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标题: 房地产企业成本费用的扣除办法 [打印本页]

作者: jxl7766 时间: 2011-3-25 08:06
标题: 房地产企业成本费用的扣除办法
（一）已销开发产品计税成本的计算过程
已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
【例子】某楼盘住宅项目总的开发成本为1亿元，总的可售面积为5万平方米，目前已经销售4万平方米，项目已经竣工验收。那么该住宅项目已销开发产品的计税成本如何核算呢？
1亿/5万平*4万平=已销开发产品的计税成本
（二）完工产品维修费用的税务处理问题
第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
（三）配套设施的会计及涉税处理问题
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（四）邮电通讯、学校、医疗设施税务处理问题
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
例子：某房地产企业建造一个学校，耗资5,000万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿3,000万元，（5,000－3,000＝2,000万元）。按照政策规定2,000万元直接在移交当期在所得税前扣除就可以。
（五）银行按揭保证金的税务处理问题
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（六）委外销售费用处理问题
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
（七）集团统借统还利息支出税务处理问题
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
（八）整体报废或毁损的税务处理问题
第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
（九）自用开发产品计提折旧的税务处理
第二十四条　企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

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