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标题: 【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英） [打印本页]
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-15 22:31
标题: 【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）
本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2014-1-16 09:36 编辑
本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2012-4-6 15:06 编辑
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为便于网友针对性提问，房地产会计网特别开设“房地产开发企业财税问题在线答疑—樊剑英答疑专贴”，对于大家日常业务问题的提问以及在学习《房地产开发企业纳税实务与风险防范》过程中出现的疑问，樊剑英会抽出时间，努力为大家解疑释惑，对于有争议的问题，也希望大家跟帖讨论。
樊剑英老师个人简介
中国税网特约研究员、中国注册税务师、
专著《房地产开发纳税实务与风险防范》，中国税务报发表论文百余篇
QQ：517646608 Email: tsdcfjy@126.com
新浪博客地址：http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-15 22:39
标题: 与风过无痕讨论清算后销售如何处理
风过无痕 21:48:04
请问您一个问题：土地增值税，销售项目达85以上就要清算。清算时，没有卖掉是不是也要交增值税，还是不交，等到卖的时候才申报。
樊剑英 21:49:31
等到卖的时候才申报，我有篇文章是《清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定 》可以参考，http://blog.sina.com.cn/s/blog_4bf6620b0100km20.html
风过无痕 21:49:50
清算也就是已销售的是吧
樊剑英 21:49:59
是
风过无痕 21:51:15
谢谢
樊剑英 21:51:30
不客气
风过无痕 21:55:16
还请教您一个问题，房企预收房款要预交所得税。汇算清缴时，填写在52行调增应税所得额。但是如果07年预交，08年预收款实现销售。08年汇算时如何调整。两年税率也不同。
樊剑英 21:59:06
与税率没关系
风过无痕 22:00:13
07年预收款已汇算时调增，08年实现销售时如何处理。
樊剑英 22:13:29
没有交房不调整 08年交房，就要调整实际毛利与预计毛利差额，不管税率高低。
作者: 清风明月2 时间: 2011-3-16 17:45
说的有道理呀，我们还要认真处理自己的公司事务
作者: 甜咖啡甜 时间: 2011-3-17 10:39
好文章呀。。。。。。。
作者: 楚公子 时间: 2011-3-17 11:10
谢谢樊老师，在这里咨询三个问题，请方便的时候给予指点：
1、如果只有一个项目，开发间接费用科目发生额是否每期结转到开发成本？
2、季度按预收账款和计税毛利率计算的应纳税所所得额，可否扣除公司总部的期间费用和预交的营业税金及附加？也就是说，是否可以按预收款计算的应纳税所得税并入当期会计利润再计算，并扣除预交税金？
3、土地出让合同缴纳的印花税、开发期间支付的城镇土地使用税，能不能计入开发成本？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-17 13:10
本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2012-12-14 16:00 编辑
(, 下载次数: 300)
原帖由 楚公子 于 2011-3-17 11:10 发表 
谢谢樊老师，在这里咨询三个问题，请方便的时候给予指点：
1、如果只有一个项目，开发间接费用科目发生额是否每期结转到开发成本？
2、季度按预收账款和计税毛利率计算的应纳税所所得额，可否扣除公司总部的期间费 ...
开发间接费用一般月末不留余额，应结转至“开发成本——开发间接费”科目，当然结转后也有不方便的地方，就是如果你要查开发间接费——利息累计支出多少，还要进一步分析才可以。
按照季度预收账款和计税毛利率计算的预计毛利-期间费用-税金及附加=当期纳税所得额，可以此进行申报。
土地合同印花税、城镇土地使用税应计入“管理费用——税金”为宜，这是会计的一般规定。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-17 13:16
来自: 彷徨 标题: 以前年度损益调整在汇算清缴表中如何反映？
我公司项目尚未启动，仍处于亏损期，2010年末将2009年的一笔费用作了调整，借：其他应付款 贷：以前年度损益调整 同时借：以前年度损益调整 贷：利润分配，这样，2010年负债表期初数和利润表的上年实际数都变动了，上年亏损数减少。但是在作2010年所得税清缴表时，不知道对上年的这笔调整该不该在表中反映，到底在哪张附表中如何反映呢？请高手指教！！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-17 13:26
对属于以前年度纳税事项，原则上应该调整上年度纳税申报表，若调整后盈利，应补缴所得税，若调整后继续亏损，则要调减亏损额。
对于金额不大或税务机关认可事项，也可以在当年度计入汇算清缴，以前年度损益调整计入纳税调整明细表第19行。这样操作相对简便。
供您参考。
作者: ljj0769 时间: 2011-3-17 16:06
樊老师:
若两人合资购买商品房，已签定合同及开具购房发票，未备安，现两人意见不合，其中一人将占有商品房的份额转让给另一人，如何纳税？及办理发票变更？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-17 21:55
因为合同总金额未变，且合同未备案，不影响房产证办理，所以可以将发票退回开发商作废处理，合同撤销重新以购买人名义签订，然后重新开具发票。对于纳税无影响。
作者: ljj0769 时间: 2011-3-18 09:06
樊老师:
税局不同意，重开发票视同二手交易
作者: 海南*清 时间: 2011-3-18 16:52
樊老师，关于车库的问题麻烦您能不能具体讲一下，比如：成本如何核算，如何分摊，销售时候开具什么发票，要交哪些税？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-19 21:24
