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标题: 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(十一） [打印本页]

作者: 宁静致远 时间: 2010-12-25 08:29
标题: 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(十一）
161、 销售使用过的固定资产形成的损失能否在企业所得税税前扣除？
问：销售使用过的固定资产形成的损失能否在企业所得税税前扣除？是否需要提供备案？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。第十条规定，企业发生属于由企业自行计算扣除的资产损失，应按照企业内部管理控制的要求，做好资产损失的确认工作，并保留好有关资产会计核算资料和原始凭证及内部审批证明等证据，以备税务机关日常检查。

162、以土地使用权投资入股其土地成本如何确认关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资开

始开发的，按照上述规定处理。

163、问题内容：
　　尊敬的税官：您好！请教一个关于土地增值税的问题： A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。我们认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为2000万元。理由是：财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字［1995］048号第一条规定：“关于以房地产进行投资,联营的征免税问题对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税” 虽然财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。　　六、本文自2006年3月2日起执行。 ” 但该文件是自2006年3月2日起执行，所以我们认为对2005年10月的行为不应追溯。但税务机关的检查人员认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为1000万元。理由是：财税字［1995］048号第一条规定的是暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”，该文件不是说免税，只是说投资环节不征税，而是转让环节时要再征回税款。所以清算土地增值税时的扣除成本只认可购买原价1000万元。请问哪种做法是正确的。请给出具体的文件规定。非常感谢！

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”的规定。我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。

国家税务总局
2007/12/05

164、个人转让股权的纳税地点如何确定？
发布日期：2010年12月13日来源 : 国家税务总局纳税服务司
问：个人股权转让取得的所得，个人所得税的纳税地点是如何规定的？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）规定，个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。

165、因公用私人身份证购买的汽车，是否代扣代缴个人所得税？
问：因公用私人身份证购买的汽车，是否代扣代缴个人所得税？
　　
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号）规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税：1.企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的。2.企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款，用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
　　对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
166、个人取得保期内的利息收入，是否需要缴纳个人所得税？
问：个人取得保期内因未出险而由人寿保险公司支付的利息收入，是否需要缴纳个人所得税？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1998〕546号）规定，对保险公司按投保金额，以银行同期储蓄存款利率支付给在保期内未出险的人寿保险保户的利息（或以其他名义支付的类似收入），按“其他所得”项目征收个人所得税，税款由支付利息的保险公司代扣代缴。因此，个人取得因保期内未出险人寿保险公司支付的利息收入需按规定缴纳个人所得税。
167、残疾人取得房屋租赁收入能否免征个人所得税？
问：残疾人取得房屋租赁收入能否免征个人所得税？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于明确残疾人所得征免个人所得税范围的批复》（国税函〔1999〕329号）规定，根据《个人所得税法》第五条第一项和《个人所得税法实施条例》第十六条规定，经省级人民政府批准可减征个人所得税的残疾、孤老人员和烈属的所得仅限于劳动所得，具体所得项目为：工资、薪金所得，个体工商户的生产经营所得，个体工商户的生产经营所得，对企事业单位的承包经营、承租经营所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得。《个人所得税法》第二条所列的其他各项所得，不属于减征照顾的范围。因此，残疾人取得的房屋租赁收入不能享受免征个人所得税的政策。
168、以持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，是否要缴纳印花税？
问：以持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，是否要缴纳印花税？
　　
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券（股票）交易印花税政策问题的通知》（财税〔2010〕7号）规定，投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，不属于证券（股票）交易印花税的征税范围，不征收证券（股票）交易印花税。上述行为的认定，由投资人按规定的要求提供相关资料，由证券登记结算公司所在地主管税务机关办理，并通知证券登记结算公司。
169、一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？
　问：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？
　　
　　答：根据《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订多年的租赁合同，应按租金一次性缴纳印花税。比如，一次性签订三年的房屋租赁合同，应当按照三年租金一次性缴纳印花税。
170、借款期间提前竣工，剩下月份的借款支付利息如何处理？
问：某企业4月1日向银行借款500万元用于AB两个项目建设（A项目200万，B项目300万），借款期限1年。当年向银行支付了3个季度的借款利息22.5万元。A项目于10月31日竣工结算并投入使用。11月和12月A项目借款支付利息如何处理？是计入成本还是作为财务费用？
　　
　　答：根据《企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。根据上述规定，在建造期间发生的合理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本。有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。
171、房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
问：房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
　　
　　答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
172、 股权投资合同是否需要缴纳印花税
　
问：股权投资合同是否需要缴纳印花税？
答：《中华人民共和国印花税暂行条例》第2条规定，“下列凭证为应纳税凭证：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。”由此可知，股权投资合同不是印花税的征税对象，
股权转让合同应按照产权转移书据税目缴纳印花税，计税依据为合同所载金额，税率为万分之五，纳税人为书立合同的各方当事人分别纳税。
无须缴纳印花税。
173、可入开发成本的利息如何确定？

问题内容：
　　对于房地产企业，利息费用属于项目完工期间的，需资本化记入开发成本，请问该利息费用是单纯利息支出还是扣除该贷款账户取得存款利息收入后的净额？土地增值税清算时的扣除利息内容也是一样吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十七条审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　
《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定：（一）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
　　
因此，土地增值税清算时扣除利息的利息支出应为减去存款利息收入之后的余额。

174、因纠纷产生的费用年度清税时是否要做纳税调增？

问题内容：
　　我公司是施工企业，2009年因施工合同纠纷被法院判决支付对方材料款、模板费用等100万元，我公司将其列入营业外支出，年度清税时是否要做纳税调增，理论依据是什么？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
　　企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
　　因此，企业合同纠纷赔付款不属于企业所得税法不允许扣除的支出，不需要纳税调整。

175、股权出资成立公司评估增值的企业所得税如何计算？

问题内容：
　　我公司以一个全资子公司的100%股权评估作价与甲公司合资成立A公司。我公司对子公司的股权投资成本1000万元，评估作价2200万元占A公司55%股权；甲公司以货币出资1800万元占A公司45%股权。我想咨询一下，我公司以子公司的股权评估对外投资，增值的1200万元是否计入应纳税所得额计算企业所得税？具体适用哪个法规？

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《企业所得法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”你公司用对全资子公司的长期股权投资换取对A公司的长期股权投资，属于非货币性资产交换，企业所得税应视同销售处理，相应评估增值应作为企业所得纳入应纳税所得额。

国家税务总局 2010/12/15

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[ 本帖最后由宁静致远1 于 2011-2-18 09:11 编辑 ]

作者: 网开一面 时间: 2010-12-26 09:40
好贴，收录了，你的帖子我都关注，谢谢

作者: 娟娟511 时间: 2010-12-26 15:28
标题: 回复 1# 的帖子
支持免费奉献的同志。

作者: ally0428 时间: 2010-12-26 18:44
谢谢楼主的免费资料，学习了

作者: jiangyinj 时间: 2010-12-26 21:06
真是好东西呀

作者: bailangseen 时间: 2011-3-12 13:01
好东东，收藏来看看！谢谢楼主！

作者: 错落的黄昏 时间: 2011-3-13 23:04
标题: 回复 1# 的帖子
好贴，收录了，你的帖子我都关注，谢谢

作者: 学习房地产 时间: 2011-4-3 21:53
于非货币性资产交换，企业所得税应视同销售处理，相应评估增值应作为企业所得纳入应纳税所得

作者: 王苒儿 时间: 2011-5-3 09:10
好贴谢谢分享~~~~

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