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标题: 房地产业企业所得税管理操作指南—国税总局 [打印本页]

作者: 爱就一个字 时间: 2011-10-20 13:55
标题: 房地产业企业所得税管理操作指南—国税总局

房地产业企业所得税管理操作指南

第一章行业概述

房地产通常称为不动产房屋和土地财产，是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种建筑项目，具有实物形态、位置固定、不可移动、使用长期等特征。

房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动，它贯穿于项目规划、开发土地、房屋建造、经营销售、后续管理服务等全过程。在我国房地产开发与经营形式呈多样性：按开发对象可划分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发项目可划分为单项开发、综合开发和滚动开发；按开发地点可划分为城市开发、城镇开发和农村开发等。

第一节房地产业的业务范围及特点

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，通过开发土地取得，对开发项目实施全面规划、合理布局、配套建设等一系列经济活动，对开发项目展开经营管理，使综合效益达到最佳。

一、房地产业业务范围

房地产开发与经营业务主要有房地产投资与开发、经营与销售、其它业务等。

（一）房地产投资与开发。房地产开发企业通过投资购置土地使用权及建筑物行为来展开业务，将投入的货币资金转换为商品资金，是房地产的投资起点。

（二）房地产经营与销售。房地产企业在在开发过程中或者完成开发项目以后，对外实施房地产产品预售、销售、租赁或对外投资和分配等行为，是一个通过出售产品转换为货币资金的过程，从而获得相应的利润。

现有房地产经营的主要产品类型有商品房（包括别墅、排屋、写字楼、经济适用房、非经济适用房、拆迁安置屋等）、廉租住房以及与生活居住相关的其它相配套设施。其它房地产开发配套设施是指小区会所、附助用房、物业管理场所、体育、休闲配套设施、道路绿化、卫生、学校、邮电通信、用电用水、安保等基础设施。

（三）其它业务范围：以土地使用权或开发房产实施对外投资开发项目等。

二、房地产业基本特点

房地产业具有特定的程序性、系统性以及组织的特殊性等特征，规模大、投资高、时间长，具体有：

（一）操作程序复杂。房地产开发从注册登记，到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。

（二）投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性，且建设开发周期较长，使得其生产过程的资金占用量较大。

（三）产业链延伸长。房地产业涉及到工业制造、建筑安装、商业批发零售、交通运输、通信网络、装饰装潢、水、电、服务等许多行业，与其他行业关联度密切。

（四）社会影响面广。房地产业涉及到环境改造、百姓安居、劳动就业等，对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。

（五）投资风险高。由于房地产资金占用量大，投资周期长，市场需求变化快，受宏观经济影响大等，所以房地产业存在较高的风险系数。

第二节房地产业的生产经营流程

根据我国房地产行业特点，房地产开发生产经营流程主要有注册登记、土地取得、立项与规划、建筑施工、销售管理、产权办理等方面。

一、注册登记

（一）房地产开发企业应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起30日内，在听取同级房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。

外商投资设立房地产开发企业的，除按照上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

（二）房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，持有关文件证明材料等，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，资质等级一般分为一、二、三、四级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事房地产开发经营业务。

二、土地取得

我国是一个土地公有制国家，土地权属采取集体所有制和国家所有制两种形式。法律规定任何人不能取得土地的所有权，只能取得土地使用权。建设用地除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据我国实际情况，房地产开发企业主要从以下五种方式取得国有土地使用权：

（一）采用招投标方式取得。招标出让土地使用权是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，招标人根据一定要求择优确定受让人，受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。

（二）采用拍卖方式取得。拍卖出让土地使用权是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。

（三）采取政府行政划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目等。

（四）从旧城改造与房屋拆迁中取得。是指通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地使用权。拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。

………………………………

作者: 渔翁0 时间: 2011-10-20 16:01
这么贵，学习嘛，交流地方

作者: swj9181 时间: 2011-10-20 16:03

太贵了，买不起

作者: 陈华 时间: 2011-10-20 16:04

售价确实很高啊

作者: yqh175 时间: 2011-10-20 16:07
贵啊！买不起

作者: 流星似剑 时间: 2011-10-20 16:14
是有点贵,买不了了.