原帖由 ljj0769 于 2011-3-18 09:06 发表
樊老师:
税局不同意，重开发票视同二手交易
二手交易前提是其具备了财产所有权，这个房子一未交付，二未备案，只是共有人更名，我不认为属于二手交易。应据理力争。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-19 21:28
标题: 无产权车位、车库纳税处理
原帖由 qingmeizi 于 2011-3-18 16:52 发表
樊老师，关于车库的问题麻烦您能不能具体讲一下，比如：成本如何核算，如何分摊，销售时候开具什么发票，要交哪些税？
对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。
实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
因此，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。实务中有如下几种操作类型可以选择。
⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。
⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。不过，《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函[2005]83号归为失效文件后，2011年1月之后再如此操作将缺乏政策依据。
⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。
税中望月敬请参考，根据你企业情况谨慎处理。
作者: ljj0769 时间: 2011-3-21 09:35
谢谢樊老师！！！！！！！！！！！！
作者: wangxyan01 时间: 2011-3-21 19:02
学习下。多谢楼主的分享
作者: 巴雅尔 时间: 2011-3-23 10:54
标题: 关于同一法人两公司的土地转让问题。
您好，请问在同一法人下有两个公司，一个是宾馆（有行政划拨的土地），一个是房地产开发公司，现在将宾馆自带的土地转让给房地产公司如何能高价转让，又能避免缴纳土地增值税？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-23 11:25
标题: 房地产开发土地增值税清算中，合并计算与分期结算如何界定？
问题： 根据国税发〔2006〕187号 “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”应该说是比较明确的，“分期开发建设的项目，应分期结算”，“分期开发的项目”，是否指建筑工程施工许可证、预售许可证分开的，就应分期清算，与项目立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是否分开无关，不知道我的理解是否正确？
税中望月答：应参照《建设工程规划许可证》和项目实际情况确定。
作者: 乐乐天 时间: 2011-3-23 22:04
重点关注.....................
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-25 09:53
原帖由 巴雅尔 于 2011-3-23 10:54 发表
您好，请问在同一法人下有两个公司，一个是宾馆（有行政划拨的土地），一个是房地产开发公司，现在将宾馆自带的土地转让给房地产公司如何能高价转让，又能避免缴纳土地增值税？
答：宾馆如果投资入股房地产公司，不缴纳营业税，但要缴纳土地增值税；政策依据如下：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
财税字〔1995〕48号第二条规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。
因此，企业合并是免税方式，但计税基础不变。
作者: wmh88392303 时间: 2011-3-25 14:51
樊老师：你好！
请问：房地产开发企业在一个地方注册登记，在另一个地方接有项目。有以下两种情况：
1、注册地没有项目，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是在注册地核算，有什么差异？2、注册地同时也有项目在开发，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是并入注册地核算，又有什么差异？此外，以上两种情况下，涉及的各项税金是在哪儿缴纳？申报税金的报表，是注册地提供的，还是其他？
作者: 大蟒 时间: 2011-3-25 16:25
签订售房合同中的房屋交付标准中包括家电，这样可以把家电作为开发成本入账吗？
作者: 苍生笑 时间: 2011-3-25 16:47
标题: 住宅房屋的成本价核定？
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发［2005］415号）规定，“补偿房产的成本价不应再计算土地成本.
请问：该处住宅房屋的成本价是地面之上的建造成本吗？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-25 17:08
标题: 回复 21# 的帖子
请问：房地产开发企业在一个地方注册登记，在另一个地方接有项目。有以下两种情况：
1、注册地没有项目，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是在注册地核算，有什么差异？2、注册地同时也有项目在开发，项目地的开发成本和费用等是在项目部核算，还是并入注册地核算，又有什么差异？此外，以上两种情况下，涉及的各项税金是在哪儿缴纳？申报税金的报表，是注册地提供的，还是其他？
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
答：房地产企业不可能在机构所在地一直开发，总要延伸到全国各地域，注册地没有项目部代表不可以发生费用，但不可能在注册地发生成本，若注册地统一核算，取得的成本发票也必须是项目所在地发票，无论是否注册地核算，结果是一样的，税金应在项目所在地缴纳。报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-25 17:10
原帖由 苍生笑 于 2011-3-25 16:47 发表
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业 ...
