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标题: 【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？ [打印本页]

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-11 17:25
标题: 【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
问题：您好！我们在稽查中发现某机械制造（非地产）企业（注册类型为私营有限责任公司）取得工业用地一块，在建造公司办公用房的同时建造套房，建造的套房（无法取得产权）一部分以低价销售给本企业职工，一部分分配给股东作为股东退股资金，一部分对外销售。该工程08年开始，至今工程未结算，仍然挂在“在建工程”，部分业主已经入住。对此项业务是否缴纳企业所得税？如何确定收入和成本缴纳企业所得税？是否可比照国税发[2009]31号文件处理？其政策依据是什么？谢谢

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-7-11 19:34
不应该按31好文来处理

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:39
首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
地址:http://www.fdckj.com/thread-11275-1-1.html

该公司是非房地产企业，如果此项业务是未经工商、建设部门批准的，则属于违法经营，虽然是违法经营，但是根据国税发[2009]31号文的规定，此项业务是仍然应理解为属于房地产开发经营业务，当然对于违法经营的行政处罚权力不在税务机关。

另外所得税法是对企业的经营所得进行征税，合法所得要征税，违法所得更加要征税了。

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:41
至于有无产权，不应该成为此问题的关键，开发商销售无产权的车库，不也是按照房地产开发业务来进行征税吗？

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:46
收入的确认，个人认为不是问题，低价销售给职工，税务机关有权对个人征收个人所得税，这个问题以前是发过文，不过有无执行是另外回事。

如果单价明显低于市场售价，税务机关也是可以重新评估认定的，进行纳税调增

至于成本，不是有在建工程的各项支出吗？应该将其在办公用房和套房建筑面积之间进行分摊。

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:47
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

既然已经有部分业主入住，说明该开发产品已经投入使用了

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:48
欢迎大家参与讨论

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-11 19:52
1、不应适用国税发【2009】31号房地产企业所得税处理办法，该企业非房地产开发企业。
2、自建自用部分转入固定资产，其按规定年限计提折旧允许税前扣除。
3、由于其无法办理产权分割，有两种裁量方式：
1）视为转让使用权——即出租，按照出租计算收入，相应扣除应当是对应折旧，不需进行土地增值税纳税。但是职工低价购房其差额部分应酌情计算个人所得税。股东撤资形式上为取得分红，应按20%缴纳个人所得税，该单位补缴营业税等，
2）视为销售不动产处理，认定形式简单，单位按照旧房形式进行土地增值税清算，产品完工转让，正常计算财产转让所得。

[ 本帖最后由税中望月樊剑英于 2011-7-11 19:53 编辑 ]

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 19:54
个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-11 19:57
标题: 回复 5# 的帖子
.个人所得税规定
《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：
（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
（2）除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称“差价部分”，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
（3）对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

笔者《房地产开发企业纳税实务与风险防范》第六章第八节也有专题介绍

[ 本帖最后由税中望月樊剑英于 2011-7-11 19:58 编辑 ]

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-11 20:01

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:54 发表
个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

尽管如此，非房地产开发企业由于无法取得销售许可证，只能在办理产权证后再行分割房产，顾名思义为二手房，二手房转让即为财产转让所得，不同于房地产开发企业直接销售开发产品取得收入。

另外，其也无法加计扣除。

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-11 20:03

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:39 发表
首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土 ...

答：其不办理产权，解释为内部员工宿舍，也算不上违法经营

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-7-11 20:04
回复“该公司是非房地产企业，如果此项业务是未经工商、建设部门批准的，则属于违法经营，虽然是违法经营，但是根据国税发[2009]31号文的规定，此项业务是仍然应理解为属于房地产开发经营业务，当然对于违法经营的行政处罚权力不在税务机关。
另外所得税法是对企业的经营所得进行征税，合法所得要征税，违法所得更加要征税”
那么现在比较红火的小产权房的建设销售是不是也应该缴纳有关的税收呢？

作者: 紫爵 时间: 2011-7-11 20:04
标题: 。。。
2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提，也不能按照开发成本等设置科目，因为房地产不是工业企业的主营业务，这就好比是企业收到利息是冲减“财务费用”，而银行收到利息需要单独设置“利息收入”，因为利息是银行的主营业务，应按照“金融业”缴纳营业税，对于工业企业的以上行为，应当增加在建工程成本，等待完工后结转为固定资产，分配给员工的部分，应该视同销售，并且企业缴纳营业税和所得税，并代扣员工的个人所得税，分配给股东作为退股资金的房屋，同样视同销售，并且按照差额确认股东的个人投资收益或者损失

