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标题: 出售底层商铺的节税问题 [打印本页]

作者: 丁新 时间: 2012-1-1 10:27
标题: 出售底层商铺的节税问题
本帖最后由丁新于 2012-1-1 18:45 编辑

A公司是一家房地产开发公司，建造的项目是商铺。3年前和B金融机构签订的是租赁合同，将底层商铺4层租给B，2011年底想改租为卖。当时A公司是低价将1——4层的商铺卖给其股东C个人的，但仅签订了购房协议，土地证、房产证并未分割。现在给B的售价等于卖给C的售价的7倍！
提问：现在是个人的名义卖给B金融机构合适，还是原A与C签订的合同注销，改为A公司直接卖给B金融机构合适？我大概测算了下，以C个人名义卖并不合适，个人所得税就比较高，还有土地增值税！

那请问，1、两种方式卖的话，相关税费的处理
2、A销售给B如何可以再进一步节税呢？之前我看了下了坛子里一些关于商业地产的节税筹划，不知道实际中可不可行！多谢各位老师！

作者: 丁新 时间: 2012-1-1 10:28
一、先分立后整体资产转让的筹划
　　商业地产转让可以采取先分立后整体资产转让的方式，进行此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税，具体方法是：第一步，房地产开发企业依照有关法律、法规分立为两个或两个以上的企业，新企业拥有商业地产等资产，新企业支付给房地产开发企业的非股权支付额不高于股权账面价值的20％；第二步，新企业不解散，整体资产转让（包括资产、债权、债务及劳动力）给商业地产接受方企业，接受方给新企业的非股权支付额不高于账面价值的20％。
　　在第一步中，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于营业税、土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收营业税、土地增值税，另外《国家税务总局关于企业合并分离业务有关所得税问题的通知》（国税法［2000］119号）规定：“分立企业支付给被分立企业可不确认为分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。”因此房地产开发企业因分立发生的房地产转让行为也不得缴纳企业所得税。
　　第二步中，房地产开发企业分立出的新企业整体资产转让到商业地产接受方企业，符合《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函［2002］165号）的规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。”该整体资产转让属转让企业产权不征营业税，转让产权也不征土地增值税，符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）的规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产（简称非股权支付额）不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20％的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”该整体资产转让不征收企业所得税。

作者: 丁新 时间: 2012-1-1 10:29
这是我之前在坛子里搜到的，但是分立也好，还是按照这些税法条文也好，有没有实际操作性，而且我查了下，很多条文已经失效！就目前来看，有什么可以避税的新规定吗？？

作者: fywzlyh 时间: 2012-1-1 17:21
bucuode ziliao

作者: 丁新 时间: 2012-1-2 22:27
希望各位老师回答！多谢！

作者: 1120971696 时间: 2012-1-3 09:05
学习了

作者: 凤凰山樵夫 时间: 2012-1-5 09:11
复杂复杂

作者: songping 时间: 2012-6-23 09:27
很是复杂

作者: 森晨 时间: 2012-7-11 11:21
正是我需要了解的资料啊。

作者: 韩冰冰 时间: 2012-7-11 12:26
学习班一下

作者: 许其斌 时间: 2012-10-31 18:04
看看再说

作者: 应总123 时间: 2014-9-28 08:39
学习学习

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