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标题: 继续讨论83号专题（一个考倒人的房地产问题） [打印本页]

作者: wuhaiqing16 时间: 2011-7-23 16:02
标题: 继续讨论83号专题（一个考倒人的房地产问题）
原题目是关于土地闲置费的问题.
"问题来源是这样的，根据早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。国土部于1999年出台的《闲置土地处置办法》规定了对闲置土地征收闲置费，上限为土地出让金的20%。中央政府2008年1月发布了2008年的第3号文件，这份名为《国务院关于促进节约集约用地的通知》，国务院3号文此次不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

于是，根据这样的规定，公司的香港帐，就计提了土地闲置费到开发成本中，而在德勤审计时，认为不应该列入开发成本，应该作为费用拨备。

为了反驳事务所的观点，经理拿出来了国税发[2006]31号文，条文如下：
12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

这个条文，我们公司要引用，存在两个问题，1、这是针对内资企业的，外资是否适用？2、讲的是土地的出让，而我们土地是转让取得，是否适用？

先问了注册会计师A，他认为，如果取得行政事业收据，则入土地成本；如果取得滞纳金、罚款票据，入营业外支出，且不能税前扣除。

再问了注册会计师B，他认为，期间费用是当期费用，开发成本将在本期及以后期间分摊，首先界定这样的闲置费是当期还是跨期的，显然这样的政府收费是跨期的，则应入成本。

刚开始，我也跟A、B的思路一样，直到问了注册会计师C，思路才明朗了。他认为，在计提时，是一种预计负债，依照会计准则，应该入费用。因为根据谨慎性原则，上市公司进行各项准备的计提，就是为了将这种损益在当期反应出来，如果入成本，则借方入资产，变成计提没有意义了。他的这种观点我很赞成，之前的观点都被税法忽悠了，将会计准则跟税法混淆了。

我收集了各家观点，得出这样的结论，土地闲置费在计提时是计入费用，在实际发生时是计入开发成本。自以为这样的结论比较圆满了，就再将这个问题问了注册会计师D，结果他反驳了C的观点，他认为计提的目的是为了确认预计负债，而不是为了确认损益，因此这也不是一种准备，所以，如果这个收费是合理的行政事业收费，计提时应该计入成本；如果这个收费是处罚性收费，则应该计入费用。听来这个更有道理，C似乎将各项准备跟预计负债又混淆了。再问回C，他还是坚持之前的观点，但换了个角度来理解，因为如果借方入开发成本，是一种资产，而预计资产一般是不确认的，所以他认为入费用。

A、B、C、D的水平，通过这样一道问题，显示出来。

到底入成本，还是入费用，你弄明白了”

以上是原帖内容，以下是我的观点

看着确实糊涂了，不够我整理了思路，这个题目的核心问题有二个：
1、是否要计提？
2、入费用还是入成本？
在解决这个问题时，我们还要区分税法与会计准则是不同的思维，不能从税法角度上去评价会计准则的处理（例如用国税31号文的文件规定去作为入成本的依据）
从税法角度上看很好理解：
第一个问题：是否计提？显然不需要，而是要到实际发生的时候去处理。
第二个问题：入费用还是入成本？国税31号文黑纸白字写着，入成本
从会计角度看：
第一个问题：是否计提？我认为，需要计提确认预计负债。理由权责发生制。
第二个问题：入费用还是成本？入成本。理由：1、成本的实质。成本是什么？成本就是可以归集对象的费用。同样的工资费用，如果是工程管理人员的工资我们可以入成本（开发间接费），但是行政管理人员我们却计入费用。区别就是在于能够有明确的归集对象。土地闲置费可以明确的归集到土地成本。2、性质和有弃置费用的固定资产差不多，弃置费用需要折现入资产成本。