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-7-11 20:11
14楼的解释很有道理

作者: 赵嵩 时间: 2011-7-11 20:18
标题: 个人认为适用
个人以为国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》是属于《企业所得税法》下的一个特别法，特殊性在于规范有关房地产开发经营业务，而不是规范房地产开发经营的企业。但因房地产开发企业有着许多特殊性，如预售制度，如公共配套设施的问题等都有一定的特殊性，而一般企业显然都不适用，所以一般企业从事“房地产开发业务”并不是真正意义上的房地产开发，所以只能有限制的使用。至于自建自用行为，个人认为不属于房地产开发业务。

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-11 20:19
无产权的房屋如果是用租赁的形式来进行销售的，则按照租金收入来缴纳企业所得税了，其成本就是房屋的折旧。

但是估计本案中，对内对外销售的款项应该是还没有确认收入的。

个人认为最重要的还是该企业与购房者签订的合同形式，根据合同形式来判定其经营行为归属，再找到其适用的税法

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-11 20:24
标题: 土地增值税可以征税文件
　五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理；对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。

作者: ynzjd 时间: 2011-7-11 20:25
版主回答的很好。支持下！

作者: 木子安臣王奎 时间: 2011-7-11 20:46
1 自建部分，转入固定资产，
2 低价销售内部职工部分，按与公允价值的差额，按全年一次性奖金代扣代缴个税
3 对外销售的部分，正常计算缴纳各项税收。
4 股东退股部分，按公允价值计算其股东的收益，代扣个税，

作者: 竹芯 时间: 2011-7-11 20:53
本人赞成樊老师的分析，工业用地，只能建造厂房或办公楼，不允许建套房住宅，取的土地按无形资产入帐，建造厂房入固定资产，转让时，按财产转让处理，不适用31号文。。。

作者: zgl1088 时间: 2011-7-11 22:14
"合法所得要征税，违法所得更加要征税了。"违法所得是征税吗？打劫所得、偷盗所得、贩毒所得所得如何征税？

作者: zgl1088 时间: 2011-7-11 22:24
本案的关键是，分配的、出售的（无论内售、外售）最后是否办理产权过户手续。如果办了（应补交土地出让金）就属于非房地产企业的不动产转让。如果，未办产权过户手续，只是长期占用，就较难界定了。

作者: 1126自强不息 时间: 2011-7-11 23:07
同意16楼赵嵩以及银河飞雪的按国税发[2009]31号文执行观点。
会计上可按在建工程科目记账，所得税征收上按国税发[2009]31号文。这不需要怀疑，不要被什么是否有产权，产权是否转移，签订合同形式，哪里合法，哪里不合法所蒙蔽，根据实质重于形式，肯定按国税发[2009]31号文执行。不过实际工作中税务机关按不按国税发[2009]31号文我就不知道了。

作者: 南山主人 时间: 2011-7-11 23:08
同意银河飞雪的意见，国税发【2009】31号文件延续的是国税发【2006】31号文件的精神，不过对原31号文件未明确的进行进一步规范罢了简单来说不论是营业税、土地增值税还是企业所得税只要纳税人从事不动产的开发销售行为不论有没有取得相应的开发资质都应该是上述各税的纳税主体（当然土地增值税还需要是在国有土地上进行的开发销售不动产的行为）这在现实管征中没有任何问题！我早在多年前（尚在稽查部门工作时）就处理过相应的案例。正如银河飞雪所说，在工业用地上开发销售是一种违法行为这应该由相关部门对其进行处理或处罚但这不会影响税务机关对其房地产开发性质的认定！

作者: 飘泊税官王越 时间: 2011-7-12 07:46
基本同意樊剑英意见，上述企业非房地产开发经营企业，不应适用31号文件，
由于没有产权，所有权不可能转移，营业税视同销售中也不再有转让有限产权或永久使用权，个人认为视同出租处理，
但我省，注江苏省，认为可视同销售不动产处理，

作者: 紫爵 时间: 2011-7-12 08:08
标题: ....
这个问题不难啊，，，在初级会计职称的考试里就有的啊，，，工业企业自建房地产出售按3%征收建安按照5%不动产转移这两个税是同时交纳的，31号文出台的背景是房地产企业预售，确认收入迟，有可能真正结转收入的时候房地产老总人都跑掉了，所以按照会计准则，会计制度去规范房地产已经不合时宜了，这才专门费了这么多心思去写这个31号文，这个文和工业企业无关系，工业企业按照会计准则或者会计制度规范。。。。

作者: 财务匪兵 时间: 2011-7-12 08:47
个人认为在31号文适用范围
国税发〔2009〕31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。强调的主体为企业，这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。企业如果涉及房地产业务任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发〔2009〕31号的约束。
但是实际中，工业企业，在工厂中建无产权的职工宿舍，食堂等，都计固定资产，同时以折旧为成本。

作者: 银河飞雪 时间: 2011-7-12 08:53
工业企业自建的建筑物，包括生产用厂房、仓库、办公楼及其他建筑物。现行税法规定，企业自建自用建筑物的自建行为不征收营业税；但如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目缴纳营业税外，还应按“建筑安装业”税目征收营业税。

以上是营业税的处理方法，明确是以销售不动产来进行纳税。

作者: 小汝 时间: 2011-7-12 09:01

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-12 08:53 发表
工业企业自建的建筑物，包括生产用厂房、仓库、办公楼及其他建筑物。现行税法规定，企业自建自用建筑物的自建行为不征收营业税；但如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目缴纳营业税 ...

