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标题: 出售利用地下基础设施形成的停车场所的收入应不应该纳税？ [打印本页]

作者: 海南闲人 时间: 2010-9-29 16:37
标题: 出售利用地下基础设施形成的停车场所的收入应不应该纳税？
大家都知道根据会计核算原理，主营业务收入应该有一定成本相匹配的。
按照土地增值税和所得税相关规定：利用地下基础设施形成的停车场所（车库），“出售”取得的收入视为房地产转让收入，并入非普通住宅转让收入；车库的成本则作为公共配套设施计入扣除，因此车库不在可售面积范围内（不可售的非要出售，问题就来了），故其没有对应的开发成本，当其取得收入后确认为非普通住宅的转让收入，但无对应的成本结转。也就是只确认收入不确认成本——为什么有这样的规定呢？
有人说了：有成本呀，在结转住宅成本时一起结转了，这样的话如果企业不出售车库，是不是需要将这部分成本挑剔出来呀——显然这个说法不正确。
其实这个规定明确地告诉我们：企业“出售”车库取得的收入本来就不应该作为销售不动产的收入，因为它本身就是一个公共配套设施。但是为什么又有税务机关认定为收入呢？这个要看车库“出售”时的情况：
1、如果企业是和住宅一起销售时或者作为附加条件取得的收入，税务上是作为销售不动产取得附加其他经济利益（所谓价外费用）来确认收入了。因为企业在应税行为中取得相关利益了。计入土地增值税和所得税的应税收入之中纳税。一般来说其他经济利益（所谓价外费用）是没有相应成本的。
2、如果企业是单独“出售”的车库取得的收入，税务上就不能作为销售不动产取得附加其他经济利益（所谓价外费用）来确认收人了。因为这个“出售”行为是不能签订销售商品房销售合同的，就不能划属于销售不动产行为（本来无权何来产）（依据省略）。应该作为其他业务收入处理。不计入土地增值税的应税收入之中。但是属于所得税的应税收入。

有趣的是：有多少房地产企业还是单独开具销售不动产发票销售了——税务机关就偷笑了——又多收5.5%的税了。
可乐的是：作为房地产企业来说，本来不是自己的东西创造性地取得了收入，多纳点税也值得。赶紧拿钱走人。
——税务局“有税收”，开发商“偷到钱”——一个愿打一个愿挨。你们中介会计就别操心了。

作者: windowsxpsp 时间: 2010-9-29 17:45
原来是这样的，有些意思

作者: jinnee517 时间: 2010-9-29 20:44
写的很好，但有部分意见本人不太认同：
一、有多少房地产企业还是单独开具销售不动产发票销售了——税务机关就偷笑了——又多收5.5%的税了。即使不开具销售不动产发票，那你转移了使用权也得开具“服务业--租赁业”发票，即使不开发票，营业税是跑不掉的。
二、可乐的是：作为房地产企业来说，本来不是自己的东西创造性地取得了收入，多纳点税也值得。赶紧拿钱走人。虽然地下人防设施开发商本身并无产权，但根据人防设施谁建设谁受益的原则，开发商是具有相关处置权的，即作为地下车库或其他。你为义务国家建设了配套，国家鼓励建设人防，所以允许有处置权。花了钱的公共配套怎么能说创造性的取得了收入呢？你即使不建设人防设施，也得交人防设施易地建设费。

作者: 海南闲人 时间: 2010-9-30 07:58

原帖由 jinnee517 于 2010-9-29 20:44 发表
写的很好，但有部分意见本人不太认同：
一、有多少房地产企业还是单独开具销售不动产发票销售了——税务机关就偷笑了——。即使不开具销售不动产发票，那你转移了使用权也得开具“服务业--租赁业” ...

1、说“又多收5.5%的税了”确实不严谨。做出租纳税人不是房企。说多收是对的，只是不严谨而已。
2、应该是“谁投资谁受益的原则”——投资方是谁？？不是房企！！

[ 本帖最后由海南闲人于 2010-9-30 08:02 编辑 ]

作者: 榕榕 时间: 2010-11-25 11:25
地下车库永远是块肉，开发商和业主都想争

作者: H··· 时间: 2011-10-28 16:07
有道理那不是地下车库的成本要记入公共配套设施噢？

作者: 加米雪 时间: 2011-10-28 16:27
本帖最后由加米雪于 2011-10-28 16:28 编辑

作为房地产企业来说，本来不是自己的东西创造性地取得了收入，多纳点税也值得。赶紧拿钱走人。
——税务局“有税收”，开发商“偷到钱”——一个愿打一个愿挨。你们中介会计就别操心了。

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