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标题: 2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑（二） [打印本页]

作者: 宁静致远 时间: 2011-1-17 16:32
标题: 2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑（二）
11、房地产公司为协调好按揭贷款退房支付的违约金缴纳个税吗，延期交房支付的违约金交纳个税吗？

答：国税函[2006]865号明确了针对“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。”作为“其他所得”纳入征税规定。
“其他所得” 《个人所得税法》中是这样确定的：“经国务院财政部门确定征税的其它所得。”其征税是列举式的，而非涵盖式的，开发商迟办理完《房屋所有权权证》的原因而支付给客户的违约金，是一种补偿性质的违约金，不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。
12、处置报废车辆应如何处理？（符合固定资产的办公设备一样）

　问：房地产企业一辆车辆已到报废期，并符合报废条件，机动车报废公司要求我公司开具

发票。请问应如何处理？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》（财税[2002]29号）第二条规定：“纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4％的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。”

　　据此，贵公司销售自己使用过的已到报废期的车辆售价超过原值的，按照4％的征收率

减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。可到税务机关Dai.开发票。
13、请问房地产企业是不是施工企业营业税法定扣缴义务人？
提问问题：我是一家房地产开发公司，我企业与另一家施工单位签订了施工合同，请问对于建安营业税我公司是扣缴义务人吗？
　　专家解答如下：《财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕177号）文件第一条规定，纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
　　（一）建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
　　（二）纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
　　1.纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
　　2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。
根据上述文件的规定，贵公司作为建设方如果符合上述文件的规定条件的，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人，但《财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税〔2009〕61号）对财税〔2006〕177号文件进行了全文废止或失效处理。因此，该规定已不再执行。
新《营业税暂行条例》第十一条关于营业税扣缴义务人的规定为：
　　1.中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
　　2.国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
　　根据上述文件规定，新营业税条例及细则实施后，贵公司已无代扣代缴施工方建筑业营业税的义务。
14、房地产开发企业代建工程如何纳税？需符合哪四个个条件？
问：我公司是房地产行业的,请问代建工程开发的营业税如何征收?
答：
您好！委托建房征收营业税问题：纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件： 1、以委托方的名义办理立项及相关手续： 2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 3、与委托方签订委托代建合同； 4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。为避免歧义，请携带资料到主管税务机关进行确认。
15、未取得产权的房屋租金收入是否要缴营业税？
问：企业将未取得产权的房屋出租，取得的租金收入是否需要缴纳营业税？
　　
　　答：现行营业税是对有偿提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收入征收的一种税。《营业税税目注释（试行稿）》明确，租赁业指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。因此，不论企业有无取得产权证，只要取得租赁收入，就应依租金的全部收入，按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。
16、从事不在经营范围内的业务，可否开具相关内容的增值税专用发票？
问：我公司是生产型一般纳税人企业，最近准备加工一批手推车，原料由对方自备，公司只收取加工费，但公司营业执照经营范围中并没有受托加工这项内容。请问，公司如果从事该业务，可不可以开具有加工费内容的增值税专用发票？
　　
　　答：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。另外，根据《发票管理办法实施细则》规定，单位和个人在开具发票时，必须做到按号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次复写、打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖单位财务印章或者发票专用章。因此，上述公司收取的加工费在填开增值税专用发票“货物或应税劳务名称”一项时，应与实际交易相符，可以开具为加工费，并依法缴纳增值税。
　　如果公司长期从事该项业务，且经营范围中没有这一项，属于超范围经营，建议公司的相关人员及时到工商局去办理增项业务（变更经营范围），然后办理税务登记证的变更手续。
17、企业内部发生不属于应税行为的收付款项，是否需要开具发票？
问：企业内部发生不属于应税行为的收付款项，是否需要开具发票？
　　
　　答：根据《发票管理办法》第三条规定，发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。集团内部发生的业务往来如果不属于涉税业务，则可以按照会计法中的有关规定使用相关的会计凭证，如果属于涉税业务，则必须开具相应的发票或到主管税务机关Dai.开发票。
18、房地产企业代扣砂石料资源税吗？--各地区不一样！
吉地税发[2003]5号文件规定：
　　第二条　凡在我省境内建筑业工程(含建筑、装饰、道路修建及其他工程作业)建设过程中收购砂石等未税矿产品的单位和个体经营者，均为资源税的扣缴义务人(以下简称扣缴义务人)，应依法代扣代缴资源税。
　　扣缴义务人应当主动向主管税务机关申请办理代扣代缴义务人的有关手续。主管税务机关经审核批准后，发给扣缴义务人代扣代缴税款凭证及报告表，各级征收机关和扣缴义务人应按票证管理有关规定领取、使用、结报税收票证。
　　第三条　本办法第二条所称"未税矿产品"是指资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供"资源税管理证明"的矿产品。
　　第四条　扣缴义务人在收购砂石等矿产品时，应主动向销售方索要"资源税管理证明"，并妥善保管以备税务机关核查。
　　凡销售方不能提供"资源税管理甲种证明"的或超出"资源税管理乙种证明"注明的销售数量部分，一律视同未税矿产品，由扣缴义务人依法代扣代缴资源税。
　　各级税务机关要加强对"资源税管理证明"领取、保存、发放和开具等环节的管理，建立领用登记簿，指定专人负责。
提示：如果对方不能提供"资源税管理证明"，建设单位在采购时可代扣代缴其资源税。
19、我公司是房地产企业，没有增值税税种，现公司转让一部小汽车，如何开票及缴纳增值税？
答：非一般纳税人销售自己使用过的属于货物的固定资产（即销售动产，如机器设备、汽车、办公家具等等），应缴纳增值税。可到各办税服务厅申请Dai.开普通发票，按2%征收率征收增值税，销售额=含税销售额÷（1+3%），应纳税额=销售额×2%
20、运输发票内容填写不全能否抵扣进项税额？
问：某纳税人取得一张运输发票，但运输发票上没有填写运价和里程。请问，该张运输发票能否抵扣进项税额？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于新版公路、内河货物运输业统一发票有关使用问题的通知》（国税发〔2007〕101号）规定，一项运输业务无法明确单位运价和运费里程时，可以按照《国家税务总局关于使用新版公路、内河货物运输业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕67号）第五条第五项规定，“运价”和“里程”两项内容可不填列。
　　另外，准予计算增值税进项税额扣除的货运发票，发货人、收货人、起运地、到达地、运输方式、货物名称、货物数量、运费金额等项目必须填写齐全，与货运发票上所列的有关项目必须相符，否则，不予抵扣进项税额。该规定自2007年9月1日起执行。

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作者: akinoru 时间: 2011-1-17 17:59
2010年最新国家税务总局房地产专业税收答疑160问

作者: zdyue 时间: 2011-1-17 21:11
挺实用，可惜没下成！

作者: 宁静致远 时间: 2011-1-18 08:10
标题: 回复 3# 的帖子
直接复制即可。那160问是不是额的2010年答疑汇总？

作者: jiangyinj 时间: 2011-1-18 09:24
真是好东西，感谢楼主