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标题: 未完工开发产品的税务处理－国税发[2006]31号与国税函〔2008〕299号的区别 [打印本页]

作者: 古木西风 时间: 2008-5-12 13:17
标题: 未完工开发产品的税务处理－国税发[2006]31号与国税函〔2008〕299号的区别
1、预计计税毛利率与预计利润率的扣除区别 国税发[2006]31号
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
　开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。?国税函〔2008〕299号
　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
我的理解是：

作者: 泥巴 时间: 2008-5-12 13:29
hehe 看看做这晚

作者: ljw142321 时间: 2008-5-12 13:32
学习学习......

作者: 我爱我群 时间: 2008-5-12 15:13
标题: 偶也想学习下
还要回帖才能看得到啊

作者: 捷步 时间: 2008-5-12 15:53
好东西，好好研究下！！

作者: 不甘落后 时间: 2008-5-13 10:53
需要学习一下！

作者: 阿昌 时间: 2008-5-13 17:26
学习学习......

作者: 追求 时间: 2008-5-14 08:44
标题: 学习学习
学习学习

作者: 起舞弄清影 时间: 2008-5-14 16:43
好好研究下

作者: cbh516 时间: 2008-5-14 17:11
标题: 新文件,学习一下,
新文件,学习一下,
转载自杭州房地产会计联盟http://www.fdckj.com,本贴地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=3694

作者: 冰雪天使 时间: 2008-5-14 22:41
标题: 新文件，需要认真学习。

:D :D

作者: 武昂 时间: 2008-5-15 09:49
标题: 回复 1# 的帖子

作者: 帝企鹅 时间: 2008-5-15 10:12
新文件,很及时,要好好学习一下

作者: 恺撒 时间: 2008-5-15 10:52
辛苦了,谢谢!

作者: 错落的黄昏 时间: 2008-5-16 00:14
标题: 回复 1# 的帖子
看看，学习一下

作者: 王新263 时间: 2008-5-19 11:52
需要好好、仔细认真的学习

作者: 梁爽 时间: 2008-5-26 11:52
好东西，好好研究下！！
文章来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,本贴地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=3694

作者: 梁皓 时间: 2008-5-27 12:51
还要回帖才能看得到啊

作者: 张宝华 时间: 2008-5-27 13:08
标题: ccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccc
ccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccc

作者: ahui98 时间: 2008-6-5 13:48
谢谢，学习学习

作者: 学学学 时间: 2008-6-5 14:00
学习下.............

作者: 溪后人 时间: 2008-6-5 14:06
偶老早研究过了，299只是比31表述的清楚而已，之前的预计毛利率这个说法不准确，导致各地各人对政策的认识出现偏差。现在是比较明确。

作者: 威海恋爱 时间: 2008-6-5 22:26
一定要学习的，一天不学习，等于一年不洗澡

作者: fjhhwj2144 时间: 2008-6-6 10:44
ehe 看看做这晚ehe 看看做这晚

作者: 李小雨 时间: 2008-6-6 11:09
标题: 学习学习
看不见呀，好麻烦

作者: 千里猫 时间: 2008-6-6 15:33
好好学习天天向上,谢谢

作者: 哈哈笑 时间: 2008-6-12 11:46
好东西，好好研究下！！
学习学习

作者: 一品草根 时间: 2008-6-12 12:38
看看楼主见地，相互共勉

作者: 一品草根 时间: 2008-6-12 12:44
不同意楼主的看法，应区分毛利率与利润率的含义及抵扣项目，如果真的一样税务局没有必要出此文，我的建议已经在http://www.fdckj.com/bbs/viewthr ... &extra=page%3D1表述。请指正

作者: laiminjie 时间: 2008-6-19 17:05
学习学习再学习o(∩_∩)o.

作者: 相忘于江湖 时间: 2008-6-22 22:02
学习一下，谢谢，希望大家共同进步！

作者: 南山 时间: 2008-6-22 22:08
学习学习借鉴借鉴

作者: 财会1981 时间: 2008-6-22 23:07
看看有没有独到的见解

作者: scymg 时间: 2008-6-23 11:36
这篇文章值得大家一看，推荐
文章来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,本贴地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=3090

作者: scymg 时间: 2008-6-23 11:37
这篇文章值得大家一看，推荐
文章来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,本贴地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=3090

作者: hzhb 时间: 2008-6-24 10:23
xuexi..................................

