中的资金管控
      房地产是资金密集型的产业，资金问题，当然是房地产开发的核心问题。在市场惨淡的情况下，为什么很多房地产项目难以为继，很多开发商不得不跑路，根本就是资金出了问题。所以，当前市场不景气的情况下，很多开发商提出了现金为王的概念。市场不好，销售不畅，资金的把控当然是很关键的。而在市场情况好销售顺畅的时候，资金的控制也非常重要。这时候的资管理，主要是如何加速周转，提高使用效率，产生最大效益。所以一个房地产项目开发的负责人，应该熟悉资金管控的环节和技巧，才能确保项目开发的顺利进行。
      作为一个专业的房地产开发公司来讲，资金控制处在管理系统中一个很核心和关键的位置。对于一个项目，公司的最高层董事会只考虑两个问题，首先是需要多少钱，其次才是能赚多少钱。没有足够的资金，最赚钱的项目也只有嫉妒别人的份。在项目拿地之前，可行性研究往往由公司的策划人员来做，而这些人往往只会做项目的市场论证，而核心部分----项目经济分析不会做。对董事会而言，这样的可行性研究就失去了参考意义。项目前期可行性论证的经济分析，不仅仅包括经济效益分析，还要有项目开发过程的现金流分析。作为基层的专业技术人员来讲，可能只能做到这一步。而实际上还有一个很重要的一部分，就是资金筹措方案，应该是经理层在在董事会的指导下做出来。项目资金的筹措，一般要考虑自有资金、银行贷款和销售回笼资金三个方面，这三个方面产生的资金来源，要能够满足项目开发过程产生的资金流出。这个中间，银行贷款到位时间和销售回笼的速度这两个指标的预计要相对准确，这个要基于对市场和项目自身情况的判断。为什么市场下滑很多开发商资金链就会断裂，就是对市场变化估计不足，对项目销售太乐观，导致资金回笼赶不上支出的步伐。对于房地产项目，资金链的断裂打击往往是致命的。资金链的断裂往往导致项目开发建设中途停滞，就会集中产生施工单位索赔，民工闹事等负面事件。这种状况的出现，打击的是消费者的信心。即便通过其它形式的资金筹措很快就能解决支付问题，但是市场对项目信心的恢复也需要时间，而这对等米下锅的项目资金来说无异于雪上加霜。所以有经验的开发商，对整个现金流的控制非常重视，不仅仅前期资金筹措充分预计到各种困难情况的产生，包括银行项目贷款额度也比实际需求要约大，开发过程中的资金控制也非常到位。
      资金控制不仅仅是财务负责人的核心工作，同时也是总经理的重要工作。只有到总经理这个力度和高度，才能组织督促各个部门协调配合好资金的计划、调度和控制工作。项目启动开发程序后，资金控制的第一个工作，就是组织各个部门联合制定完整而准确的项目开发计划和明细的项目成本目标，有这两个东西，就可以制定从时间和数量上相对准确的项目资金流出计划。而量出而入，在准确地估算资金流出的情况下，精确的资金投入才会发挥最大效率。既不会因为投入不足而产生资金链断裂，也不会因为大量的资金闲置在账上而造成严重的资金机会成本的损失。
      在资金的来源中，一般包括自有资金、银行贷款和项目销售回笼资金三个部分。这个三个来源，从可控性来讲，

作者: 江苏 时间: 2012-3-3 00:11
好.........

作者: nthzy 时间: 2012-3-3 08:10
房地产开发项目中的资金管控确实是重中之重

作者: 雨中景 时间: 2012-3-3 09:03
值得一学

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-3-3 09:46
很重要的。学习。

作者: LJL51618 时间: 2012-3-3 10:50
学习学习

作者: phoebe 时间: 2012-3-3 11:16
没有接触过，学习一下

作者: xawangshg 时间: 2012-3-4 12:56
学习下，强顶下！！

作者: 融科 时间: 2012-3-6 15:32
学习下，强顶下！！

作者: 错落的黄昏 时间: 2012-3-10 06:00
学习一下

作者: ljj0769 时间: 2012-3-10 14:49
有道理。。。

作者: dekhtk 时间: 2012-3-10 20:39
要学的东西还蛮多的

作者: yiqinggu 时间: 2012-4-1 10:21
学习下

作者: 谢镇 时间: 2012-4-1 11:02
学习一下，受益菲浅！

作者: 壶中天地长 时间: 2012-4-5 15:52
资金是核心，要好好学习！

作者: l18199 时间: 2012-4-14 11:29
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

作者: 好运来 时间: 2012-4-14 12:31
资金管理很重要。

作者: afang77 时间: 2012-5-11 14:21
为什么不能看

作者: 露珠儿 时间: 2012-5-12 15:55
感谢楼主的无私分享！

作者: 真情真我 时间: 2012-5-14 23:11
哈哈哈哈，喜欢喜欢！

作者: 梅晨晨 时间: 2012-5-15 23:18
继续看看下面内容

作者: tienan2002 时间: 2012-5-15 23:30
感谢楼主的无私分享！

作者: 漂流部落 时间: 2012-5-16 17:59
学习一下

作者: 善解人衣99 时间: 2012-5-22 22:47

这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 善解人衣99 时间: 2012-5-22 22:50
楼主很专业，写得很好！

作者: 善解人衣99 时间: 2012-5-22 23:01
感谢楼主的无私分享！

作者: 大江之南 时间: 2012-5-23 08:19
学习探讨

作者: maomaoangle 时间: 2012-5-23 09:27
学习一下

作者: 米格格 时间: 2012-5-23 13:25
看了觉得有心得！

作者: zhangxia0513 时间: 2012-5-23 13:39
努力学习

作者: 飞翔dl 时间: 2012-5-31 21:28
急需，谢谢

作者: zyq0504 时间: 2012-6-1 17:05
学习了

作者: 545698641 时间: 2012-6-2 11:05
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 亲爱的狗剩 时间: 2012-6-5 14:56
看看吧

