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标题: 谈房地产项目投资的分析和选择(房地产项目融资—土地转让案例分析) [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2010-10-20 15:57
标题: 谈房地产项目投资的分析和选择(房地产项目融资—土地转让案例分析)
项目概况

项目名称、位置：时代•国际，位于北京市朝阳区广渠路31号

项目概况：规划总用地面积25016.12平方米

项目运作过程：

1、2002年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。

2、2002年9月4日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合开发协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。

3、2003年4月15日，嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿色置业有限公司，合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。

4、2003年7月27日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》

5、2003年8月26日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。

6、2003年9月22日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。

7、2003年10月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但嘉利恒德公司并未能取得开工证。

8、2003年10月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。

9、2004年8月5日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要求其在10日缴清所有地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。

10、2004年8月31日，嘉利恒德公司自行筹款，缴清了全部地价款和滞纳金。

11、2004年10月8日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订项目转让合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。

12、2004年8月18日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益，也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。

13、2004年9月14日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成本加5%补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方最终签约，则不影响原合同继续履行。

14、2004年10月17日。嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签约。国飞公司立即提出反对，但没有结果。

15、2004年10月8日，在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有取得施工证。

16、2004年11月4日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。

17、2004年11月23日，在获知土地使用权被转让后，国飞公司与嘉利恒德公司谈判，要求对方履行与其所签合同，但喜利恒德公司提出解除该合同，双方最终未能达成一致意见。

18、2004年12月9日，国飞公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求嘉利恒德和豪威嘉业两家公司履行三方所签合同，同时向国飞公司支付违约金。

19、2004年12月10日国飞公司为此申请北京市二中院出具民事裁定书，“查封被告北京嘉利恒德房地产开发有限公司使用的位于北京市朝阳区广渠路31号的土地。在本裁定生效期间，上述土地不得出租、转让、抵押。

20、2005年1月17日，国飞公司致函中鑫源公司，再次要求对方停止施工，但施工仍在进行。

21、2005年6月13日，北京市二中院向诉讼各方下达初审判决的《民事判决书》，对原告的部分请求进行判决处理。

对于嘉利恒德公司、豪威嘉业公司和国飞公司所签的合同，法庭认为其合法有效；对于合同履行，法庭认定，嘉利恒德公司在约定的合同解除条件尚未成就的情况下，单方提出解除合同，其行为不能产生解除合同的法律后果；国飞公司虽曾就退出合作曾与嘉利恒德公司进行过商讨，但合同各方并未就解除合同达成一致。

在此基础上，法庭认为该合同应当终止履行，判决书写道：“鉴于中鑫源公司在向嘉利恒德公司支付转让款后，已实际在本案所涉项目用地上开始施工建设，喜利恒德公司与豪威嘉业公司表示坚决不再与国飞公司合作，考虑本案争议的合同性质，目前三方已事实上失去了继续合作的基础，《三方协议》现已不具备继续履行的条件，应当终止履行。”

与这份判决书同时下达的还有一份民事裁定书，法庭根据嘉利恒德公司提出的申请，在查封嘉利恒德公司提供的担保财产后，解除了对被封土地使用权的查封。

22、2005年6月13日，涉案地块解除查封后，中鑫源公司与嘉利恒德公司马上启动了土地使用权变更登记手续。

23、2005年6月28日，国飞公司向北京高级人民法院上诉，要求北京市高院撤消北京二中院的一审判决，支持他们所提出的诉讼请求。

24、2005年7月，中鑫源与嘉利恒德之间的土地使用权变更登记手续完结，同时拿到商品房预售许可证。至此，国飞公司实际上已经退出了该项目土地的开发和使用权。

国飞公司按照合同约定向豪威嘉业交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元），加上进行项目规划设计、建设工程招标和北京分公司的人员开支的费用，在此项目上，国飞的前期投入已达7000余万元。

案例分析：

1、该项目为一个纯粹的土地转让和买卖房地产项目。嘉利恒德通过寻租手段以一纸土地出让协议获得土地开发权和经营权，相信嘉利恒德向原土地权属单位支付的土地款项很有限，并且远低于其首次转让豪威嘉业支付的补偿款1.95亿元。这也是在房地产开发用地以协议出让为主时期普遍现象，实际上受损失的是国有资产的流失和“大家”的“共同富裕”。

根据于2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于房地产合作开发的处理意见，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。所以，虽让大多数此类项目都会订立“合作开发”、“联合开发”等形式的合同，最终还应当划归为土地或项目转让。

2、通常情况下，签署土地出让协议就意味着取得房地产开发项目及其土地经营权，大多数的开发单位都会将项目或土地快速转手以期获得较高的土地或项目增值资金回报。此类项目在土地使用权等问题方面也会存在较大的项目瑕疵，基本包括：

作者: 一路前行 时间: 2010-10-21 08:34
学习下操作的思路。。

作者: 许其斌 时间: 2010-10-21 09:36
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出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-38165-1-1.html

作者: fellfree 时间: 2010-11-19 16:13
学习下操作的思路。。

作者: lxcj 时间: 2010-11-21 21:06
学习下操作的思路

作者: xiatian1974 时间: 2010-11-26 16:47
房地产项目投资的分析和选择
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-38165-1-1.html

作者: zczc 时间: 2010-12-4 15:32
不错。。。

作者: 风桐 时间: 2010-12-17 18:20
拿来学习学习谢谢LZ了

作者: 风桐 时间: 2010-12-17 18:22
好的拿来用用

作者: ljl 时间: 2010-12-20 22:27
学习学习学习

作者: 只供精品 时间: 2010-12-29 15:33
好东西，顶一下。。。。。

作者: 中原企管 时间: 2010-12-31 14:51
很有实际操作空间啊学习一下啊

作者: 卢雅琴 时间: 2011-2-26 09:56
值得一看的经典案例

作者: 工作愉快 时间: 2011-3-5 23:13
看看有什么样的方法

作者: chobitdo 时间: 2011-3-19 22:45
刚好找这方面资料，来看看

作者: hutucljb 时间: 2011-4-5 20:15
学习学习看看

作者: wpxi 时间: 2012-7-11 20:59
学习呀

作者: wddwlx 时间: 2012-7-13 14:03
学习一下

作者: superjn 时间: 2012-7-13 15:46
阅读中提高！

作者: 闫厉 时间: 2012-7-15 15:30
谢谢楼主

作者: zimo1203 时间: 2012-8-8 21:08
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: lanxializhi 时间: 2012-8-10 23:14
请取消隐藏，谢谢

作者: 海蛎子 时间: 2012-8-11 06:57
回复和学习

作者: 琴屿飘灯 时间: 2012-8-11 06:59
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 因你 时间: 2015-1-2 23:58
好好学习

作者: qys3982990 时间: 2015-1-5 12:26
谢谢分享

作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:21
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:22
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:25
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:26
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:32
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:33
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:34
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:34
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:34
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作者: davy1028 时间: 2015-3-6 11:35
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作者: 一笔勾销 时间: 2015-4-15 17:22
学习啦

作者: 账房先生88 时间: 2015-6-17 09:42
学习下操作的思路

作者: 武昂 时间: 2015-6-17 14:13
好好学些，天天向上

作者: regalhotel 时间: 2017-9-28 16:44
谢谢分享

作者: 至爱珊瑚 时间: 2017-11-2 15:55
喜欢版主的帖子

作者: 田心 时间: 2018-4-28 10:50
学习一下

作者: jackstrong 时间: 2018-5-18 18:22
学习学习学习

作者: 木易113- 时间: 2020-9-8 07:38
学习下操作的思路。。

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