按照珠海文件，不包含地价，应为纯粹的建造成本。但能明确该政策的地方不多，只能参照执行。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-25 17:12
原帖由 大蟒 于 2011-3-25 16:25 发表
签订售房合同中的房屋交付标准中包括家电，这样可以把家电作为开发成本入账吗？
我认为可以将家电计入开发成本，比如精装房。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-25 17:30
标题: 合作建房财税问题
你好！我集团海南一子公司与当地一家房地产公司合作建房，双方约定：我方出资对方出地并以对方为主体合作开发房地产，收入、税金和销售费用和七三分担，建造支出和管理费用及财务费用我方承担。我方派驻管理团队负责开发项目的建设、销售、会计核算等日常性工作，并视为对方的一个分公司（已经办理分公司营业执照和税务登记）。请问樊老师如何操作才可合规合法呢？
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
答：以对方为主体合作开发，财务核算也只能以对方主体进行操作，我建议成本费用应统一计入对方公司核算，比如你们所成立的分公司来操作，你公司分成最后只能从税后提取，这样我认为可以回避很多税务问题。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-26 17:04
标题: 房地产企业城市综合体开发模式
樊老师您好！向您请教：房地产企业城市综合体开发模式下，商业、居住、酒店、文娱等组合开发，怎样进行税收核算？
具体情况描述：房开公司向政符取得综合开发用地3000亩，其中1600亩为开发休闲运动如高尔夫球场等，100亩为五星级酒店，另1300亩为配套住宅公寓开发用地，假如土地价格：住宅公寓用地为100万/亩，其他用地为50万/亩。从项目综合情况分析，住宅公寓开发可取得较高的利润回报（企业所得税、土地增值税税负过重），但休闲运动、酒店等开发投资巨大、投资回报期长，若经营不善很可能会产生经营亏损，请教：
1、该种城市综合体开发项目采取怎样的商业模式节税效果好。
2、在项目开发期间土地成本、开发成本等在住宅和其他项目之间如何进行分配，以达到较好的节税目的，提高整个项目的综合收益。
3、由房开公司开发的休闲运动场馆、酒店等非住宅产品，以后如何划至专门的经营公司名下？
谢谢！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
答：房地产企业城市综合体开发应按照正常的核算模式进行，由于住宅用地与其他商业用地性质上有根本的区别，土地成本不可能在各种开发类型之间共同分摊，而应按照土地出让合同明确的各自土地面积确定各种开发产品土地成本，只有在住宅与商业连体情况下，才可以进一步按照建筑面积再次分配。
另外，住宅开发是作为一种开发产品用来销售，投资回报快，商业、娱乐开发投资期长，一般作为投资性房地产或固定资产核算，其收益主要来源于未来自我运营或对外出租，所以性质上的差别决定各种不同类型房地产不能混为一谈。
自营开发产品将来划至专门的经营公司，若是子公司模式，只能走投资方式，分公司则相对简单。
作者: 爱月亮 时间: 2011-3-26 17:50
好贴
作者: 江苏 时间: 2011-3-26 23:40
好贴
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-28 10:15
标题: 预缴营业税可否税前扣除？
【问题】预缴营业税税款可否税前扣除？
答：国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。而关于成本、费用扣除的税务处理，在第十二条规定，“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”除包括当期销售的已完工的开发产品，还包括企业销售未完工开发产品取得的收入所应在当期缴纳的营业税金及附加，因此，企业销售未完工开发产品取得收入应缴纳的营业税金及附加可以在当期扣除。
作者: wmh88392303 时间: 2011-3-28 10:52
谢谢樊老师！我是21#贴的
对您的这句解答--“报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。”我还不太明白，能详细解说一下吗？此外，注册地同时也有开发项目在进行的话，注册地也应该有相应的成本和费用产生，为了避免几个不同区域的项目同时在注册地核算（注册地提供的是几个项目的合并报表，但申报地方税的时候，只对当地产生的业务进行申报），我想请教的是：这种情况下，项目地能重新招聘会计，对项目地业务进行建账一系列工作吗？如果不行，理由是？如果可以，项目地租赁的办公楼、办公楼的装修费、为员工租的住房，是否进“开发间接费”，期间购买的办公家具、办公设备，是否进“固定资产”？，这样每个月产生的报表，申报地方税的时候，向当地税局提供。当然了，同时也要向注册地提供，由注册地进行合并报表。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-29 13:16
原帖由 wmh88392303 于 2011-3-28 10:52 发表
谢谢樊老师！我是21#贴的
对您的这句解答--“报表应该是注册地外出报验登记后在项目地提供。”我还不太明白，能详细解说一下吗？此外，注册地同时也有开发项目在进行的话，注册地也应该有相应的成本和费用产生，为 ...