作者: dapaopao81 时间: 2012-6-7 11:07

必须认真学习研究一下！~

作者: 黔淡如菊 时间: 2012-6-9 00:53
借鉴经验哈

作者: wpxi 时间: 2012-6-11 17:12
学习了呀

作者: 2011w嫣然 时间: 2012-6-12 17:24
学习，分享下

作者: 春天已经来了 时间: 2012-6-12 18:03
没有钱是万万不能的

作者: jingdian 时间: 2012-6-13 22:42
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 丑丑鱼 时间: 2012-6-14 13:21
学习一下

作者: aape 时间: 2012-6-20 13:57
看一下吧

作者: 境由心生 时间: 2012-6-23 17:19
资金流动

作者: 关注专用 时间: 2012-6-24 00:16
资金的确是重中之重

作者: 找点乐 时间: 2012-6-27 22:20
谢谢学习

作者: 透明深蓝 时间: 2012-6-28 18:48
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 从容的尊贵 时间: 2012-6-30 16:54
写的非常好，继续努力

作者: 雪山之莲 时间: 2012-6-30 17:02
接着学习

作者: czh1133 时间: 2012-7-1 19:05
看看是啥？？？？？？？？？

作者: 子琴 时间: 2012-7-4 21:45
如何管控呢

作者: 赵怡 时间: 2012-7-19 23:37
好好学习下。

作者: 游斌国 时间: 2012-7-20 00:18
学习了，谢谢

作者: 七星海棠 时间: 2012-7-20 10:21
现金为王的时代，需要下力研究。

作者: mary0451 时间: 2012-7-25 16:36
学习啦

作者: zimo1203 时间: 2012-8-3 11:19
好文章，学习了

作者: topjeep 时间: 2012-8-4 00:20
说到点子上了

作者: 生命Vc 时间: 2012-8-6 13:01
看看

作者: hupocuan 时间: 2012-8-6 15:05
楼主很专业，写得很好！

作者: eden_mc4 时间: 2012-8-6 15:52
你好，回复继续看

作者: hellotee 时间: 2012-8-6 20:54
好文章啊！
支持一下

作者: shelly.99 时间: 2012-8-8 10:13
学习一下

作者: 大唐狄仁杰 时间: 2012-8-12 15:36
谢谢分享

作者: shun_mail 时间: 2012-8-13 16:37
来学习一下下

作者: 乱飞天下 时间: 2012-8-13 17:33
学习下，谢谢

作者: 微笑的风筝 时间: 2012-8-14 10:52
学习
学习学习

作者: owenailu 时间: 2012-8-19 23:33
楼主很专业，写得很好！

作者: cha 时间: 2012-8-20 09:58
同行，希望学习交流。

作者: fstemp 时间: 2012-8-21 17:02
有精髓不

作者: mibao922 时间: 2012-8-21 18:22
资金贯穿始终

作者: SHAKIRA 时间: 2012-8-22 09:41
这篇文章挺好的。。。。学习。。。。。。。。。

作者: 撒旦之瞳 时间: 2012-8-22 14:53
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 月夜，我飞行 时间: 2012-8-22 15:40
顶顶顶顶顶顶

作者: lb700610 时间: 2012-9-4 09:07
写的很好，想看完。

作者: sdcjlq 时间: 2012-9-19 09:31
很重要，学习一下谢谢

作者: cobweb 时间: 2012-9-19 19:05
资金管理是房地产开发过程中非常重要的环节

作者: 一叶知秋520 时间: 2012-9-24 16:43
路过看看

作者: 索马 时间: 2012-9-24 16:51
学习一下

作者: 小圆 时间: 2012-9-25 14:21
好好学习学习下

作者: hwjcpa 时间: 2012-9-26 08:49
很想学学

作者: Liaohongbing 时间: 2012-9-26 09:11
想看全部

作者: 紫色记忆 时间: 2012-10-11 14:57
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 黑豹 时间: 2012-10-12 19:41
认真学习，谢谢分享

作者: xgnhl 时间: 2012-11-6 11:13
认真学习提高业务

作者: 融科 时间: 2012-12-11 10:46
感谢楼主的分享

作者: 海浪1974 时间: 2012-12-24 07:58
很需要这方面的知识，谢谢。

作者: 小Q 时间: 2012-12-24 10:12
学习学习

作者: 招财 时间: 2013-1-9 12:02
好东西，学习中！！！

作者: 無聊 时间: 2013-1-10 16:08
先回复后学习

作者: 龙魂 时间: 2013-1-14 15:50
回复学习中

作者: 神即道 时间: 2013-1-25 20:28
以现金流支配所有的开发每一个环节

作者: 渴望学习 时间: 2013-1-25 21:41
回复！！

作者: 渴望学习 时间: 2013-1-25 21:42
学习！！

作者: alexlujun 时间: 2013-1-25 21:51
谢谢楼主分享

作者: 泡泡兔rabbit 时间: 2013-1-26 08:55
好好学习

作者: wl470057637 时间: 2013-1-27 14:53
顶一下………………

作者: wddwlx 时间: 2013-1-30 12:49
来学习了

作者: chendj7501 时间: 2013-1-30 15:38
谢谢分享，学习一下

作者: 我在学习 时间: 2013-4-16 23:24
学习学习

作者: zhusong0717 时间: 2013-4-21 14:39
学习分享一下，感谢lz

作者: zhlmfzyn 时间: 2013-4-27 14:15
了解参与共同发展

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