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标题: 对清算土地增值税新政策的解 [打印本页]

作者: 阿凡达 时间: 2010-7-1 06:46
标题: 对清算土地增值税新政策的解
人们在前些天争议是否应开征“房产税”的乱相后，终于看到了土地增值税这个房地产调控的通行利器开始展露峥嵘，国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《清算通知》），明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。此前于5月12日发布的《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，虽然没被多少人关注，但实际却是与土地增值税相关的一个重要信息。

正如我一直强调指出的，按既有法规严格清算和征收土地增值税，无论是对于当前的房价及市场走向，还是对长远的市场规范，都有着至关重要的作用。关心房价及市场的人们包括与此相关的重要主体开发商、准备购房人、征税机关，关注的重点一定是这两个关键问题：

一是土地增值税如果真正能够得以清算及开征，对当前市场将会有什么影响？二是仅凭这两个《通知》到底能不能把94年就出台但一直没有执行的文件执行起来？

就第一个问题而言，清算增值税的政策即使实施的程度大打折扣，都会严重打击当前市场上“缩量不降价”的信心和底气。

正如我在博文《试析楼市可能逆转的传导路径》所言，在房价逆转之前，开发企业都会在资金条件允许或千方百计维持资金链的情况下维护房价不降，以防止进一步加大“买涨不买落”或“一发不可收拾”的效应。但我在分析这种形势时已经指出，这是在当前市场环境下特别是没有征收土地增值税的情况下才会这样。开发商这样做的底气来自“挺过来后”，高房价及高利润甚至暴利可以轻松地化解高息融资的成本。现在增值税的清算就改变了这一前提，高房价及高利润或暴利都意味着“高增值”，就要相应地被征收高额税收，在这种情况下，再作高息融资、死撑房价就会得不偿失。

因此，稍微明智点的开发商都会算出这样的帐来，与其死撑后还要被收取高额的增值税，还不如现在降价销售实现资金回笼及可观的利润，两相比较，由于增值税的原因现在降价销售要比死撑后的高价销售还要有利。况且，有了增值税这一利器，就长远而言高利甚至暴利的高房价已经失去了支撑。

这样分析下来，清算增值税的新政策将使当前市场“缩量不降价”的观望和僵持被迅速打破，降价实现销售也即降价获利、降价解套会很快成为开发商的首选。

就第二个问题而言，94年就应该收取的土地增值税，会不会因为这样两个《通知》就能真正征收到位？我们可以回想到06年底时，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税，最终也并没有如人所愿，如果人们因此而担心这两个《通知》的效果，也应该是有道理的。这里面确实有利益的博弈，但不存在增值税不好计算的问题，因此能不能征收到位，就主要看国家及国家税务机关的决心和智慧，也包含了民众及舆论的力量。

不管出于什么目的，反对或认为土地增值税不能征收的，其理由都是很牵强的。一种理由认为，只要还有一套房没有实现销售，整个楼盘的土地增值税就不好清算，这次税务总局发布的《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》对此是有一定针对性的。《通知》指出，“无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额”。也就是说，不管你什么时候实现最终销售，我先把你的成本确定下来，因此“秋后算账”便有了依据、也总是有时间的。

其实，征收土地增值税完全可以不等到清盘，按套、按批次都可以计算增值，可以不把全部销售加起来再统算。比如，前面一批房屋卖了高利，就按照高利来征收，后面批次的卖了低利，就按照低利来收，否则，前一批卖了暴利，后面再卖给关系户或种种原因微利甚至亏本，还能两相冲抵不缴税，就失去了增值税的本来意义。

作者: zyh618 时间: 2010-7-1 09:20
标题: 学习
看看有没有什么新的东西学习一下

作者: dsw88808 时间: 2010-7-1 09:35
学习了！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: panguifu 时间: 2010-7-1 11:16
学习了，但没有什么新内容。