个人认同此说法。

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-7-12 09:04
标题: 应该按31号文来缴纳企业所得税
企业用什么科目来做帐，并不重要，一般这种情况企业是用在建工程归集成本，在建工程转固定资产，然后分配时按视同销售确认营业外收入，这是会计处理。至于到了所得税上计算应税所得额和申报程序，房地产企业与普通工业企业应无差距，差的只是31号文确认了预售收款按实现收入处理、和确认收入的时点。
从案例来看，确认收入的时点已经确定-房屋已经交付使用就应该认定为达到确认收入条件，不需要再按31号文规定的毛利率预计毛利，直接按完工产品确认收入和成本。
至于计算个人所得税时个人认为，不能再参照房改房方式处理，而应按市价确认收入，但此市价应该有别于大产权房的市价，毕竟这房子不能办理房产证，属于小产权房。

作者: 85208409 时间: 2011-7-12 09:22
属于自建并销售行为，建筑行为和销售不动产行为都要交营业税，
虽然不是房地产企业，但也适用31号文，个人认为在这方面，税务局肯定是参照31号文执行的，
至于产权的问题，这个应该不影响所得税和营业税，虽不能办产权但可以办理使用权，本主题中应该属于永久转让使用权行为，属于销售房产行为

作者: 1126自强不息 时间: 2011-7-12 12:38
统计了一下：
支持按国税发2009 31号文的有9人
不支持按国税发2009 31号文的有6人。
继续拍砖

作者: 矫健 时间: 2011-7-12 12:40
标题: 回复 1# 的帖子
个人认为:

   第一,此项业务如果有盈利则需要缴纳企业所得税;

   第二,销售职工和分配给股东作为股东退股资金的部分可按视同销售处理;销售部分按销售价格做销售处理。

   第三,可以参照31号文处理。上面各位提到31号文规范的是从事房地产开发经营业务的企业，并非仅仅指房地产开发企业；工业企业虽然没有房地产开发资质，但开发的仍然是用于出售和用于分配何止职工福利的房屋，虽然不符合房地产相关法规，但跟据实质重于形式原则，应参照31号文处理。

一家之言，仅供探讨。

作者: 紫爵 时间: 2011-7-12 12:44
标题: ..
实质重于形式需要得到总局发文件的认可不是地方税务局知道实质是什么就认可实质

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-12 12:51

原帖由紫爵于 2011-7-11 20:04 发表
2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提 ...

支持！！！

作者: 紫爵 时间: 2011-7-12 12:54
标题: ....
举个例子吧对于完工产品的确认条件 2009.31号文件已经说的很清楚了，为什么还有后续的2009第342号文 2010第201号文？同一个问题国税总局为什么三令五申？就是因为31号文不全面，才需要进行扩大和细化解释，防止纳税人钻空子，所以，解释权在国家税务总局手里，就算实质是如此，告上法院的话，同样需要总局的文件进行支持法院才能认可，口说何凭呀？？？？？？

作者: 风雪夜归人 时间: 2011-7-12 14:54
我来溱个热闹。
我不支持31号文，我认为出售无产权的房屋应按租赁处理，该公司建造的房子应按建造固定资产处理，所有的建房支出通过折旧在税前扣除。售房款按租金收入处理。由于租赁的法定最长年限为20年，房款可分20年分期摊入企业收入。
至于有人说的，实质重于形式征税。我不赞同，这是有前提，是在有法律依据的允许下。如有人说，销售无产权的车库税务局也按销售不动产征营业税和土地增值税，我认为这是一种存在即合理的思维，即我们不应该认为税务机关所做的都正确的，毕竟这没有法律依据。正如，总局有一个文件，即国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号。该文规定，企业转让股权也要征收土地增值税，一直被认为是税收上实质重于形式的案例。但现在该文并未收录在《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2010第26号）中，显然国税函[2000]687号文已不具有效性。就是因为该文与土地增值税条例规定的，土地增值税是对转让国有土地使用权征税的表述是违背的。税收执法风险太大。正如对无产权的车库也不能征收土地增值税，是一个道理。所以说，实质重于形式原则在税收实践中也不能滥用。

作者: 紫爵 时间: 2011-7-12 15:13
租用，，无产权车库出售也要按照有产权的处理根据2006.187号文该文说的很清楚只要是车库出售不管有没有产权把土地增值税缴纳了这是税法的思路撒谎也要交税，

