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标题: 房地产开发企业代收费用的处理 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2011-11-14 23:04
标题: 房地产开发企业代收费用的处理
房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取一些价外费用。所谓价外费用是指纳税人销售货物或提供应税劳务时向购买方收取的价款以外的各种费用、租金、补贴等。如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产公司先代收，然后再转交给委托单位。那么这些代收的费用是否该征税，征税时征何种税以及如何征？本文拟就这些相关的涉税处理做一简单的梳理。　　相关的税务规定及解读
　　对于代收费用的税务处理主要体现在营业税、企业所得税及土地增值税的相关税法规定中。
　　1、营业税
　　按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
　　（三）所收款项全额上缴财政。
　　根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如符合上述三个条件的代收的政府性基金和行政事业性收费，如代收的住房专项维修基金，《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）有明确规定。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。作为代收的印花税、契税由于本身是税而不是代收的费用所以无需计征。
　　2、企业所得税
　　根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
　　可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票。如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。
　　3、土地增值税
　

作者: 1120971696 时间: 2011-11-15 08:56
了解一下

作者: 盈盈2908 时间: 2011-11-15 09:26
学习了

作者: 盈盈2908 时间: 2011-11-15 09:27
学习学习

作者: 森晨 时间: 2011-11-15 09:53
顶阿斯兰。

作者: liuxiaolu224 时间: 2011-11-15 11:02
好上加好，

作者: 税海 时间: 2011-11-15 11:07
了解一下，收藏

作者: eric199 时间: 2011-11-15 11:21
好上加好，

作者: 飘零的红叶 时间: 2011-11-18 07:25
价外费营业税问题，需要学习

作者: 梁少华 时间: 2011-11-18 09:28
好好学习！努力工作！！

作者: dekhtk 时间: 2011-11-18 15:35
看看应该有用

作者: 加米雪 时间: 2011-11-18 16:08
好好学习下

作者: 朱壹唐 时间: 2011-11-18 16:30
不错嘛，顶

作者: 波音公司 时间: 2011-11-18 16:43
谢谢阿斯兰！

作者: whhfzy 时间: 2011-11-19 10:55
了解一下
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-47696-1-1.html

作者: ljwjianwei 时间: 2011-11-25 10:11
谢谢楼主的好资料

作者: 小飞儿 时间: 2011-11-25 10:38
回复学习

作者: fywzlyh 时间: 2011-11-25 10:52
这个非常实用，谢谢了

作者: 大耳朵白菜 时间: 2011-11-27 10:26
谢谢分享

作者: 随缘女孩 时间: 2011-11-29 10:45
不错的网站，学习学习

作者: xky135 时间: 2011-11-29 14:59
学习学习

作者: donger001 时间: 2011-12-4 21:47
越了解就越觉得要学的东西太多了。

作者: dragonst 时间: 2011-12-5 08:51
看看有哈新规定
学习学习

作者: 小胤 时间: 2011-12-6 13:19
好好学习，天天向上

作者: 有容乃大 时间: 2011-12-6 15:24
好样的

作者: mj0650 时间: 2011-12-9 15:22
很好的帖子

作者: 偶拾 时间: 2011-12-10 15:54
值得学学

作者: 闫厉 时间: 2011-12-13 14:37
看看，学习

作者: 45518903 时间: 2011-12-13 16:13
学习过

作者: 悠悠漫步 时间: 2011-12-13 21:17
代收的契税和维修基金不交税，其他的都要交

作者: 悠悠漫步 时间: 2011-12-13 21:25
不要币的好贴再顶一下

作者: 项建娜 时间: 2011-12-14 09:37
了解一下

作者: aweisizijue 时间: 2011-12-14 15:18
学习一下

作者: 海景花园用户 时间: 2011-12-16 10:55
看看有无新点

作者: et19y 时间: 2011-12-21 21:32
了解一下

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-12-26 10:00
学习一下，唉，干个会计真是不容易

作者: k4y_xhb 时间: 2011-12-26 10:02
了解下，学习了

作者: zhoude0574 时间: 2011-12-26 12:51
了解一下

作者: wpjmymm 时间: 2011-12-26 12:57
对代收费用，税务一般除了大修基金和契税以处其他都要交营业税

作者: zhjzh 时间: 2011-12-31 12:55
看看是什么内容

作者: 许晓辉 时间: 2012-1-7 15:25
谢谢学习了

作者: 渴望学习 时间: 2012-1-29 16:22
学习！

作者: caoyichun 时间: 2012-1-30 14:51
回复学习下了啊！！！！！！！

作者: 乐轩BB 时间: 2012-1-30 18:03
学习学习
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-47696-1-1.html

作者: blankpig 时间: 2012-2-12 11:25
学习一下

作者: ratherthan 时间: 2012-2-22 02:37
学习学习学习

作者: 竹林听雨 时间: 2012-2-27 15:02
了解一下

作者: 392585011 时间: 2012-3-28 17:15
学习，了解

作者: 麦踢爽 时间: 2012-3-28 20:38
温州这边好像现在连代收的物业维修基金也要缴税了！~~~~~~~~~~~

作者: 一杯愁绪 时间: 2012-5-9 10:36
正要学习这方面的知识!

