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标题: 房地产项目公司注销前可以退税—国家税务总局2010年29号公告学习体会（张伟） [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2011-2-24 23:32
标题: 房地产项目公司注销前可以退税—国家税务总局2010年29号公告学习体会（张伟）
房地产项目公司注销前可以退税

—国家税务总局2010年29号公告学习体会（张伟）

踏着圣诞前夜，困扰地产项目公司的土地增值税清算税款由于缺乏收入配比，导致无法全部扣除的问题，“多年隐痛，一时了之”。29号公告的重要意义在于：一是，过去的文件大多是“马路警察各管一段”，各个税种之间不相协调，而29号公告开企业所得税与土地增值税税种之间协调之先河，意义重大；二是，所得税法向后弥补亏损的规定同配比原则产生一定的冲突，会导致前期盈利，后期亏损。房地产企业多为项目公司，对于该行业意义重大。三是过去只闻企业补税的政策，很少看到给企业退税的政策，除了《征管法》五十二条以外，29号公告为税收政策库房又增退税新篇章。四是，由于29号公告规定注销前才能退税,“僵尸公司“是得不到退税的优惠,因此申请注销的地产公司会越来越多.
一、地产项目公司由于配比原则产生的四个问题
在实践中，地产项目公司可能有四种情形会造成前期盈利后期亏损。
一是，实际毛利率超过预计计税毛利率。例如，M地产公司2008年取得未完工收入1000万元，当地规定的预计计税毛利率为15%，当年按照15%的预计计税毛利率在纳税申报表附表三52行纳税调增150万元，当年为盈利年度，该项所得已经缴纳税款，2009年该企业开发项目达到了完工标准，实际毛利率为10%，则不考虑其他因素的情况下，附表三52行第四列应调减150万元，会造成当年亏损。假设整个项目的收入为1000万元，成本900万元，期间费用100万元，税金及附加65.5万元，则整个项目为亏损65.5万元，但是由于前期已经按照15%的预计计税毛利率缴纳税款，该项缴纳的税款在2009年度转化为亏损50万元，而亏损只能向后弥补，不能向前弥补退税，且地产企业多是项目公司，造成了前期盈利，后期亏损不能退税的问题。
该问题目前依然存在，尚未得到解决，不过一般而言很少有企业实际毛利率小于预计毛利率，如果一个地产企业的毛利率都小于15%了，那么该企业的成本真实性是很值得怀疑的，因此该问题虽然在理论上存在，但是急需解决的必要性并不是很充分。
二是，2008年以前内资企业不允许预提配套设施费用造成前期盈利后期亏损，且亏损不能退税。例如，M公司2006年取得收入1亿元，整个项目全部卖完，2007年该企业又建造一项公共配套设施，支出500万元，根据国税发【2006】31号文件规定，该项支出允许在2007年度扣除。但是2007年度M公司已经没有收入与之相配比，因此会出现2007年度亏损500万元，只能向后弥补不能退税的不合理情形。
该问题在国税发【2009】31号文件第32条已经得到了解决，即允许纳税人预提配套设施成本，由于销售收入取得年度已经预提配套设施费用进行了扣除，因此基本解决了前期盈利后期亏损的问题。
三是，完工年度未取得全额发票，以后年度取得发票只能在发票取得年度扣除，导致前期盈利后期亏损。例如，某企业2008年达到了完工标准，开发成本共计1亿元，且全部房产均已售出。但是该企业截止2009年5月31日只取得了6000万元发票，剩余4000万发票未取得，根据国税发【2009】31号文件规定，该企业当年只能扣除7000万元的计税成本（即：6000万元+1亿元×10%）。2010年该企业取得了剩余的4000万发票，根据国税发【2009】31号文件第34条规定，只能将该4000万元扣除在发票取得年度，但是发票取得年度该企业已经没有销售收入与该项成本相配比，形成亏损3000万元（4000万元-1000万元），而项目公司对该项亏损不能退税。
有些税务机关对国税发【2009】31号文件第34条中所称“待取得合法扣税凭证后，再按规定进行扣除”，认为这里按规定就是可以追溯调整扣除在完工年度，经过几次请示总局，总局坚持认为这里的“按规定”是指取得的发票要按照“两次分摊”的办法，区分已完工和未完工、已售和未售确认营业成本，但是最后计算的结果一定要扣除在发票取得年度。
针对房地产企业的特性，下一步总局或许修改国税发【2009】31号文件，依据《企业所得税法实施条例》第9条规定的权责发生制原则，将该项4000万元费用追溯调整到2008年，即申请税务机关退税。

