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标题: 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑（二） [打印本页]

作者: 宁静致远 时间: 2010-7-20 16:41
标题: 2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑（二）

48、 代收收入需要缴税吗？
　某企业在向摊位承租人收取租赁费时，另代有关单位收取了一笔物业费，记入“其他应付款”科目，但并未并入营业收入申报纳税。税务机关在检查时，要求该企业补征营业税及附加、加收滞纳金并处以相应罚款。请问税务机关的作法对吗？
　　答：税务机关的作法正确。根据《营业税暂行条例》第五条第一项规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算缴纳营业税。

49、 银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税？
答：银行与委托单位签订的委托贷款合同，如果仅作为明确委托、代理关系的凭证，按照国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，不属于列举征税的凭证，不贴印花。

50、 个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？
　答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

51、 房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？
答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

52、甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？
答：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
　　
53、 房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？
答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。
54、 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？
　　答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
　　
55、 单位给员工报销的旅游费是否计入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？
答：按照财政部、国家税务总局《关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税〔2004〕11号）规定，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。
56、 个人取得高温补助是否要并入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？
　答：根据《个人所得税法实施条例》的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴，以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助要并入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。
57、 预收性质的工程价款何时确认收入缴纳营业税？
　答：根据税法规定合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成，价款结算时确认收入实现。按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，收入实现为收到预收款的当天。因此，预收性质的工程价款其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
58、 企业发生的公益性捐赠支出如何税前扣除？
答：根据《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予扣除。年度利润总额是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。根据这一规定，企业在计算捐赠扣除金额时，应是在会计利润12％的范围内扣除，超过l2％未能扣除的部分，也不能向以后年度结转。

59、 企业发生的借款利息支出如何扣除？
答：根据《企业所得税法》及其实施条例第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
　　1.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
　　2.非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
　　
60、 房屋出租需要缴纳哪些税？
答：房屋出租缴纳税款分以下四种情况。
　　一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
　　5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
　　二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
　　2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
　　5.免征城镇土地使用税。
　　6.免征印花税。
　　三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
　　四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

61、 企业为个人缴纳年金是否征收个人所得税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）规定，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。企事业单位和个人超过规定的比例和标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。因此，企业为个人缴纳的企业年金、补充养老保险或其他商业保险，都应并入个人当期的工资、薪金所得收入，计征个人所得税。

作者: 宁静致远 时间: 2010-7-20 16:44
总共61问，此是续。

作者: 星波 时间: 2010-7-20 16:47
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢楼主

作者: 韩冰冰 时间: 2010-7-20 19:02
你真的很用心，谢谢你。。。。

作者: 夏天的雨01 时间: 2010-7-20 21:53
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: syl3721 时间: 2010-7-21 06:12
好帖子，楼主辛苦了1

作者: 许其斌 时间: 2010-7-21 11:14
你真的很用心，谢谢你。。。。

作者: 宁静致远 时间: 2010-7-21 17:47
标题: 回复 8# 的帖子
我也不知道为何不能复制。可能是网站管理员的原因吧，希望管理员给予解决，让网友们可以复制、存档、学习。

作者: cx226 时间: 2010-7-22 00:31
全部都发完了吗？？？？？？？？？？？？？

作者: 比较烦2009 时间: 2010-7-22 18:26
楼主辛苦！！！！！
学习型的

作者: 楚楚MM 时间: 2010-7-23 15:35
谢谢分享，楼主好样滴！

作者: 靖航 时间: 2010-7-23 15:41
下载了楼主几个帖子，真是挺好的，不收费而且有价值，赞一个

作者: 迟来的春天 时间: 2010-7-23 15:45
可以复制啊，已经收藏了。多谢

作者: 小心 时间: 2010-7-23 16:30
学习了，感谢楼主

作者: 慕雪可儿 时间: 2010-7-23 16:36
楼主辛苦了

作者: cpa1106 时间: 2010-7-23 16:39
太好了，好好学习，谢谢。

作者: 好运来 时间: 2010-7-24 13:50
多谢lz。。学习了。。

作者: syl3721 时间: 2010-7-26 09:23
好帖子，楼主辛苦了！

作者: 颜色猫 时间: 2010-7-26 21:51
谢谢楼主！

作者: 院田白水居士 时间: 2010-7-26 22:58

学习中，谢谢楼主！

作者: 阳乐 时间: 2010-7-27 13:49
好贴，谢谢楼主！好好学习学习！

作者: 宁静致远 时间: 2010-7-27 16:24
62、未履行合同的违约金要缴税吗？
　问：我公司是一家房地产开发公司，今年1月其中卖了一套房收取首付款260万，5月因客户原因按揭办不下来，客户退房，我公扣留10万违约金，退还客户250万元。请问：5月我公司营业税应冲抵13万（260*5%）还是12.5万(250*5%)？也就是说这10万算不算未履行合同违约金？要不要交纳营业税？
回复意见：
　　答：　　
　　《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
　　客户退房，实质上您公司并没有发生销售不动产行为，因此原来按照预收款260万缴纳的营业税13万元应当根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后，因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除”申请退税或抵税。
63、房地产企业直接向厂家订购塑钢窗如何计税？
问题内容：
　　房地产企业直接向塑钢窗厂订购塑钢窗并由塑钢窗厂负责安装，用于商品房建造，取得了增值税发票；与施工单位签订的商品房施工合同不含门窗；此时房地产公司是否还要按塑钢窗采购安装总价补缴一道营业税？
回复意见：
回复如下：
　　　　房地产企业直接与门窗厂签订合同，且该合同额不包括在与施工单位合同总额内，属于房地产企业分别与两个施工单位签订了不同的施工合同，房地产公司与施工单位均不需要就门窗厂合同额补缴税款。
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　因此，房地产企业取得门窗厂开具的增值税发票不完全符合规定，应当就货物销售额取得增值税发票，就安装劳务营业额取得建筑业发票。
　　
国家税务总局
2010/07/07
　

　

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作者: 拒绝融化的冰 时间: 2010-7-31 23:49
非常不错，感谢楼主分享

作者: 六月荷花 时间: 2010-8-3 10:40
谢谢，拜读

作者: 宁静致远 时间: 2010-8-3 15:30
标题: 回复 24# 的帖子
谢谢夸奖。欢迎光临我的博客：http://blog.esnai.com/u/4688/index.html

作者: 好运到 时间: 2010-8-11 17:29
辛苦了，好好学学

作者: 宁静致远 时间: 2010-8-12 08:32
标题: 回复 27# 的帖子
最新的答疑

作者: 小鸟在唱歌09 时间: 2010-9-11 21:19
你真的很用心，谢谢你。。。。
辛苦了

作者: 刘高峰 时间: 2010-9-12 19:57
可以与一合并整理，打印一下是好东西

作者: 四川成都 时间: 2010-9-22 22:47
银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税

作者: junesnow2008 时间: 2010-10-8 16:52
信息费更何况将离开，下新股发行

作者: zdyue 时间: 2010-10-8 17:52
世界因你而精彩，感谢！

作者: 刘志岗 时间: 2010-10-19 18:20
非常有用，谢谢您的分享。

作者: junesnow2008 时间: 2010-11-2 10:50
你真的很用心，谢谢你。。。。

作者: 新新相印 时间: 2010-11-2 10:58
两个帖子同样要顶，谢谢楼主分享

作者: 钰儿 时间: 2011-2-22 10:18
谢谢楼主分享，好东东

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