答：你所述基本是可以的，注册地按照合并报表向主管税务机关申报，项目所在地按照项目本身单独核算的报表在项目地申报。两者不要发生更多关系更有利于税务处理，至于项目地发生的费用究竟是计入期间费用还是开发间接费用还应该站在公司总体角度上核算并严格区分两类性质，比如工程部费用计入开发间接费无可厚非，招待费计入开发间接费与核算原则则不相符合。
补充，项目地可以单独建账。
作者: wmh88392303 时间: 2011-3-30 10:51
谢谢樊老师！还是21#贴的
项目是去年10月开始筹备的，现在招聘会计，会计是从本月开始建账，还是从去年10月开始建账，因您提到站在公司总体角度上核算时要严格区分开发间接费和期间费用，比如去年就发生了招待费。此外，项目地从何时开始在当地申报纳税？开始筹备，还是在注册地办好了外出经营许可证？如果是办好了外出经营证可证才开始在项目地申报的话，那从开始筹备到办好外出经营许可证期间的期间费用，需在何时反应？也就是刚说的，去年10月筹备，现在建账，建账起始日期的问题。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-30 21:44
项目是去年10月开始筹备的，现在招聘会计，会计是从本月开始建账，还是从去年10月开始建账，因您提到站在公司总体角度上核算时要严格区分开发间接费和期间费用，比如去年就发生了招待费。此外，项目地从何时开始在当地申报纳税？开始筹备，还是在注册地办好了外出经营许可证？如果是办好了外出经营证可证才开始在项目地申报的话，那从开始筹备到办好外出经营许可证期间的期间费用，需在何时反应？也就是刚说的，去年10月筹备，现在建账，建账起始日期的问题。
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41720-1-1.html
从项目开始建账固然很好，但是你已经迟了，迟了也没关系，将原帐套中核算的成本费用转出转入进项目帐套即可。如果跨年度了，期间费用不转为好。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-30 22:03
标题: 代私人支付土地款的纳税风险
(, 下载次数: 325)
发表于中国税务报2011年3月28日 樊剑英 宋扬
作者: wmh88392303 时间: 2011-3-31 15:04
谢谢樊老师！还是21#贴的
实际情况是这样的，项目地筹备期成本费用压根儿就没人核算（即没人做这块账），从去年10月到现在的筹办费用一部分是老板出的，一部分是老板给这边的一个负责人，由这个负责人出的，当然期间也发生了招待费（包括去年的），一些合法或非合法的票据，还在老板或这个负责人手里，现在老板在项目地招财务，来核算业务。我是说这种情况下，项目地的财务应从何时建账？是从去年10月，还是现在相对比较合理？
作者: 江苏 时间: 2011-3-31 23:00
樊老师！怎么样做好银行对房地产项目建设自筹资金的审查.
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-1 08:27
原帖由 wmh88392303 于 2011-3-31 15:04 发表
谢谢樊老师！还是21#贴的
实际情况是这样的，项目地筹备期成本费用压根儿就没人核算（即没人做这块账），从去年10月到现在的筹办费用一部分是老板出的，一部分是老板给这边的一个负责人，由这个负责人出的，当然期间 ...
答：你所述这种情况属于非规范性核算，只能现在建账了，之前发生的费用属于代垫性支出，计入其他应付款。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-1 08:32
原帖由 江苏 于 2011-3-31 23:00 发表
樊老师！怎么样做好银行对房地产项目建设自筹资金的审查.
答：这我不专业，但我认为企业的自筹资金无非就那么几个渠道：一是股东投入的实收资本金，有数可查，是否抽逃；二是累计未分配利润资金使用到什么地方，三是外来资金借款是否真实有效，借款成本是否合理，资产负债率水平是否高于同行业水平，有无关联往来存在，等等，我说不好，仅供交流，参考。
作者: 缪青 时间: 2011-4-1 11:24
土地出让合同缴纳的印花税
作者: 曹军 时间: 2011-4-3 10:44
请教，前两个年度的往来款利息今年计算开票入账，该如何做会计分录？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-4 17:35
原帖由 曹军 于 2011-4-3 10:44 发表
请教，前两个年度的往来款利息今年计算开票入账，该如何做会计分录？
答：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
如果以前年度计入应收利息，则本年度冲应收账款即可，否则通过以前年度损益调整处理。
作者: 苍生笑 时间: 2011-4-5 10:15
标题: 业务招待费向后结转3年
国税发【2006】31号文件第十条第二款 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
国税发【2009】31号文件并没有说明国税发【2006】31号作废，所以该条应该还适用。
不知理解对不对？请老师指教！
作者: 苍生笑 时间: 2011-4-5 10:35
标题: “拆一还一”的发票金额怎么确定？
1、 国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
3、按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
请问：对“拆一还一”营业税计税基础和企业所得税和土地增值税计税基础不同，前者按成本价格，后两者按市场价格视同销售同时计入成本，那么发票是按成本价格开具还是按市场价格开具？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-5 19:32
原帖由 苍生笑 于 2011-4-5 10:15 发表
国税发【2006】31号文件第十条第二款 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不 ...
尽管2009 31号文没说它作废，随之总局文件清理公告已经明确其失效。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-5 19:35
原帖由 苍生笑 于 2011-4-5 10:35 发表
1、 国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
...
