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标题: 房地产成本核算 [打印本页]

作者: 舞之精灵 时间: 2011-11-27 21:06
标题: 房地产成本核算
请教下我们一期有安置房、商品房和商铺，是不是要放在一起核算出单位成本，还是按照类别分别核算成本呢，如果分别核算应该按照什么原则分配呢，谢谢

作者: 陈旭 时间: 2011-11-28 16:36
个人建议：可以把安置房、商品房和商铺作为不同的成本核算对象分别进行核算，各成本核算对象在成本费用发生时进行归集，对共同费用可以按建筑面积等标准进行分配。

作者: 舞之精灵 时间: 2011-11-28 19:58
谢谢哦

作者: 刘魁 时间: 2011-11-29 11:22
可以把安置房、商品房和商铺作为一个成本核算对象进行核算，如果单独核算的话不太好核算。成本相同，只不过是商铺的利润空间大些

作者: 波音公司 时间: 2011-12-2 22:45
如果刘魁说的办法可行，那成本核算会变的很简单！

作者: 财务匪兵 时间: 2011-12-3 09:46
要考虑人力物力和自身精力条件，理论是越细致越好，但是实际情况需要你根据自身，不同的对象的成本核算，其实对以后预算和土增都有帮助

作者: chenxiumin 时间: 2011-12-3 11:52
有些共同成本是木有办法直接归集到成本对象的，个人赞成陈旭的说法

作者: 闫厉 时间: 2011-12-14 18:56
建议，分开核算。因安置房增值低于20%，是可以免土地增值税的

作者: meinschatz 时间: 2011-12-15 10:04
分别核算，土增税清算也是按成本对象清算的，一锅烩的时代早就过去了

作者: hdjia2008 时间: 2011-12-15 16:27
分别作为成本对象，按建筑面积分配。

作者: sdmcljg 时间: 2012-3-22 13:41
根据2009年国税31号文件，成本设置原则，以上成本对象应分别设立成本，分别核算。

作者: tienan2002 时间: 2012-3-22 14:40
学习了

作者: 小东 时间: 2012-3-22 14:48
免征土地增值税的最好能抵消其他项目的土地增值税。

作者: 塞外愚翁 时间: 2012-3-22 14:52
开发成本----土地开发成本---土地征用及拆迁补偿
                                          ---前期工程费
                                          ---基础设施费
                                          ---开发间接费用
            ---  -前期工程费
            ----基础设施费
            ----- 建安工程费
            ----开发间接费用

作者: 塞外愚翁 时间: 2012-3-22 14:57
要分开核算的，土地成本按占地面积分摊，建安成本按建筑面积分摊，开发间接费用按预算造价或直接成本分摊

作者: 阿土伯1982 时间: 2012-3-26 18:27
安置房不单独设立成本对象核算，商品房和商铺分别作为成本对象核算。具体分配原则参考31号文，不同的分配原则测出来的结果相差会比较大，按照税法要求多测几版。

作者: 红蜘蛛 时间: 2012-3-29 10:22
开发产品成本对象确定的原则有：1.可否销售原则；2.分类归集原则；3.功能区分原则；4.定价差异原则；5.成本差异原则；6.权益区分原则。按此原则，个人觉得应把安置房、商品房和商铺分别作为不同的成本核算对象进行核算。

作者: sdmcljg 时间: 2012-3-29 15:18
建议分别设立成本核算科目，毕竟两块地的最终用途不一样。根据国税发2009年31号文件精神，关于成本对象的基本原则：可否销售原则、分类归集原则、功能分区原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则，由于回迁安置房与普通商品房的权益、销售、成本等均有巨大差异，政府优惠政策差异很大，因此应该分别设立成本科目核算。回迁安置房的销售适用以地换房账务处理，营业税以成本组成价格纳税，所得税视同销售处理；而办理产权证也很复杂的，因为需要拆迁办审核的拆迁安置协议才可以办理的。而商品房销售则没有这么复杂的，直接办理预售证签约备案即可。因此建议分别核算成本，便于处理账务,同时兼顾土地增值税的清算工作，由于三者的增值率不同，安置房的增值率较低如果不高于20%则免征，而商业房适用的税率将较高的。分配时执行31号文件，分配标准分为占地面积法、预算造价法、直接成本法、建筑面积法，分别计算处理，例如土地成本要求采用占地面积法，利息采用直接成本法比较规范的处理方式等。分配时坚持原则：能分清成本对象的直接计入，不能分清的共同成本归集后分摊计入，期间费用不分摊计入。

作者: 舞之精灵 时间: 2012-3-30 15:09
呵呵，说的好详细，受用了

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-30 21:21
建议分开！！

作者: 499734998 时间: 2012-4-6 16:34
得分开核算

作者: lijw527 时间: 2012-4-16 11:07
工作量大致就那么些，如果想一起核算，到后来就会有麻烦；如果单独核算，前期工作量肯定会比较大，但后期能好些。当然，也得看个人喜好。

作者: 玖玖妈 时间: 2012-4-16 11:14
唉，对于刚刚进入房会行业的我来说真的需要好好学习呀！好好学习，天天加油！

作者: 海的那边 时间: 2012-4-17 22:29
安置房、商品房和商铺先将共同费用部分统一核算，可以按建筑面积标准进行分配。然后独立核算，再将发生在各个自身的费用单独入成本核算。

作者: 韩冰冰 时间: 2012-4-18 15:02
分别核算，因为成本对象不同。

作者: rui5650363 时间: 2012-4-22 10:31
应分开，否则土地增值税汇算清缴时会麻烦的

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