作者: 刘兵 时间: 2011-10-20 16:22
hehe 确实是好东西啊

作者: 小惠惠 时间: 2011-10-20 16:29
学习一下哦！

作者: 等爱的玫瑰 时间: 2011-10-20 16:29
想要看看精彩的内容，可惜没有那么多的币。再努力！

作者: 税海 时间: 2011-10-20 16:37
虽值得购买，但现在只能收藏

作者: DONG 时间: 2011-10-20 16:50
能便宜点吗

作者: 寸土寸金 时间: 2011-10-20 17:57
这也太贵了！@！！！

作者: 毛毛雨 时间: 2011-10-20 20:54
是贵了点，不过我在网上搜索到了

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-10-20 21:08
收20个钱，叫我说你什么好呢

作者: 渴望学习 时间: 2011-10-20 21:25
贵的很那，但愿物有所值！

作者: 垂杨自舞 时间: 2011-10-21 09:50
我也搜到了

作者: Decem 时间: 2011-10-22 10:34
来看看不错啊

作者: 缪青 时间: 2011-10-22 11:32
贵的很那，但愿物有所值！
本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址：http://www.fdckj.com/forum.php?m ... mp;page=2#pid574032

作者: dragonst 时间: 2011-10-23 15:35
恩啊。。
贵啊。。。
做房地产会计不是个个都是大款

作者: 海蛎子 时间: 2011-10-23 16:37
先回复，再学习，只要是11年的应该值

作者: 海蛎子 时间: 2011-10-23 16:43
怎么还有文档保护？密码是多少呀？发俺QQ里，QQ：1772373536，谢谢

作者: 虎妞 时间: 2011-10-24 09:13
攒够了，再来。

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 09:54
这么贵，学习嘛，交流地方

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 09:54

庸者发表于 2011-10-24 09:54
这么贵，学习嘛，交流地方

不过看目录还呆学习一下

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 09:56

庸者发表于 2011-10-24 09:54
不过看目录还呆学习一下

下了，呦

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 09:57
好象多扣了

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 09:57

庸者发表于 2011-10-24 09:57
好象多扣了

怎么多扣了4个本位币

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 10:04

庸者发表于 2011-10-24 09:57
怎么多扣了4个本位币

很实用

作者: 庸者 时间: 2011-10-24 10:07
要用些时间学习一下。

作者: 会人会语 时间: 2011-10-24 14:51
先买下来看看！

作者: seasea 时间: 2011-10-24 15:03
太贵了！没银子

作者: 看大盘沉浮 时间: 2011-10-24 16:34
太穷实在买不起

作者: 木垒河 时间: 2011-10-24 22:32
先看看，就是太贵了

作者: wangxyan01 时间: 2011-10-25 06:53

好贵。。。郁闷

作者: asdwwww670701 时间: 2011-10-26 10:34

陈华发表于 2011-10-20 16:04
售价确实很高啊

贵啊！买不起

作者: 蒗迹迗涯 时间: 2011-10-26 13:00
楼主能否便宜点啊，买不起啊

作者: weillst 时间: 2011-10-26 13:50
http://www.docin.com/p-164611346.html 豆丁网可免费观看，不用收费了吧楼主。

作者: victoria 时间: 2011-11-1 10:30
很想知道~~~~~~~·

作者: victoria 时间: 2011-11-1 10:32
哇，37楼，你太好了

作者: 十八楼的海苔 时间: 2011-11-1 11:20
物价上涨了，都是要币才能下的，要拼命攒币才行啊。。。

作者: ccgksw 时间: 2011-11-3 22:25
不是为了交流，有点铜臭味了

作者: 薇动影浓 时间: 2011-11-4 08:07
看看大家的评论再努力挣金币了，呵呵

作者: 天下先 时间: 2011-11-4 08:53
不知道值不值，下来看看了

作者: czs81668575 时间: 2011-11-4 09:18
这么贵，学习嘛，交流地方

作者: 天下先 时间: 2011-11-4 09:25
08年的资料，所以09年31号文件未涉及

作者: boy6725 时间: 2011-11-6 13:10
谢谢楼主无私分享!!!!!