我认为此为特殊情况，应按公允价值开具发票，缴纳营业税属于特例，可以核定营业额。
作者: 苍生笑 时间: 2011-4-6 08:14
谢谢老师释疑！
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-7 13:42
标题: 给予既将退休人员企业年金一次性补偿如何缴纳个人所得税？
问题：给予既将退休人员企业年金一次性补偿如何缴纳个人所得税？
答：《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函[2009]694号）规定：
一、企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除。
二、企业年金的企业缴费计入个人账户的部分（以下简称企业缴费）是个人因任职或受雇而取得的所得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，按照“工资、薪金所得”项目计算当期应纳个人所得税款，并由企业在缴费时代扣代缴。
对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按照适用税率计算扣缴个人所得税。
贵单位应根据上述规定计算扣缴个人所得税。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-8 11:39
标题: “拆一还一”如何开具发票？
原帖由 税中望月樊剑英 于 2011-4-5 19:35 发表
我认为此为特殊情况，应按公允价值开具发票，缴纳营业税属于特例，可以核定营业额。
对于“拆一还一”苍生笑问题再答：
站在被拆迁户的角度考虑，其所获得的房屋应办理产权登记，产权登记应依据“销售不动产”发票办理，可以参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十一条（一）规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
因此，“拆一还一”应按公允价值开具发票。
[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-4-8 11:41 编辑 ]
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-8 14:41
标题: 逾期交房违约金是否应征收个人所得税
问题：房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约金是否应征收个人所得税？
税中望月答：《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其它所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”
个人在购房时由于房产公司延期交房或因房屋质量问题而从房产公司取得的违约金或赔偿金，不属于个人所得税法及国税函[2006]865号文规定应纳个人所得税的情形，因此房地产企业不应该代扣代缴个人所得税。
作者: zhongli2009 时间: 2011-4-8 17:01
说的有道理呀，我们还要认真处理自己的公司事务
作者: 舍得 时间: 2011-4-10 19:41
标题: 关于所得税核定征收的问题
我是黑龙江的，这里房开企业所得税都核定征收，这种请况下，票据还要求必须正规吗？有些成本费用的票据可以白条入账吗？
作者: 张五哥 时间: 2011-4-11 16:14
标题: 不错！
想发个表情不好，今儿个先发几个评论，慢慢凑够50个帖子，好提升下阅读权限，别嫌我。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-12 08:30
原帖由 舍得 于 2011-4-10 19:41 发表
我是黑龙江的，这里房开企业所得税都核定征收，这种请况下，票据还要求必须正规吗？有些成本费用的票据可以白条入账吗？
从所得税角度核定征收，成本费用要求相对简单，但是从《发票管理办法》角度考虑，风险不容忽视，纳税人未按规定取得的发票的直接后果：一是所发生的费用所得税前不允许列支。二是未按规定取得发票，由税务机关责令限期改正，并处1万元以下罚款。其次，违反发票管理法规,导致其他单位或者个人未缴,少缴或者骗取税款的,由税务机关没收非法所得,可以并处未缴,少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-12 08:31
原帖由 张五哥 于 2011-4-11 16:14 发表
想发个表情不好，今儿个先发几个评论，慢慢凑够50个帖子，好提升下阅读权限，别嫌我。
来了就好。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-12 09:05
标题: 税中望月解读第23号公告：
税中望月解读国家税务总局公告2011年第23号：销售自产货物并同时提供建筑业劳务应提供货物生产证明
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-42415-1-1.html
作者: 等爱的玫瑰 时间: 2011-4-13 10:19
标题: 费用的归集
请教：我公司有一块地还未开始施工，工程部门有一人的工资从2011年1月份开始领取了。该费用应计入开发间接费吗？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-13 10:43
原帖由 等爱的玫瑰 于 2011-4-13 10:19 发表
请教：我公司有一块地还未开始施工，工程部门有一人的工资从2011年1月份开始领取了。该费用应计入开发间接费吗？
答：未开工不表示项目没有开始运作，如果进入了前期准备工作，可以计入开发间接费，如果没有项目，则不论是否工程部人员都不能计入开发间接费，个人认为没有绝对的界限，相信你的职业判断。
作者: 财会之星 时间: 2011-4-14 16:26
标题: 回复 51# 的帖子
y延期交房收到的违约金应缴个税吧
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-16 17:09
标题: 向国土部门缴纳的土地出让金是否属于土地使用权的购置或受让原价
问题内容： 财税〔2003〕16号文件第三条第二十项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。对自有的工业用地，经有关部门批准后变性，向国土部门补缴了土地出让金，现需将土地转让，在计算缴纳营业税时，向国土部门缴纳的土地出让金是否属于土地使用权的购置或受让原价，在收入中减除后缴纳营业税？
答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
总局对此强调文件国税函【2005】83号已经失效。向国土部门缴纳的土地出让金是否属于土地使用权的购置或受让原价应关注地方税务机关具体政策规定。
[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:05 编辑 ]
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-16 17:10
原帖由 财会之星 于 2011-4-14 16:26 发表
y延期交房收到的违约金应缴个税吧
不交税不是更好？征税无明确依据，不如不征。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-17 11:07
标题: 土地使用税