作者: hzhb 时间: 2008-6-24 10:28
我们项目的开发地国税局已经出了文件，明确了不可扣除期间费用，税金及附加，而且提高了预计利润率，还改成按月缴纳，完全变相提高税率，所得税再怎么改对我们房地产是一点好处也没的，反而起反作用。

作者: 不想醒 时间: 2008-6-25 16:09
正好学习一下，5555，我前些日子理解错了，还被老总骂了

作者: 张依依 时间: 2008-6-25 16:27
标题: 回复 1# 的帖子
看下---------------------------------------

作者: leebabe 时间: 2008-6-26 11:15

:D 看看，学习一下

作者: 箫声 时间: 2008-6-28 22:01
学习学习学习学习学习学习

作者: 夏威夷海风 时间: 2008-7-1 10:50
学习。。。。。。。。。。。。。

作者: zzw3008 时间: 2008-7-1 13:54
标题: 学习习学习
学习习学习学习习学习

作者: shen20080311 时间: 2008-7-13 13:45
楼主研究的很透彻了！！先了解一点吧，支持！

作者: 伊比亚 时间: 2008-7-14 12:16
我也要学习了！

作者: qq1998 时间: 2008-7-14 12:36
学习认真学习。
学习认真学习。

作者: 0532y 时间: 2008-7-14 16:08
学习一下，对我来说太有用了

作者: finehawk 时间: 2008-7-15 14:48
看看有啥亮点
学习

作者: 陈义煌 时间: 2008-7-16 16:40
又是一个要回复的,我倒!

作者: 微山湖 时间: 2008-7-16 20:10
云中飞心得：
关于房地产企业企业所得税预缴的问题，今年国税函〔2008〕299号规定预售收入按规定利润率计算出预计利润计入利润总额预缴，这一点与国税发〔2006〕31号文规定预售收入按预计毛利率计算毛利额再减期间费用税金计算利润总额预缴是不是有所不同呢？国税函[2008]299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此，国税函[2008]299号与国税发[2006]31号规定是一致的。
在这里需要强调的是期间费用的扣除是没有问题的，但税金要注意，预征企业所得税时，预售收入对应的税金及附加注意不要重复扣除。
按照会计的权责发生制原则、相关性原则和配比原则，由于企业预收帐款时未确认收入，因此，预售收入对应的税金及附加，不应该由当期的收入负担：
1.
预缴营业税时：借：应交税金＿应交营业税（新准则：应交税费）
贷：银行存款　

并调减当年应纳税所得额；
2.
销售收入实现时：借：主营业务税金及附加　（新准则：营业税金及附加）
　
贷：应交税金＿应交营业税，
并调增当年应纳税所得额
此种差异为时间性差异，整体不会有影响。
例如：某企业2008年1—3月即第一季度取得预售收入3000万元，期间费用为300万，预售收入对应的税金及附加为165万元。由于预售收入还没有结转收入，收入为0，则当季的会计利润为-300万元，根据国税函〔2008〕299号文件规定：房地产开发企业在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。该企业第一季度预缴申报表第四行应当填列:-300+3000*20%=300万元，这 165万的税金及附加在季度预缴并未被扣除，这 165万到年度纳税申报时再做纳税调减处理。

2.如果是预缴营业税时，企业没有严格按照企业会计制度进行帐务处理，则可能会造成重复扣除。
借：主营业务税金及附加
贷：银行存款，
并调减当年应纳税所得额。
此种情况就会造成税前重复扣除。
承上例，如果该企业把预售收入对应的税金及附加165万元记入主营业务税金及附加，则当季的会计利润为-300-165=-465万元，该企业第一季度预缴申报表第四行填列:-300-165+3000*20%=135万元，这 165万的税金及附加在季度预缴已经扣除，如果这 165万到年度纳税申报时再做纳税调减处理就是税前重复扣除。
小结：
依据会计规定，纳税义务已发生确认应交税费同时记入营业税金及附加，或者企业实际操作时根据配比原则,到确认收入时才确认应交税费同时记入营业税金及附加,两种方法我认为都可行。关键是年度纳税申报时做纳税调减处理时有没有税前重复扣除。

作者: xaxa110 时间: 2008-7-16 21:32
好东西，好好研究下！！
来自房地产会计联盟http://www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=3694

作者: huangruoxie 时间: 2008-7-17 16:36
国家的政策是出尔反尔！！！！！！！！！！！！！
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作者: 会计员 时间: 2008-7-19 11:42
学习学习再学习

作者: linsg888 时间: 2008-7-19 20:20
需要学习啊！~~！~

作者: 梅晨晨 时间: 2008-7-19 20:32
我也想知道的

作者: 梅晨晨 时间: 2008-7-19 20:35
回复了啊，怎么看不到啊

作者: 碧海银沙 时间: 2008-7-20 14:52
好好研究下

作者: chwxcl 时间: 2008-7-30 22:37
很关键的东西，学习了

作者: yjtian00 时间: 2008-7-31 11:45
xiexiele

作者: 琪琪 时间: 2008-7-31 21:13
学习学习

作者: 老年使者 时间: 2008-8-21 17:14
学习学习,再学习.很好！

作者: 挑灯夜读 时间: 2008-8-21 20:13
新文件新精神，学习了

作者: 静净敬 时间: 2008-8-22 10:53
学习未完工开发产品的税务处理.