四是，土地增值税清算年度补缴的土地增值税造成前期盈利后期亏损，不能退税。

作者: whq7301 时间: 2011-2-27 11:15
很想学习学习！！！！！

作者: 卢雅琴 时间: 2011-3-2 14:42
是啊,确实

存在着这些很大的问题

作者: 东方春晓 时间: 2011-3-2 17:23
我也想看看，究竟怎么个退法。我认为那是做梦，不要太天真了，税务局哄小孩。

作者: shenghuangci 时间: 2011-3-3 15:22
29号公告内容咋样的。。。。

作者: 江苏 时间: 2011-3-3 20:33
很想学习学习！！！！！

作者: 乐乐天 时间: 2011-3-9 11:03
回复学习...............

作者: 大奎 时间: 2011-3-9 13:41
谢谢分享啊，应该好好学习一下。

作者: 神父也疯狂 时间: 2011-3-9 13:55
学习学习，再学习呀

作者: lhyw1166 时间: 2011-3-9 14:52
顶一个。
谢谢！！！

作者: 只供精品 时间: 2011-3-23 15:05
好东西。顶。学习。。。。。。。。。。

作者: ldschina 时间: 2011-3-25 14:32
很想学习学习！！！！！

作者: 依骏 时间: 2011-3-26 16:24
谢谢分享啊，应该好好学习一下

作者: 学习房地产 时间: 2011-4-3 21:30
是啊,确实存在着这些很大的问题

作者: 学习房地产 时间: 2011-4-5 19:21

学习学习

作者: tzpyl 时间: 2011-4-13 09:20
我也想看看，究竟怎么个退法。

作者: 邱永梅 时间: 2011-4-13 16:34
顶一下，张伟比较精彩

作者: 财会之星 时间: 2011-4-14 16:49
标题: 回复 1# 的帖子
z这是好事，能执行吗、

作者: 财会之星 时间: 2011-4-15 14:18
标题: 回复 1# 的帖子
xian现在按规定可以退了，好事啊。

作者: 太阳鱼 时间: 2011-4-17 22:26
刚听过张伟老师的课,相当不错

这篇课件也出现了哦,只是没详细讲解,看看.

作者: 太阳鱼 时间: 2011-4-17 22:35
怎么又下载不了了

作者: 太阳鱼 时间: 2011-4-17 22:37
看看我还有多少钱.