问题内容： 请问：房地产开发企业取得土地使用权后，计算缴纳的土地使用税是否记入“开发成本/土地征用及拆迁补偿费用”，而后作为土地增值税清算的扣除项基数？
答：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（二）项规定：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
因此，土地使用税不能计入土地征用及拆迁补偿费用扣除。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-17 11:10
标题: 计入房产原值的土地缴纳房产税是否还需缴纳土地使用税？
问题内容： 根据财税[2010]121号《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
那么这部分计入房产原值的土地是否还需缴纳土地使用税？宗地容积率如何计算？
答：城镇土地使用税与房产税计税依据不同，不能因为缴纳了房产税而不缴纳土地使用税。宗地是土地权属界址线围成的地块。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比。在地方建设行政部门文件中，可能会有更具体规定。
[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:06 编辑 ]
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-17 11:22
标题: 土地收储收不收企业所得税
问题：有一停工的化工企业，近期被市政府土地储备中心将土地收储，发生（1）土地使用权补偿费、（2）地上建筑物补偿费、（3）搬迁费补偿、（4）临时安置补偿、（5）停产停业补偿、（6）补助与奖励。问题，所有这6项补偿，收不收企业所得税？文件依据是什么？
答：根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）规定：
根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）的有关规定，经国务院批准，现就企业取得的专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题通知如下：
一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。因此，上述补偿若符合以上规定，可以作为不征税收入处理。如不符合上述规定，则应计入收入总额计算应纳税所得额。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-17 13:38
标题: 以土地投资之土地增值税问题
房地产开发企业以取得的土地使用权进行投资和联营，所投资、联营的企业并非从事房地产开发的，且所投资、联营的企业在该土地上建造办公楼，建成后自用，不再转让，该土地使用权在办理产权转移时是否需缴纳土地增值税？能否适用财税字〔1995〕48号文“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”的规定？
答：房地产开发企业以取得的土地使用权进行投资和联营的，且被投资企业不是从事房地产开发的，可以适用暂免征收土地增值税规定。
[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:06 编辑 ]
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-17 16:10
标题: 缴纳房产税的土地价值如何计算?
问题内容： 我是JS一家企业，看到财税（2010）121号文中关于“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”的规定。我司的容积率了大于0.5，小于1，请问缴纳房产随的土地价值如何确定，急盼回复，谢谢！！！
答：容积率大于0.5的，不需要乘以任何系数，即房产土地价值应按照实际规划占地土地面积确定.即全额地价计入房产原值计算缴纳房产税。
作者: 春雷有雨 时间: 2011-4-20 13:27
给先生问好，
作者: 张五哥 时间: 2011-4-20 13:49
标题: 777
我感觉总应该把樊老师这一个专题置顶，谢谢不吝赐教，我讲一页一页的全看一遍
作者: 张五哥 时间: 2011-4-20 13:51
标题: 777
受益匪浅，谢谢！
作者: 张五哥 时间: 2011-4-20 13:57
标题: 777
再次感谢樊老师哦，能说下你的博客什么的吗？我好进去学习
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-21 07:53
标题: 税中望月博客地址
http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy 税中望月樊剑英新浪博客 倾力打造房地产财税专业博客
作者: 蓝灵儿 时间: 2011-4-21 14:01
请问：如果项目已销售85%，按规定应该进行清算，但公司成本无法核定，很多预付工程款发票尚未收回，清算可以延后吗，或者采取什么方方法进行清算，企业才不至于少进成本？核定土增税清算需要什么条件？
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-21 14:57
原帖由 蓝灵儿 于 2011-4-21 14:01 发表
请问：如果项目已销售85%，按规定应该进行清算，但公司成本无法核定，很多预付工程款发票尚未收回，清算可以延后吗，或者采取什么方方法进行清算，企业才不至于少进成本？核定土增税清算需要什么条件？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
因此，企业开发产品完工不能及时取得发票将影响土地增值税计税成本的扣除，除个别地方税务机关允许企业将来有发票了补充清算外，多数税务机关只做一次清算，纳税人难免会陷于被动局面，选择核定清算由此也成为多数纳税人首选之举。
根据土地增值税政策规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
你可以在查账与核定之间进行权衡测算，选择对于你公司有利的方案。
作者: 江苏 时间: 2011-4-21 20:27
樊老师不吝赐教
房地产竣工项目的成本如何结转?
作者: lxcj 时间: 2011-4-22 05:12
樊老师：
我是河北的，我公司开发产品均为普通住宅（符合河北省普通住宅标准），根据工程预算土地增值率在10%左右，税局要求根据发票开具金额直接扣2%土增税，否则无法领用新票。河北现行土增税预征率：除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%，房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
估计到清算时增值率不会有很大的变动，公司被预征约400万土增税，据说退税手续是相当繁琐的，而且每经过审批一次都要被剥一层皮，最后所剩无几。我想请您指点迷津的是：有什么文件或者什么办法对符合免税条件的不予预征土增税？望在百忙中给予回复！谢谢!
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-22 17:08
原帖由 lxcj 于 2011-4-22 05:12 发表
樊老师：
我是河北的，我公司开发产品均为普通住宅（符合河北省普通住宅标准），根据工程预算土地增值率在10%左右，税局要求根据发票开具金额直接扣2%土增税，否则无法领用新票。河北现行土增税预征率：除保障性住 ...