作者: 珍惜757309067 时间: 2012-5-14 11:37
新手，这篇文章很有用啊，学习

作者: 为注会努力 时间: 2012-5-15 21:06
一直很纠结的问题啊，终于有答案了

作者: 怀传 时间: 2012-5-25 10:21
渴望学习。

作者: 杯中水_amy 时间: 2012-5-26 11:38
好好学习，天天向上

作者: 杯中水_amy 时间: 2012-5-26 11:46
请教下LZ，代收业主的交与房管局的相关费用，是否也应该做外价外费用，申报缴纳营业税呢

作者: yanqiaowang 时间: 2012-5-29 09:06
请教请教

作者: 香奈尔 时间: 2012-5-29 09:15

学习一下！！！

作者: blue_sunset 时间: 2012-5-29 09:45
学习啦谢谢

作者: magicianchen 时间: 2012-5-29 13:26
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 宋海涛 时间: 2012-5-31 08:05
预计这个不收银子

作者: 七彩虹 时间: 2012-5-31 08:27
汇总的不错

作者: 韩冰冰 时间: 2012-5-31 08:32
回复学习

作者: lwe2000芯 时间: 2012-6-8 10:40
研究一下

作者: wj5719 时间: 2012-6-27 10:17
谢谢，很想知道下文

作者: 我想学习 时间: 2012-6-27 18:11
学习代收费用的处理

作者: sky11251118 时间: 2012-7-17 19:44
看看吧

作者: 图兰朵 时间: 2012-7-23 13:56
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: kunkun228 时间: 2012-7-23 16:14
学习一下

作者: 63506673 时间: 2012-7-23 16:33
好东西好东西好东西

作者: 舞动的雪花 时间: 2012-8-10 09:38
每个房地产企业都会遇到这个问题，谢楼主提供

作者: lzj1020 时间: 2012-8-16 10:38
学习了

作者: 谢白云 时间: 2012-8-24 11:44
哪些代收应并入营业额计营业税

作者: 畅畅畅 时间: 2012-9-4 11:17
急需学习

作者: jackie_fei 时间: 2012-9-4 17:01
谢谢分享，学习中、。。。。。。。。。。。。

作者: jackie_fei 时间: 2012-9-4 17:04
专项维修基金800万元，符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余3700万元未按税法规定申报纳税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条以及征管法及其实施细则等的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，加收滞纳金，并处所偷税款50%以上5倍以下的罚款。本案：补缴营业税及附加3700×5.6%＝207.2（万元）。注：当地地方教育费附加比例为2%.滞纳金按日加收，以万分之五比率计算，处少缴税款50%的罚款金额计103.6万元。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-47696-1-1.html

代收的款项也要缴营业税，还是有点想不明白？
那像我们公司这些费用是直接由公司先垫付，交房的时候，一次性向客户收款的，是不是可以直接冲掉往来就可以了？

作者: guaibangzi 时间: 2012-9-20 11:27
正是我所要的内容，非常好！谢谢楼主！

作者: 幸福的时代 时间: 2012-9-21 11:11
学学，看看

作者: 梦里花开 时间: 2012-9-22 14:35
学习了

作者: 小圆 时间: 2012-9-22 16:46
想查看下

作者: 心语琪琪 时间: 2012-10-11 10:11
学习一下，谢谢

作者: lyh721130 时间: 2012-10-11 12:33
了解一下，谢谢

作者: sweetjj 时间: 2012-10-11 13:09
先回复后学习

作者: ljm 时间: 2012-10-30 16:39
正用得上，学习学习。

作者: Yuan_ss 时间: 2012-10-30 21:35
了解看看

作者: shg156 时间: 2012-10-31 14:20

学习学习，谢谢！

作者: 李心月 时间: 2013-2-19 16:14
真是不错！学习了

作者: 鸿屹2010 时间: 2013-4-29 12:44
感谢分享。

作者: 网开一面 时间: 2013-5-2 10:54
急需学习，谢谢斑竹

作者: 黔淡如菊 时间: 2013-6-9 00:11
谢谢分享

作者: 长长青花 时间: 2013-6-12 08:50
好资料学习了.

作者: DONG 时间: 2014-1-6 21:22
谢谢版主分享。

作者: yuncaifeiyang 时间: 2014-1-7 11:33
学习学习！好

作者: zzxupeng 时间: 2014-2-26 10:41
看看、。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 964675466 时间: 2014-2-26 11:14
学习学习

作者: 丹子阅 时间: 2014-2-26 14:54
收获很大！

作者: sam403 时间: 2014-2-27 09:46
学习一下。

作者: khx169 时间: 2014-2-27 10:45
kakanxuexii

作者: zbh139 时间: 2014-2-27 13:12
好啊，

作者: higelisa 时间: 2014-3-1 18:43
学习一下，谢谢楼主

作者: 好顺 时间: 2014-3-4 21:06
谢谢了

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