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标题: 土地增值税清算实施办法出台后房地产开发企业将面临的风险及应对 [打印本页]

作者: 数字人 时间: 2008-5-17 21:35
标题: 土地增值税清算实施办法出台后房地产开发企业将面临的风险及应对
一、对房价的影响：
1、因为土地增值税是对可分配收入有影响，房地产商盈利更多是靠市场供求矛盾，开发商不会因为不征收土地增值税就不涨价。所以，清算土地增值税虽然提高了房地产发展商房子的成本，但不会对房价的上涨产生直接的影响。土地增值税的征收对市场的影响是间接的。尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略。
2、经初步测算，如果严格按照累进税率制度进行缴税，主营业务利润较高的项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加，具体增加比例视各项目利润情况而定。对于开发企业是否将所增加的成本转嫁于消费者，需要分别考虑(1)普通住宅项目，由于其利润率不高，增值额普遍未超过扣除项目金额的20%，将免征土地增值税，因此不存在转嫁的可能，反而有利于保障中低收入人群的利益(2)对于高档项目，销售单价的提高使消费者存在一定购买压力，有可能延缓销售回款的速度，反过来对企业也有所影响，因此开发商将结合市场供求关系做具体调整。总的来说，税收政策将鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发。可以预计，今后的宏观调控将仍以此为主线，包括在前期土地供应方面，通过容积率等硬性指标的调整，对物业开发类型进行限制；在金融方面，加强银行对高档物业贷款的管理，包括提高首付比例、贷款利率等，以此限制高档物业的开发。
3、过去对房地产项目的预征收税制在执行时，众多房地产开发商真正足额缴纳的是少数，现在强制征收后必然会在全行业内增加原有的开发成本。羊毛出在羊身上，开发商一方面在想办法转移利润的同时，肯定会将成本进一步转移到购房者身上，而提高房价正是转移成本的基本方法。
面对即将正式执行的政策，住宅供需缺口依然很大，在存在广泛的供不应求情况的背景下出台土地增值税政策，开发商方面有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上。而开发商在分级累进的税率影响下，还会出现追求同级别税率下的最高利润，这也将促成房价上涨。
二、土地增值税清算对房地产企业的影响
1、对中小房地产企业影响是致命的：
对于一些有实力的公司，特别对健康，有土地储备，有良好企业形象和信誉的公司，这种影响不是致命的，可能会影响他未来的业绩，特别是可分配利润和股民的回报，会影响一定的土地储备，但不是致命的，但对中小企业是致命的，因为欠款要还的话，对公司的发展有致命的影响。房地产行业是需求在蓬勃发展，需求对房地产市场的供应来讲，对房地产公司来讲开发和利润的支撑还是有很好的基础。
2、房地产上市公司盈利预期不会改变，可分配利润将有所下降：
　对房地产企业来讲盈利能力是没有变的，比如说大的开发商，都会有大量的土地储备，对一个企业来讲，未来的盈利能力不会改变，可分配利润可能有所下降。比如说原来是100块钱，现在撇去高估利润的50%，还有50%。好多上市公司严格地按照国务院当年颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》来做了全额的预提，这些做了全额预提的公司在这次的清缴政策中不会造成什么重大的影响。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提，新实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂，因为这是把1994年1月1日以来所有的账放在一起算，算的是总账，这些公司可能就吃不消受影响教大。
3、强者恒强，地产龙头影响不大：
毛利率越高的项目税率越高，对这类开发商的影响较大，此外对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响也比较大。对于那些开发周期比较长的公司，影响较大，政策对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。
　 4、行业洗牌加剧
在宏观调控政策下，土地增值税的严征，将会使房地产业洗牌加剧。因为土地增值税的严征，势必降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸引力，这就大大提高了房地产行业的门槛。可以预见是，未来只有资金实力雄厚，可以在低利润率情况下靠规模取得较好效益的企业，才会有兴趣进入房地产行业，而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业，将会被清洗出局。从这个角度来讲，通过土地增值税的严征，可以达到房地产行业资源重新优化配置的效果，也将有助于房地产行业的长期健康发展。另一个比利润下降还要让一些开发商紧张的事是，土地增值税的征收方式和条件的改变，很有可能让他们面临着需要马上筹集大量资金纳税的状况，这对于资金链已经紧绷的开发商而言，无疑是雪上加霜。这会进一步加剧大开发商和中小开发商的实力悬殊，中小开发商由于资金问题被迫退出行业或者被并购的可能性进加大，房地产行业中大鱼吃小鱼的现象会更多。”
5、开发商遭遇成本压力
一个毛利润率在30%-35%的典型房地产开发商，其毛利润率在此影响下的降幅可能低于10%。也就是说如果土地增值税清算得以完全实施，而房地产开发商也不采取任何补救措施，那么毛利润率将会下降到20%-25%之间。由于土地增值税的递增特性，利润率较高的开发商将会受到更大影响，尽管他们的现金流整体水平更为强劲，可以抵御成本增加。
从供给方面看，开发商可以重新分配其资源，增加对中低端房地产的关注。这类房产的毛利润率一般较低，因而适用的土地增值税也较低。但是，这些应对措施的作用有可能被其他因素所平衡。此外，由于需求强劲，开发商可以通过提高住房价格的方式将部分新增成本转嫁到最终消费者身上。
由于此前税务部门已经对土地增值税的纳税人预征了税款，有些纳税人已经为土地增值税的清算提取了“准备金”，精明的房产商们不会不将其计入土地开发成本之中。现在对土地增值税实行清算清缴，原来预征的税款与结算结果相抵，如果是少征，则应补税，如果是多征，则应该退税。对于因少征而要补税者来说，如果没有提取足够的纳税“准备金”，其成本就有可能上升，如果提取了足够的“准备金”，就不会引起成本的上升；对于因多征而要退税者来说，其纳税“准备金”一般也会多于原来预征的税款，其土地开发成本不仅不会上升，反而会因此而下降。
现在的问题是，在实际操作过程中，房地产开发商预备的“准备金”明显过少。在此前的征收过程中，地方政府出于自身利益考虑，对这一部分税额也只是象征性预征，比例仅有1%~2%。如果比例提升到30%~60%，“准备金”额度大增。如此突增的成本如何消化?这将是决定房价升降的关键。与土地增值税对应的是开发利润并非成本，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。
6、正确处理开发销售与经营出租的关系
开发商有可能把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有的物业不用缴纳这从30—60%不等的土地增值税，同时，出租的回报率在中国比其他的国家和城市都要高很多。但讨论了近十年的物业税又会不会出台？什么时候出台？税率到底有多少？这对做一个持有物业的决定又是一个不利的消息。但从现有实施的所有政策来看，把销售物业转向持有物业的可能性会加大，从而也会减少这部分物业在市场上的供应量。

作者: xxzzq2002 时间: 2008-7-22 14:08
liaojie 了解了解土地增值税

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