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标题: 房地产开发企业如何合理避税 [打印本页]

作者: wpjmymm 时间: 2012-2-22 14:30
标题: 房地产开发企业如何合理避税
■避税渠道1：拖延工期
不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。
■避税渠道2：提高人工
   对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。  当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。
■避税渠道3：搞精装修
   目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。
■避税渠道4：项目公司
   那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。  由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。
  ■避税渠道5：转售为租
土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。  而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助
  ■避税渠道6：加快周转
很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。   同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。

作者: 雨中景 时间: 2012-2-22 14:45
楼主辛苦了，学习了

作者: tienan2002 时间: 2012-2-22 15:45
学习了。不过增值额不超过20%，免征土地增值税，只有普通住房才可以。

作者: fywzlyh 时间: 2012-2-22 17:35
谢谢了

作者: 波音公司 时间: 2012-2-22 20:02
看来楼主还是费了一番心思的。

作者: zhang11jun 时间: 2012-2-22 22:50
学习了，真要好好学习下

作者: 怀传 时间: 2012-2-22 23:05
谢谢了，很精辟。

作者: 鱼娃娃 时间: 2012-2-23 10:09
谢谢楼主，很有用，学习了！

作者: 怡怡 时间: 2012-2-23 11:03
谢谢楼主

作者: hemei_2009 时间: 2012-2-23 11:08
谢谢楼主，学习了

作者: 无语紫丁香 时间: 2012-2-23 11:28
楼主辛苦了

作者: ly87673815 时间: 2012-2-23 11:41
很有用，谢谢了

作者: 飞翔鸟 时间: 2012-2-23 13:44
学习了，谢谢楼主

作者: 浮槎山 时间: 2012-2-24 11:12
楼主哈，你当税务部门都是傻子哈

作者: 人在远疆 时间: 2012-2-25 09:08
好贴啊

作者: 甜蜜 时间: 2012-2-25 09:47
先收藏着，看看

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-2-25 13:07
学习了

作者: XIAO310999108 时间: 2012-3-3 15:10
好好学习!

作者: 等爱的玫瑰 时间: 2012-3-3 15:58
学习了一遍，谢楼主分享。

作者: 傲子傲 时间: 2012-3-3 17:33
学习了···

作者: 福er 时间: 2012-3-3 17:57
看看。

作者: 福er 时间: 2012-3-3 17:58
想看看哦。。。希望可以。

作者: draxy 时间: 2012-3-3 20:35
谢谢楼主发帖，新人来学习一下！

作者: 鱼娃娃 时间: 2012-3-8 10:26
谢谢楼主分享，学习了！

作者: 无心匣子 时间: 2012-3-8 10:53
多谢归纳总结，学习了。。

作者: ljmhzyhyh2 时间: 2012-3-12 11:41
多谢多谢

作者: phoebe 时间: 2012-3-12 11:58
普通住宅也是有条件的，不是光参考一条增值率

作者: 别了温哥华 时间: 2012-3-22 12:22
很好的帖子

作者: xyznzb 时间: 2014-6-30 22:13
辛苦楼主，感谢

作者: 2631173911 时间: 2014-7-27 15:46
学习啊

作者: 1249191887 时间: 2015-7-24 17:09
谢谢，学习了

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