作者: 好好学习 时间: 2008-8-25 15:16
预计计税毛利率与预计利润率的扣除区别

作者: 金鼎 时间: 2008-8-29 10:06
学习学习
学习学习

作者: 李成云 时间: 2008-8-29 22:28
标题: 关于未完工开发产品税务处理
本人刚接管开发企业会计，对税务部门这两个文件理解不了，也不会做，听听老师们的看法，

作者: 雨竹 时间: 2008-8-30 09:09
寻求帮助！谢谢

作者: wcx19640107 时间: 2008-9-2 15:16
标题: 地形
八、开发间接费用的核算
（一）、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9．利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10．其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用 41 600
贷：应付工资 8 000
应付福利费 1120
累计折旧 10 000
递延资产 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
（二）、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的
配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际
发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：
　　某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：
开发产品编号名称　　　　直接成本
101商品房　　　　　 50 000
102商品房　　　　　　120 000
151出租房　75 000
181周转房　　 70 000
201大配套设施——商店　 80 000
301商品性土地　　　　　　125000
合　　　　计 520 000
根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：
　101商品房：　　　　50000元×41600元÷520000元
＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：　　　　　120 000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周转房：　　　　　　70 000元×8％＝5 600元
201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：
　　　　　　　　开发间接费用分配表
　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　单位：元
开发项目编号名称　　　直接成本　　　　分配开发间接费
　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000
　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600
　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000
　181周转房　　　　　70 000　　　　　　　5 600
　201大配套设施　　　80 000　　　　　　　6 400
301商品性土地　　　　125 000　　　　　　10000
　合　　计　　　　　520 000　　　　　　　41 600
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 25 200
开发成本——配套设施开发成本 6 400
开发成本——商品性土地开发成本 10 000
　　　　　贷：开发间接费用 41 600
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作者: zczcl119 时间: 2008-9-4 11:20
需要学习·1~！不断学习中~~！！~

作者: 心随你动 时间: 2008-9-12 00:57
w众说纷纭。

作者: wen123 时间: 2008-9-12 06:45
ddddddddddddddddddddddddddd

作者: 散步的云彩 时间: 2008-9-12 22:14
好好学习一下有用

作者: mengdini 时间: 2008-9-14 21:00
税太多了，税务文件也多，要好好学一下!

作者: xueyao78 时间: 2008-9-17 09:41
不知道有什么新的见解没有

作者: xueyao78 时间: 2008-9-17 09:44
你的看法比较模糊，搞的我都不明白

作者: 重武器 时间: 2008-10-17 11:43
看看看看看看看看看看

作者: 晕死了 时间: 2008-10-17 12:15
学习一下。。。。。。。。。。

作者: 我在学习 时间: 2008-10-17 12:26
看看，学习经验

作者: 喻俊 时间: 2008-10-20 10:40
有什么明显区别呢

作者: 美丽家园 时间: 2008-10-20 15:16
学习学习!!!!!!

作者: 木晋升 时间: 2008-10-20 17:36
好东西,不要让他沉下去了

作者: 与众不同 时间: 2008-11-7 17:00
看
看
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作者: 陆军 时间: 2008-11-20 18:11
谢谢学习学习

作者: 学习人 时间: 2008-11-28 15:36
学习学习......

作者: 龚桂林 时间: 2008-11-29 14:56
学习一下········

作者: 黄帝二世 时间: 2008-12-1 23:05
我先自查一下看有没问题

作者: morningivy7 时间: 2008-12-3 15:15
恩。。。先回再看~~~~~~~~~~

作者: su61259 时间: 2008-12-7 12:12
新文件,学习一下,
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作者: 两室一厅 时间: 2008-12-9 08:01
学习楼主下,呵呵磊

作者: 新房地产会计 时间: 2008-12-9 14:47
标题: 还是要预缴
税务局就按31号文件还是让预缴啊

作者: rakehell78 时间: 2008-12-10 19:44
学习学习......

作者: 哎哟喂 时间: 2008-12-11 09:00
芝麻萝卜大蒜快开门吧

作者: soullion 时间: 2008-12-11 09:35
国税总局已经对此有专门的解释了。

作者: binbingoo 时间: 2008-12-11 14:28
wo ding ding ding

作者: 真果粒 时间: 2008-12-12 15:49
来学习拉...........

作者: th0321 时间: 2008-12-15 15:47
学习学习......

作者: 佛之色 时间: 2008-12-16 14:47
学习一下

作者: mah2005 时间: 2008-12-18 14:12
楼主让咱学习一下吧！！

作者: 丁新 时间: 2008-12-18 22:07
学习学习！！

作者: 李修水 时间: 2008-12-19 09:33
标题: 回复 7# 的帖子
偶也想学习下
还要回帖才能看得到啊
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