作者: 渴望学习 时间: 2011-11-6 18:44
值得！！

作者: work516 时间: 2011-11-9 09:01
还差14本位币，继续学习！

作者: 李__琳 时间: 2011-11-9 13:44
太贵了吧

作者: 学习房地产 时间: 2011-11-9 16:34
是不是新的啊，旧的我有呀

作者: 小汝 时间: 2011-11-11 10:43
售价确实有点高

作者: 289421471 时间: 2011-11-11 14:36
这么贵，希望值这价

作者: system0220 时间: 2011-11-13 10:11
这么贵，学习嘛，交流地方

作者: system0220 时间: 2011-11-13 10:39
学习一下哦！

作者: scgezi 时间: 2011-11-14 15:43
地税可以借用一下吗

作者: 十八楼的海苔 时间: 2011-11-17 15:54
忒贵了，连是不是好东西都木有办法验证。。。

作者: ypx 时间: 2011-11-19 17:33
这么贵，希望值

作者: whq7301 时间: 2011-11-20 20:14
太贵了！！！！！！！！

作者: whq7301 时间: 2011-11-20 20:19
文件不是最新的，我晕！

作者: fywzlyh 时间: 2011-11-21 09:29
太贵了，买不起啊

作者: hfwhy 时间: 2011-11-21 09:59
太贵了吧，这样怎么有机会看呢

作者: hfwhy 时间: 2011-11-21 11:02
太贵了，怎么买呀

作者: 青柠心事 时间: 2011-11-21 11:06
好东西就是贵吧

作者: 秋叶红55 时间: 2011-11-29 15:08
学习一下哦

作者: freeskyicer 时间: 2011-12-4 13:18
太贵了。。。。。。。。。。。

作者: shangshang 时间: 2011-12-5 10:39
就是太贵。00000000000

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 14:31
太贵了？？？？？？？？？？？？？

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 14:33
大家学习，学习，就分享。何必要分太高？

作者: 普罗旺斯_2011 时间: 2011-12-5 14:33
这是哪年的啊

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 14:51
好资料，大家分享吧！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 14:53
现在物价上涨了，价格也上涨了！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:41
真想看一看呀。。。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:42
感谢楼主上传有用的东西。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:43
看是想看，就是太贵了。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:44
关于房地产企业所得税问题。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:46
应该很值得一看。。。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:47
多多学习房地产会计。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:48
有用的资料大家分享。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:49
房地产会计交流的好地方。

作者: 老年使者 时间: 2011-12-5 15:50
虽然很贵，但还是很想看。

作者: 学习房地产 时间: 2011-12-5 16:23
是不是今年的？

作者: 学习房地产 时间: 2011-12-5 16:24
请购买过的说一下是不是2011年的资料？

作者: z8b225 时间: 2011-12-6 13:54
tai gui le

作者: 银丝面 时间: 2011-12-10 14:53
没钱，买不了

作者: 挖运 时间: 2011-12-16 20:20
只要有了积分就等同有了知识

作者: asdwwww670701 时间: 2011-12-16 21:34
这么贵，学习嘛，交流地方
坚决不买

作者: 墨菲 时间: 2011-12-18 22:34
看成2金币了、、、
我的20金币啊、、、

作者: wpjmymm 时间: 2011-12-19 14:59
这这也太贵了吧

作者: 雅依儿 时间: 2011-12-26 11:15
看看，内容应该还不错

作者: 老年使者 时间: 2011-12-26 14:00
贵！！！！！！！！！！

作者: 黄黄立青 时间: 2011-12-26 14:48
学习学习

作者: 杨汉林 时间: 2011-12-26 16:27
是不是最新的呀！

作者: 乐轩BB 时间: 2011-12-30 17:21
太贵买不起收藏

作者: 无语紫丁香 时间: 2011-12-30 22:15
买了有发票吗？能不能多开点？呵呵

作者: 无语紫丁香 时间: 2011-12-31 14:53
好贵！

作者: 财会之星 时间: 2012-1-3 15:47
z总结的较全面，很好，

作者: 静待时机 时间: 2012-1-3 21:02
不错！

作者: fywzlyh 时间: 2012-1-4 11:38
太贵了

作者: 梦呐丽莎 时间: 2012-2-23 15:55
拜读一下

作者: 梦呐丽莎 时间: 2012-2-23 15:57
拜读一下

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