“注册会计师A，他认为，如果取得行政事业收据，则入土地成本；如果取得滞纳金、罚款票据，入营业外支出，且不能税前扣除。”这观点是吧税法和会计准则混淆了。但是也提供一个关于是否属于罚款的界定问题。
如缴纳土地闲置费取得票据不是是罚款票据，没有关系，计提时入成本即可，缴纳时冲减负债。由于不会对现在和将来损益产生任何影响，不会产生递延所得税资产/负债。
但是如果取得是罚款票据，就产生了一个能够税前扣除的问题。按所得税法的规定，是不可以税前扣除的。也就说在最后清算所得税时候，这笔不能放在成本中剔除。但是现在有一个国税31号文上有明文规定可以做成本扣除。
实质上是31号文的这条内容与所得税法相冲突了。到底用那一条？从法律效力看，法高于国家税务总局的部门规定。应当按法执行。而实际纳税操作中，既然31号文有利于我们，我们就按31号文处理。
以上是我的观点，欢迎大家补充探讨

[ 本帖最后由 wuhaiqing16 于 2011-7-23 16:06 编辑 ]

作者: tzwuhong 时间: 2011-7-24 07:15
是啊！真是难处理啊！

作者: 燕岛秋湖 时间: 2011-7-24 15:47
标题: 888
俺看得眼晕，大家继续来看吧，我闪

作者: 风雪夜归人 时间: 2011-7-24 16:19
我认为:

从会计上说,未开工的土地应还在无形资产科目,属于无形资产.按无形资产准则,第十二条无形资产应当按照成本进行初始计量。
　　外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地闲置费应不属于使资产达到预定用途的其他支出,因为在土地办理土地证后,所有的成本已结束,不会再有后续支出.土地闲置费只是政府对土地的一种集约调控措施,是对企业不按时开发的的一种惩罚.所以该支出不能计入无形资产,而只能计入营业外支出.

至于税法上如何处理,与会计报表处理是不影响的.

作者: swj9181 时间: 2011-7-25 11:15
静等高手解决

作者: 财务匪兵 时间: 2011-7-26 21:56
我个人认同C的，我觉得这个可以确认成或有负债

作者: momingman 时间: 2011-7-28 16:39
我认为土地闲置费也属于成本一种。
土地出让金经济学的定义是70年国有土地租赁费用的现值，
土地使用过程中产生的相关税费属于土地成本的一种

作者: 代志勇 时间: 2011-7-28 16:57
标题: 其实没有那么难
预计的土地闲置费其实是一种行政处罚行为，虽然还没有发生，但根据法规是可以预计，故，肯定应记入当期营业外支出，同时，贷预计负债
同时，根据新的房地产企业所得税规定，土地闲置费不再记入土地成本（换而言之，税法是一种计算，而不是核算，会计核算与税法不一样）

作者: 琳琳7788 时间: 2011-7-28 17:10
本人是觉得应入成本。静等高手解答。

作者: dekhtk 时间: 2011-7-30 11:19
弄得这么复杂做什么呢？

作者: sawen 时间: 2011-7-31 15:44
我比较赞成入成本，但时点是在发生时再来列支。很多时候会计准则都得让位于税法做法，所以以税法为主。谢谢。

作者: 仁兄 时间: 2011-8-1 11:35
我个人认为不应计提，从税法上已经说了发生时入成本，第二，如要计提，你是在购入地起开始计提呢，还是等一年以后计提？还是第二年开始计提？如是购地起就计提，那么如果一购地就投入足够资金（已建设投资额占总建设投资额超过25%）开始建房，那就不用计提；如是超过一年开始计提，那你是在第1月提还是以后提？它是否要投入足够资金做房？要知现在政策是超过2年政府可以有权收回土地。如第2不做，那计提资产损失呢还是做费用或入成本，但没土地了入不了成本的。你计提做啥？

作者: jingjunhua 时间: 2011-8-17 08:46
2010年 220号文，明确规定，土增税清算中，土地闲置费不可以扣除，还入成本干吗。

作者: gzcn 时间: 2011-8-18 13:50
土地闲置费在会计上应该入开发成本会合理些。对土地闲置费在所得税和土地增值税上有着不同的认定：所得税是可以在税前列支，因为所得税司认为企业与土地中心签的土地使用权出让合同跟其他经济合同一样，大家是平等的，闲置费只不过是企业有违约行为所产生的经济合同违约金，理应可以在税前列支；而财产税司认为，根据高院的司法解释，与土地中心纠纷由行政庭受理，所以闲置费是属于行政处罚，不能在土地增值税前列支。所以我认为，会计上入开发成本与所得税一致，在计算土地增值税时再调减。

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