土地使用税 - 房地产会计网

　　这是因为纳税人取得土地使用证是**律意义上取得了土地使用权，而签订土地出让（或转让）合同只是合同双方的意思表示，是否真正取得土地还要看签订双方对合同的履行情况，所以认为应从签订出让（转让）合同开始计算的观点不切实际，对其他认为应从取得《建设用地许可证》、或《交付土地证明书》作为征用土地开始使用时间虽有一定道理，但由于这些书面资料在全国各地表现形式有所不同，所以难以作为全国统一的标准。

　　认为土地使用税应从房产交付使用之日止是因为房产交付使用后房产开发商已经没有实际占用土地的行为，所以也就不构成土地使用税的纳税人。而住户取得房产证的时间普遍会存在滞后情况，将住户取得房产证时间作为止算时间对开发商不公平。

　　第一，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的绿化、道路等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众；第二，在房产建成交付使用后，如果开发商将部分房产转为自用，则此时应缴纳土地使用税的计税依据不包括绿化、道路等公共用地，因为房产交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，所以根据土地使用税的免税规定该部分土地应属免税土地。

　　首先，目前土地使用税的有关法规、政策都没有明确规定这部分房产应由开发商缴纳土地使用税，对于法律没有明文规定的，我们认为对此征税是不妥的；其次，国税发[2003]89号文虽然只规定了房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，没有明确规定不征收土地使用税，但是该文同时规定“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”从该条款上理解，房地产开发企业建造的商品房在没有自用、出租、出借的情况下是不用缴纳房产税和土地使用税的；第三，对未出售的商品房征收土地使用税在操作上也存在一定的难度，商品房作为开发商的一种商品，其存量随着房产的销售不断发生变化，所以就造成了每月的计税依据都不同，而土地使用税是按年计征的，如果有开发商缴纳这部分税款，征税上会非常繁琐复杂。此外，房产不能正常销售，开发商的现金流本身就会受到很大的影响，如果再征收土地使用税将会进一步加重开发商的负担，不利于房地产业的健康发展。基于上述原因，我们认为房产开发商建造完工的商品房在售出前不应由开发商缴纳土地使用税。

　　根据国税发[2003]89号文的规定，售出前已使用的商品房应按规定征收房产税。这里文件虽然没有明确规定抵押是否为一种使用，但是我们应该知道法律条文在表述上存在一定的抽象性。“使用”一词在《现代汉语词典》（商务印书馆）里被解释为“使人员、器物、资金等为某种目的服务。”有了这个解释我们再判定作为抵押物的待售商品房是否应税就比较容易。房产开发商用待售商品房抵押贷款的行为其实也就是“使待售商品房为（开发商）融通资金的目的服务”，所以符合“使用”的定义，应征收房产税。

　　存在以上尚不明确的问题一方面是因为房产税、土地使用税暂行条例制订的时间较早，对以后出现的一些普遍存在问题没有考虑到；另一方面是因为不同人对税法的理解不同，或者对税法理解上的偏差造成的。因为上述问题都是现在房地产行业普遍存在的问题，怎样理解税法对税务人员执行税法和纳税人依法纳税有着十分重要的影响，所以明确上述问题显得尤为重要。