答：2010年8月27日河北省地方税务局发布《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的通知》（2010年第1号公告），公告很短，但内涵非常明确：
（一）除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
（二）房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
（三）自2010年10月1日起施行。
预征土地增值税是房地产税收调控的重要手段之一，河北税收调控政策相对还是比较温和的，但是也存在着无增值率且还要预缴土地增值税的问题，全国都是这样，没办法啊。退税怕很难，目前无好办法。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-22 17:13
原帖由 江苏 于 2011-4-21 20:27 发表
樊老师不吝赐教
房地产竣工项目的成本如何结转?
答：房屋竣工后，结转开发成本分录：
借：开发产品
贷：开发成本
需要注意的：
（1）未完工的商品房，不做结转。
（2）未支付的工程款，也要入账，预提计入“开发成本”科目；防止出现漏结、造成成本结转不真实。
如，完工后，还有800万未付款，要做分录
借：开发成本
贷：应付账款
确认收入结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品
作者: yangtracy 时间: 2011-4-23 09:35
樊老师：
你好，非房地产开发公司拟在工业用地性质的仓储园区建一幢配套商务楼，对园区内的企业出售，涉及的税收规定是否和房地产开发业务一样？会计如何处理呢？有工业地产开发方面的专门政策吗？问题比较笼统，我是建筑公司的财务，目前才刚接触房地产开发方面的东西，对工业地产更是无从下手，望樊老师不吝赐教，先谢谢了。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-23 09:46
原帖由 yangtracy 于 2011-4-23 09:35 发表
樊老师：
你好，非房地产开发公司拟在工业用地性质的仓储园区建一幢配套商务楼，对园区内的企业出售，涉及的税收规定是否和房地产开发业务一样？会计如何处理呢？有工业地产开发方面的专门政策吗？问题比较笼统，我 ...
答：税收规定是一样的，也要缴纳营业税、企业所得税和土地增值税，但是由于你公司无房地产开发资质，只能是自建房屋后二次转让，即形同二手房转让才可以为客户办理产权分割，因此，你需要先在在建工程归集，然后转入固定资产，再走固定资产转让的会计处理。
作者: /香水百合/ 时间: 2011-4-23 12:02
学习一下！！！！
作者: 木子安臣王奎 时间: 2011-4-23 12:22
标题: 回复 49# 的帖子
国家税务总局关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告
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国家税务总局公告2011年第9号
现就《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函[2009]694号，以下简称《通知》）有关问题的补充规定公告如下：
一、关于企业为月工资收入低于费用扣除标准的职工缴存企业年金的征税问题
（一）企业年金的企业缴费部分计入职工个人账户时，当月个人工资薪金所得与计入个人年金账户的企业缴费之和未超过个人所得税费用扣除标准的，不征收个人所得税。
（二）个人当月工资薪金所得低于个人所得税费用扣除标准，但加上计入个人年金账户的企业缴费后超过个人所得税费用扣除标准的，其超过部分按照《通知》第二条规定缴纳个人所得税。
二、关于以前年度企业缴费部分未扣缴税款的计算补税问题
《通知》第五条规定的企业缴费部分以前年度未扣缴税款的，按以下规定计算税款：
（一）将以前年度未扣缴税款的企业缴费累计额按所属纳税年度分别计算每一职工应补缴税款，在此基础上汇总计算企业应扣缴税款合计数。
（二）在计算应补缴税款时，首先应按照每一职工月平均工资额减去费用扣除标准后的差额确定职工个人适用税率，然后按照《通知》第五条规定计算个人实际应补缴税款。
1.职工月平均工资额的计算公式：
职工月平均工资额=当年企业为每一职工据以计算缴纳年金费用的工资合计数÷企业实际缴纳年金费用的月份数
上式工资合计数不包括未计提企业年金的奖金、津补贴等。
2.职工个人应补缴税款的计算公式：
纳税年度内每一职工应补缴税款=当年企业未扣缴税款的企业缴费合计数×适用税率－速算扣除数
上式计算结果如小于0，适用税率调整为5%，据此计算应补缴税款。
3.企业应补扣缴个人所得税合计数计算公式：
企业应补扣缴税额=∑各纳税年度企业应补扣缴税额
各纳税年度企业应补扣缴税额=∑纳税年度内每一职工应补缴税款。
结合两个文件代扣代缴个人所得税
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-23 13:28
标题: 欢迎唐山地税领军人物——王奎莅临指导
王奎 唐山乐亭地税稽查局 著名税务专家 欢迎莅临指导 对于促进房地产会计网会员交流将起到推动作用！
作者: yangtracy 时间: 2011-4-23 14:12
谢谢樊老师指导，认真学习后再请教，期待您的大作出版。
作者: 方童 时间: 2011-4-26 14:01
标题: 请教一下
樊老师。是这样的
我们公司是房地产开发的，去年11拿的税务登记证，一直到现在块五月了都没有去纳税申报，地税国税都没有，现在税务这块我也不知道怎么做比较好一点。最快的解决办法是。。程序我不知道怎么做
作者: 周末愉快 时间: 2011-4-26 15:35
标题: 发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何扣除
请教下樊老师：
1、新注册的房地产开发企业，当年未取得预售收入，业务招待费、广告宣传费可以转入下一年度再按规定扣除吗？
2、支付给拍卖行的土地拍卖佣金可以记入土地成本吗？
3、对于地下车位，建造时发生的建造成本是记入公共配套设施吗？
先谢谢哈。。。
作者: 周末愉快 时间: 2011-4-26 15:39
标题: 物业完善费用可以按规定预提
还有个问题：
国税发2009 31号文中第三十二条“物业完善费用可以按规定预提”，这个规定是指怎样的规定？