作者: 工作愉快 时间: 2010-7-1 11:29
看看后面说些什么样

作者: 北极叟 时间: 2010-7-3 10:30
有没了，没看完呢

作者: 小五 时间: 2010-7-3 11:55
楼主说得很对，土增能否真正做为一个调节利器，真得要看国家的力度了。现在文件下到省里了，可省里再往地市下达实在不好下。，一级城市和二级城市三级城市增值率都不等，有的地方最低按5%征收有可能还高了，有的地方有可能按10%甚至20%征还很低。不过现在有些企业已经主动开始赶在文件下达到地方之前行动了，这些天我被事务所邀请到其他房开进行帮忙进行土增汇算清缴，发现好多企业都在观望，看看政策是否又“太监”了。和一些老总聊起这事以后，发现普遍认为只要资金链允许的话，都不会主动降价的。羊毛出在羊身上，国家调利率，我就调价格，由于现在国家调控太厉害，楼市不是好，但是只要坚持挺过这段时间以后，一定会涨价的。

作者: 云中飞 时间: 2010-7-5 19:52
没有什么新内容

作者: 云中飞 时间: 2010-7-5 19:53
确实没有什么新内容

作者: 云中飞 时间: 2010-7-5 19:53
没有什么新内容呢

作者: vladmirdaidai 时间: 2010-7-5 20:58
标题: 回复
这篇文章有点空泛，不太实用。

作者: 大千仔 时间: 2010-7-11 08:56
看一下讲的啥~~~

作者: xbvip 时间: 2010-7-16 11:26
谢谢学习啦

作者: 坐看风云 时间: 2010-7-16 14:02
貌似好像没什么新意，

作者: muying 时间: 2010-7-16 15:10
学习了

作者: 散步的猪 时间: 2010-7-29 14:52
回复然后看看，最近要清算

作者: windowsxpsp 时间: 2010-7-29 20:27
了解一下，学了两下……

作者: 曾韦韦 时间: 2010-8-3 09:35
博弈，政府与开发商的博弈

作者: wangj235 时间: 2010-8-4 12:52
学习学习，感谢楼主

作者: zhongli2009 时间: 2010-8-6 17:39
看看有没有什么新的东西学习一下

作者: 尚尚 时间: 2010-8-16 18:33
看看有没有什么新的东西学习一下

作者: 重庆陈阿泰 时间: 2010-8-20 10:15
学习学习，都是有用的资料。

作者: 陈爱爱 时间: 2010-8-20 14:09
看楼主如何理解新策

作者: qwsaqwsaqq 时间: 2010-8-20 16:09
标题: 回复 1# 的帖子
哎~~就要这样~~这房价压死人，现在房子都成了赚钱的工具了。。。

作者: qwsaqwsaqq 时间: 2010-8-20 16:14
标题: 恢复
房价压死人~~靠房赚钱~~虽然出台很多新政策~但房价还是上涨~~哎~~

作者: 天天书友 时间: 2010-8-26 09:39
学习一下,谢谢了

作者: lxl850221 时间: 2010-8-28 14:37
不错的资料

作者: jianxia 时间: 2010-9-8 11:01
看看下面的内容，学习学习。

作者: liyongaaa 时间: 2010-9-12 11:49
看看后面说些什么样!!!!!!!!!!!!!

作者: zhang11jun 时间: 2010-9-30 10:15
看了后觉得挺迷茫的，

作者: muying 时间: 2010-11-9 23:16
学习了，但没有什么新内容。

作者: hffly 时间: 2010-11-12 10:11
看看有没有什么新的东西学习一下

作者: 雄基物业 时间: 2010-12-21 14:02
新的高见，学习了，谢谢分享

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-12-21 22:23
看看再说，对高手也许没有新内容，对我这个菜鸟来说，可能很有帮助呢。

作者: lu0605 时间: 2010-12-23 13:23
标题: 看一下效果如何
看一下效果如何

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