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-7-12 15:37
标题: 回复 36# 的帖子
既然这种情况适用31号文，就应该可以预提成本。另外本案中应该是成本已经确定了，不需要再预提成本了。

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-7-12 15:51
标题: 回复 37# 的帖子
这个案例说明什么呢，说明31号文正确，而342号文有点走极端吗？再进一步说这几个文件的出台和本案是否适用31号文又有什么关系呢？
如果说超过营业执照经营范围的收入属于违法经营而不属于税法管理的范围的话，大家都可以故意超范围经营了。毕竟现在税法刚性是最强的，其他部门的执法力度比税法差了很多。比如房地产开发企业去做建安，建安企业来做房地产，卖建材的去卖家电，只要客户接受，就不需要交税了。

作者: 天堂物语 时间: 2011-7-12 15:54
非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
问题：您好！我们在稽查中发现某机械制造（非地产）企业（注册类型为私营有限责任公司）取得工业用地一块，在建造公司办公用房的同时建造套房，建造的套房（无法取得产权）一部分以低价销售给本企业职工，一部分分配给股东作为股东退股资金，一部分对外销售。该工程08年开始，至今工程未结算，仍然挂在“在建工程”，部分业主已经入住。对此项业务是否缴纳企业所得税？如何确定收入和成本缴纳企业所得税？是否可比照国税发[2009]31号文件处理？其政策依据是什么？谢谢
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-44773-1-1.html

如果我是税务机关的话，会如下考虑；
一、这家企业在做账的时候是挂在‘在建工程’这个科目，认为可以结转至固定资产科目来计提折旧；
二、低价销售给本企业职工的而取得的收入可以调整至公允价格后视同租赁收入，征收营业税及相关附加税、预缴土地增值税、根据租赁收入征收企业所得税，而配比的成本就以固定资产中计提的折旧计入；
三、一部分分配给股东作为股东退股资金，可以拆分两笔纳税行为，a.视同销售收入作为租赁收入（与上同理），b.股东退股资金对应的房产应当调整至公允价格后视同股权转让处理，参考初始入股成本，缴纳个人所得税
四、一部分对销售，也是一样需要参考公允价格。
五、或许对于税务机关来说，关键还是如何能够开拓税源，怎样适用文件的原则，我认为不是什么有理有利就适用什么文件。

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-7-12 16:10
标题: 回复 1# 的帖子
我们大家在这里讨论的热火朝天的，可楼主却没有动静。如果楼主能说把这个案例说的再明白些，比如税务机关什么意见，企业什么意见，双方的分歧有多大，这样大家会他提这些问题的目的更清楚，回答问题也能有矢放的。

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-13 08:27
对不起了，这两天网络不太好，上不来，谢谢大家的意见！因本案目前还在稽查中，企业对这部分收入没有入账，工程还未结算，挂“在建工程”科目。

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-13 09:02
该公司属于缴纳增值税的企业（私营有限责任公司），其企业所得税也属于国税管征。一部分套房由企业全体股东与职工签订协议，交3-8万元不等的前期建材款后分配给职工；一部分因股东退股，把套房给退股的股东，作为退股资金；另有一小部分，也是以前期建材款的名义销售给非该公司员工。目前部分人员已经入住，但该项工程至今未结算，一直挂“在建工程”科目。

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-13 09:03
欢迎大家继续讨论！

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-13 09:09
目前本人比较倾向于按国税发[2009]31号文处理。

作者: 1126自强不息 时间: 2011-7-13 09:29
不用讨论了，按国税发2009 31号文处理，否则就修改国税发2009 31号文第二条，要不然误导我们。

作者: 风雪夜归人 时间: 2011-7-14 09:22
我觉得超范围经营与能否取得房子的所有权是两回事,比如说,前些年,建筑企业也搞房地产开发,但以前能开不动产发票,现在不能了,但可去税务局Dai.开,房管部门也给办理房产证,所以这种违规销售房地产行为是要按销售不动产交税的,因为它转移了房地产所有权,.但问题是该案例不属于销售房地产行为.所有权未转移.

作者: 浅蓝的微笑 时间: 2011-7-14 17:00
不错，值得学习

作者: 矫健 时间: 2011-7-15 09:30
标题: 回复 35# 的帖子
好像没听说"实质重于形式需要得到总局发文件的认可 "!

作者: 梁野税官 时间: 2011-7-18 11:14
目前已有该公司职工入住7套、非该公司人员入住13套，部分店面已经出租。工程至今尚未结算。店面及套房均以公司的名义办理了房产证。

作者: wtx008 时间: 2011-7-19 07:25
都讲得有道理

作者: helena025 时间: 2012-5-21 15:51
终于看完了，为什么到了第5页又重复了？
楼上讨论的真热烈哦，我这种小兵，只有学习的份儿了

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