作者: zuoli 时间: 2011-4-26 16:48
真是太好了，非常感谢
作者: 赵昕昕 时间: 2011-4-26 18:46
学习。。。
作者: longxi2002 时间: 2011-4-26 20:47
好好学习，天天向上！！！！
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-27 09:13
原帖由 方童 于 2011-4-26 14:01 发表
樊老师。是这样的
我们公司是房地产开发的，去年11拿的税务登记证，一直到现在块五月了都没有去纳税申报，地税国税都没有，现在税务这块我也不知道怎么做比较好一点。最快的解决办法是。。程序我不知道怎么做
答：补充申报，零申报，如果有罚款的话，可以和税局协商，少罚点，这样就顺了。否则系统会长期滞留未申报，异常。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-27 10:01
原帖由 周末愉快 于 2011-4-26 15:39 发表
还有个问题：
国税发2009 31号文中第三十二条“物业完善费用可以按规定预提”，这个规定是指怎样的规定？
答：物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-27 10:07
原帖由 周末愉快 于 2011-4-26 15:35 发表
请教下樊老师：
1、新注册的房地产开发企业，当年未取得预售收入，业务招待费、广告宣传费可以转入下一年度再按规定扣除吗？
2、支付给拍卖行的土地拍卖佣金可以记入土地成本吗？
3、对于地下车位，建造时发生的建 ...
答：新注册的房地产开发企业，当年未取得预售收入，广告宣传费可以转入下一年度再按规定扣除吗，业务招待费不可以结转下年度扣除。
支付给拍卖行的土地佣金税中望月认为属于取得土地所发生的间接费用，因此可以计入土地成本。
对于地下车位建造费，应分三种情况处理，⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。
作者: wpjmymm 时间: 2011-4-27 16:28
愈期交房支付的违约金，可以放在开发成本中吗，听说房产公司可以，是不是这样的。
作者: ldz8998 时间: 2011-4-27 18:17
标题: 樊老师：帮我看一下，我的涉税处理对吗？谢谢
A公司与B公司同为C公司的下属子公司，现A公司将其名下一块土地转让给B公司（房地产公司）进行开发，有三种土地转让方式
一、A公司将土地无偿转让B公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：按税务局确定的转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按税务局确定的转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税；
1.5 企业所得税：按税务局确定的转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：无偿转让，不交契税；
2.2 土地增值税：无偿转让，未来计算土地增值税时的土地成本为0；
2.3 企业所得税：无偿转让，未来计算企业所得税时的土地成本为0；
2.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税。
二、B公司出资入股，A公司以土地入股，成立联营（合营）D公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：不征收；
1.3 土地增值税：按协议确定的股权价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：投资入股，不征所得税。
2、联营（合营）D公司涉税处理
2.1 契税：按协议确定的股权价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.3 企业所得税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税。
三、A公司将土地按一定的价格转让给B公司
1、A公司涉税处理
1.1 营业税：按转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：按转让价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：按转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：按转让价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按转让价格，作为未来计算土地增值税时的土地成本；
2.3 企业所得税：按转让价格，作为未来计算企业所得税时的土地成本；
2.4 印花税：按转让价格，计征印花税。
作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-4-27 20:01
原帖由 wpjmymm 于 2011-4-27 16:28 发表
愈期交房支付的违约金，可以放在开发成本中吗，听说房产公司可以，是不是这样的。
答：营业外支出处理，与开发成本无关。
作者: 周末愉快 时间: 2011-4-28 06:44
标题: 税务问题
樊老师:请教下
1、对于房地产公司如何确定开办费的时间结点?是从开始筹建到取得营业执照为止这段时间发生的费用为开办费,还是可以从开始筹建到取得营业执照往后一个月(或二个月)都可以做开办费的?或者说从筹建到取得土地规划许可证前都做为开办费？我看到有些会计的做法都不一样!
2、策划费属于广告费吗？如果属于那对方从税务机关Dai.开点开来的通用机打发票（不是注明广告业专用发票）可以列为广告费吗？
3、对于房地产企业，法院判决下来的高利贷利息可以作为利息成本计算土地增值税吗？
谢谢!
作者: 飞翔0419 时间: 2011-4-28 08:20
学习了，谢谢
作者: 千山我独行 时间: 2011-4-28 08:25
好帖必顶 学习了
作者: ldz8998 时间: 2011-4-28 11:02
标题: 母公司将土地过户给全资子公司，要交土地增值税吗？
如题，谢谢
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