作者: 太阳鱼 时间: 2011-4-17 22:38
有点不对呀，又多扣我的本位币了。气死了。

作者: zcjnh 时间: 2011-4-18 21:48
学习了。。。

作者: gaocs 时间: 2011-4-19 14:34
很想好好学习！有问题大家讨论。

作者: gaocs 时间: 2011-4-19 14:37
常来学习，大家共同讨论，提高自己！谢谢！

作者: 虎妞 时间: 2011-4-24 13:17
标题: 回复 1# 的帖子
中税网张伟老师的讲义看到过，非常好。

作者: 150203 时间: 2011-4-25 14:34
学习了！

也需要重新下载啊！

作者: tlj50552010 时间: 2011-4-25 15:30
确实存在着这些很大的问题

作者: syl3721 时间: 2011-4-27 09:57
好贴，顶，学习

作者: syl3721 时间: 2011-4-27 10:27
不好执行，也学习了

作者: 林地 时间: 2011-4-29 20:24
标题: 好文章！及时雨！
学习了。谢谢！

作者: lxcj 时间: 2011-4-30 06:56
应该好好学习一下。

作者: 袁邓菲 时间: 2011-4-30 08:45
很想看看，谢谢分享

作者: 蓝灵儿 时间: 2011-5-1 15:21
很好的话题，想学习

作者: panguifu 时间: 2011-5-2 14:26
回复看看学习了，提高自己。

作者: xxzs-shcg 时间: 2011-5-2 14:45
楼主分析的很好,很值得学习

作者: shooter_zh 时间: 2011-5-3 12:11
谢谢，很想学习一下。

作者: hejs108 时间: 2011-5-3 18:19
张伟老师的解读要看

作者: jmgzf 时间: 2011-5-4 00:19
这年头，除了出口退税，其他的基本不可能了

作者: 刘志岗 时间: 2011-5-4 08:37
政策归政策，执行归执行。讲不通的。

作者: TITI1001 时间: 2011-5-5 10:38
标题: 回复 1# 的帖子
能退税是好事啊，学习一下

作者: zhao_z 时间: 2011-5-9 15:43
标题: 到时候还会找很多的理由来阻止退税
到时候还会找很多的理由来阻止退税

作者: loveku5 时间: 2011-5-9 16:19
标题: 无
很好的贴子,学习了

作者: mrxblk 时间: 2011-5-14 11:07
很想学习一下

作者: 郭纪 时间: 2011-5-15 10:27
听过他的课讲的不错。

作者: 小小会 时间: 2011-5-18 14:48
学习一下！

作者: ifiove 时间: 2011-5-18 17:10
asdasdasfasf

作者: 学习人 时间: 2011-5-20 15:05
想看下面的详细内容，可以吗

作者: chowrun 时间: 2011-5-22 18:41
正要找相关的资料，多谢！

作者: lxcj 时间: 2011-5-22 19:40
学习学习学习学习学习学习学习学习学习学习学习学习

作者: 银海之星 时间: 2011-5-22 19:41
谢谢，我也要了解掌握这些知识

作者: d5vicky 时间: 2011-5-22 21:44
谢谢分享！！！！！

作者: 小桃木 时间: 2011-5-22 23:38
真的很好，认真学习

作者: 好大一棵树 时间: 2011-5-25 10:58
学习一下

作者: felicity.lq 时间: 2011-5-25 15:55
很想学习下.谢谢楼主!

作者: 张五哥 时间: 2011-5-25 23:48
标题: 777
看下理论，再看下时间

作者: 阳乐 时间: 2011-5-26 11:05
这个主题好，认真看看！

作者: 清风苇笛 时间: 2011-5-27 14:01
还想退税，想想看．

作者: 候春玲 时间: 2011-5-30 15:39
也想看个究竟

作者: del876 时间: 2011-5-30 16:32
好象不错，学习学习

作者: 科技园 时间: 2011-5-31 12:01
很有用，认真学习。

作者: lonler 时间: 2011-5-31 15:18
好东西

作者: XR5370226 时间: 2011-6-3 09:13
讲的很精彩，还有就是房地产行业在项目开始时的业务招待费的扣除也存在相同的问题。

作者: 小菲 时间: 2011-6-3 09:27
学习学习怎么能退税

作者: cdjw 时间: 2011-6-4 13:10
回帖学习学习学习

作者: xpchen00 时间: 2011-6-5 16:49
标题: 回复 1# 的帖子
解读地不错

作者: ajiao 时间: 2011-6-12 17:49
有可能将来会用到，先学习一下，谢谢楼主！

作者: lilyalive 时间: 2011-6-17 08:50
很好，学习学习学习

作者: 原始之尊 时间: 2011-6-17 09:07
很想学习学习！！！！！

作者: 小小凡子 时间: 2011-6-21 18:08
我也来顶一个呵呵学习学习

作者: asdwwww670701 时间: 2011-7-2 16:28
很想学习学习！！！！！

作者: 海蛎子 时间: 2011-7-3 20:44
俺用无线网卡，慢死了

作者: lwt506 时间: 2011-7-8 09:20
挺好的，对房地产项目的清算大有好处

作者: 财务匪兵 时间: 2011-7-11 08:56
这个张伟作者给出很多答案

作者: bootama 时间: 2011-7-11 09:28
感谢你可以解决我的问题

作者: 波音公司 时间: 2011-7-11 09:36
我只知道多缴的税款很难退回。看看别的公司怎么做的。

作者: 莲莲a 时间: 2011-7-11 16:22
值得关注注销时的房地产会计业务

作者: lichun3382 时间: 2011-9-6 13:58
学习一下，顶一个。。。。。

作者: cheyanhua2011 时间: 2011-9-28 16:35

lhyw1166 发表于 2011-3-9 14:52
顶一个。
谢谢！！！

不错，看看！！！

作者: 天秤座的猫 时间: 2011-10-6 17:07
想学习一下

作者: ash1351 时间: 2011-10-8 15:32
回复学习学习

作者: zhao_007 时间: 2011-10-8 16:18
我也想看看，究竟怎么个退法

作者: 心封南极 时间: 2011-12-2 08:59
学习一下，学习一下！

作者: crazyhui001 时间: 2011-12-2 13:08
一般和政府协商得好的话，地方留存部分可以退

作者: 2734112530 时间: 2015-10-16 17:11
积极要求看看

作者: bewalau 时间: 2016-3-17 13:12
恩，但是注销一家公司成本很高，尤其是地产公司。

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