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标题: 房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段 [打印本页]

作者: 武汉-狂人 时间: 2011-8-9 17:11
标题: 房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段
房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。　　一、企业所得税
　　（一）完工时的税务处理
　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。
　　（二）完工条件的判断
　　国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，就应进行完工时的税务处理。
　　2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
　　《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）再次重申了这一问题。文件规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
　　但在实务中很多开发企业已经已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。
　　

作者: 康康泡面 时间: 2011-8-9 17:17
谢谢狂人的贡献，很好的资料

作者: xcwrm 时间: 2011-8-9 18:58
标题: 房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段
房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段，谢谢很好学习

作者: xcwrm 时间: 2011-8-9 18:58
房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段，谢谢很好学习

作者: 波音公司 时间: 2011-8-9 19:40
向地产狂人学习。

作者: 海蛎子 时间: 2011-8-9 20:32
狂人这里还是有不少东西滴

灌点水

作者: larrys 时间: 2011-8-9 21:20
非常感谢您的总结

作者: liang_min 时间: 2011-8-9 22:37
学习学习，谢谢分享

作者: syong12345 时间: 2011-8-10 07:08
kankanxuexi

作者: 吴爱国 时间: 2011-8-10 07:52
狂人就不一般，谢谢！

作者: lh11399 时间: 2011-8-10 07:55
收藏了,有空慢慢研读

作者: nthzy 时间: 2011-8-10 09:10
很好的资料，学习了

作者: qsx777777 时间: 2011-8-12 12:13
我想学学，不太懂

作者: superqk 时间: 2011-12-13 10:38
学习~~~~~~~~~~~

作者: 君子兰芳菲 时间: 2011-12-13 12:38
学习一下，谢谢

作者: 马苎_нoнo..! 时间: 2011-12-13 15:16
谢谢，看看，学学

作者: 流星似剑 时间: 2011-12-13 16:19
狂人真好，把各个阶段的收集很齐全呀，多谢了。

作者: 1120971696 时间: 2011-12-13 16:38
了解一下

作者: cxp6893 时间: 2011-12-16 12:52
学习是要回复的

作者: migao 时间: 2012-3-2 11:22
博学多才，顶一个

作者: songcx 时间: 2012-4-12 11:53

不错，学习了

作者: 彭宏翔 时间: 2012-5-1 22:32
感谢楼主提供，学习中

作者: phoebe 时间: 2012-5-5 16:10
学习一下

作者: magicianchen 时间: 2012-6-13 14:41
非常好，正是我想要的。

作者: 账房先生88 时间: 2012-6-14 11:46
不错，全

作者: 412109382 时间: 2012-7-5 09:50
谢谢分享。。

作者: 李小皮 时间: 2012-8-1 02:23
好东西一定要看

作者: 43315221 时间: 2013-2-16 10:55
谢谢分享

作者: 一如一 时间: 2013-3-2 12:50
查看隐藏内容

作者: dekhtk 时间: 2013-8-26 17:09
好好学习天天向上

作者: xidai 时间: 2013-12-6 08:43
学习成长

作者: sam403 时间: 2013-12-6 09:09
学习一下。。。

作者: xuran961565 时间: 2013-12-6 10:22
此帖看完受益匪浅呀

作者: 591cheng 时间: 2014-3-22 14:35
学习一下

作者: yan19862925 时间: 2016-6-11 18:13
想多了解

作者: renxiansheng 时间: 2017-1-6 09:20
学校学习学习

作者: renxiansheng 时间: 2017-1-6 09:20
学习学习学习

作者: chenmian1009 时间: 2017-1-6 10:38
很好的资料可以好好看看

作者: 勇者胜 时间: 2017-1-6 15:16
不错的

作者: wtj 时间: 2018-7-30 17:08
学习学习，

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