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标题: 村镇居民联合建房的税收风险 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2010-10-17 20:13
标题: 村镇居民联合建房的税收风险
村镇居民联合建房的税收风险
　　近年来，在城乡接合部的村镇集体土地上集中开发新居工程、新型社区等村镇居民联建房现象日渐增多。由于涉及建房村镇居民利益，加之联建开发商故意规避，税收征管矛盾比较突出。开发商获利走人以及在发票开具等方面留下的隐患，影响了营业税、企业所得税等税款征收工作。本文就村镇居民联建房相关税收风险作出如下提示。

　　联合建房谨防相关管理风险

　　首先是来自承建方主体资格上的风险。《城市房地产管理法》第二十九条明确规定，房地产开发企业应当具备的条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。同时规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。村镇与开发商联建，其风险首先来自合作对象。只有选择经过年检合格的、有企业法人营业执照的、有房地产开发资质等级证书的企业参与联建，或者选择纳税信誉等级比较高的建筑房地产企业参与联建，才能有效规避来自承建方主体资格上的风险。

　　其次是来自联建合同的风险。一般联建合同或协议内容包括：（1）双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；（2）双方的权利和义务，包括合作方式及相应权限、项目总投资额及投入方式、土地使用权证的说明、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、销售安排、税费承担、其他双方认为有必要的事项；（3）违约责任；（4）合作期限；（5）未尽事宜的处理；（6）纠纷解决等。一旦选定了联建合作对象，双方就进入具体合作事宜的商讨、签约阶段，主要风险应当包含在合同或协议之中。因此，应对合同或协议内容反复推敲，有条件的可以聘请律师参与联建合同或协议的签约。注意在合同或协议中说明建设项目用地为非国有土地，即村镇联建房用地是集体土地性质，销售对象只能是本村镇居民；合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词准确，切忌模棱两可；口头协商事项最好能写到书面合同中。

　　最后是来自后续管理上的风险。联建房一般是以销定建，在联建计划初期基本已经敲定了销售对象，换言之销售市场风险不大。但在发票的开具、税费的缴纳、证书的办理、物业管理等方面还存在一定的风险。

　　第一，销售不动产发票是居民取得房屋的重要凭据，也是办理房产证等的法定凭据，对取得房屋的居民来说，应当获取开发商开具的税务机关监制的正式发票。
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