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标题: 房地产开发企业诚意金背后的博弈 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2010-6-18 19:43
标题: 房地产开发企业诚意金背后的博弈
开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。
部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。
房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？
【案例】
某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。
那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？
会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走
新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。
新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。
税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税
1，企业所得税
国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。
2，营业税
（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”
（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

作者: wwb1985 时间: 2010-6-18 19:51
我来看看啊

作者: 看大盘沉浮 时间: 2010-6-18 23:36
学习学习很好很好

作者: 涵涵 时间: 2010-6-19 11:27

本人想学习

作者: 两室一厅 时间: 2010-6-19 12:53
好文............................

作者: 希源 时间: 2010-6-19 22:57
正想学习诚意金的处理

作者: 雨.霏 时间: 2010-6-19 23:14
学习学习很好很好

作者: smzlh 时间: 2010-6-20 10:41
uuuuuuuuuuuuuuuuuuupppdod

作者: council 时间: 2010-6-20 12:10
这个好好学习一下楼主谢谢了

作者: 梁野税官 时间: 2010-6-20 14:12
学习学习,诚意金有问题

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-6-20 18:02
先放到其它应付款中签了合同后转到预收款中

作者: 依猫 时间: 2010-6-21 15:42
诚意金的营业税应该是要交的

作者: hedongli 时间: 2010-6-21 17:26
不错！
不错！
不错！
不错！
不错！
不错！
不错！

作者: 青苔 时间: 2010-6-22 16:48
学习！我觉得什么税都不用交

作者: liuhuiyqf 时间: 2010-6-23 10:33
标题: 应该作应付暂收款不用交税的
应该作应付暂收款不用交税的

作者: ljmhzyhyh2 时间: 2010-6-24 11:58
学习一下，真是不错啊

作者: 天使之眼 时间: 2010-6-24 14:56
标题: 回复 1# 的帖子
好文章

作者: 圆咕噜嘟 时间: 2010-6-24 15:29
学习学习再学习

作者: ljhice 时间: 2010-6-24 15:43
新手，学习学习，不是说不能收诚意金吗？

作者: 蓝彩萍 时间: 2010-6-25 17:27
值的学习，好

作者: 财会之星 时间: 2010-6-28 21:58
标题: 回复1的贴
诚意金不需交税，未取得予售证不能收任何款项。

作者: gz86172 时间: 2010-6-29 10:15
在房地产开发企业的税收审核中，人们往往会存在这样一个误区：只要一个项目的成本或费用取得了发票，就认为已经获得了合法的凭证，而忽略了发票的具体种类和内容。事实上，取得了发票和取得了合法的发票之间还有些差距。

      房地产开发企业应取得的合法发票房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据我们实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：

      １、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；
      ２、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；

      ３、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；
      ４、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。

      ５、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
      ６、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；

      ７、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

      ８、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；
      ９、支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

   １０、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；

   １１、工程费支出应区分以下情况取得发票：
            1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；

            2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；

            3） .施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
   常见的未按规定取得发票的行为在实际核算过程中，房地产开发企业往往不能按照以下的要求取得发票：以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入，不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。


这个好好学习一下楼主谢谢了

作者: showy 时间: 2010-6-29 11:19
第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
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作者: 中山连 时间: 2010-6-29 11:33
学习学习很好很好
出自房地产会计网

作者: 中古75 时间: 2010-6-29 22:18
zhen pengdao l ,hao dongxi

作者: zljabcd 时间: 2010-7-7 09:53
标题: xuexi
学习。。。。。。

作者: 晚风 时间: 2010-7-7 10:32
学习很好很好，

想学习诚意金的处理

作者: 诺言 时间: 2010-7-7 10:44
这个和我们公司情况差不多，学习学习

作者: jcling 时间: 2010-7-9 10:50
将定金改为诚意金本来就有问题的

作者: 刘志岗 时间: 2010-7-10 18:53
学习了，谢谢分享，感谢

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-10 21:30
学习学习很好很好

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-10 21:35
，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。

作者: 捷步 时间: 2010-7-11 12:51
看了前面说了，恍然大悟，原来只是记了，好像在那个条文了看过，这回记着了，哈，多谢楼主！

作者: 江苏MIMI 时间: 2010-7-11 13:05
我也学习下，顺便赚点银子

作者: xuehui2258 时间: 2010-7-11 13:12
那营业税可以按预收款缴纳，也可以不动产转让时确认缴纳！？

作者: 学有所得 时间: 2010-7-11 13:59
非常想学习一些诚意金的会计处理方面知识

作者: wsck76 时间: 2010-7-13 08:54
好好学习，天天向上！！！！！！！！

作者: 秋日红枫 时间: 2010-7-13 09:02
诚意金走他应付款，税务局愿意吗

作者: 天地永和 时间: 2010-7-15 13:09
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢了，正在学习诚意金的问题呢

作者: qy998 时间: 2010-7-15 18:10
看一看，学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 青岛-莉宁 时间: 2010-7-16 08:04
好好学习一下！谢谢！

作者: scxcy 时间: 2010-7-19 21:34
学习。诚意金这块涉税问题可以解决，但是房管那方面的问题能有理由说服吗？

作者: 不自量力 时间: 2010-7-19 22:03
标题: 好
终于有机会学习，增长知识

作者: woniu 时间: 2010-7-20 09:24
感谢分享，，，，，，，，，，，，，

作者: woniu 时间: 2010-7-20 09:27
诚意金好有用处，顶！！！！！！！！

作者: 六月荷花 时间: 2010-7-20 14:20
来学习一下

作者: cmaglong 时间: 2010-7-20 14:26
好好谢谢一下搂主！！

作者: kame 时间: 2010-7-21 16:50
回复学习学习

作者: 穷会计 时间: 2010-7-22 10:27
学习一下！这是一个很普遍的问题

作者: mxtt168 时间: 2010-7-22 14:19
房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？

作者: 陈刚刚 时间: 2010-7-22 14:34
看看，能不能学习一下

作者: 明阳 时间: 2010-7-22 16:08
这一个讲的比较好，顶一下

作者: 明阳 时间: 2010-7-22 16:13
学习了一下，还是不错的

作者: 海南天涯 时间: 2010-7-22 16:16
好文章，只改变一二字，可在后面避免了很多税务风险，收藏，好好研究

作者: luningguai 时间: 2010-7-22 16:30
我来学习学习，呵呵

作者: hlp7666600 时间: 2010-7-22 16:42
很想学习一下

作者: syl3721 时间: 2010-7-23 08:22
诚意金不用纳税，学习一下

作者: 大千仔 时间: 2010-7-23 09:43
学习下打印出来~~~~~

作者: 好好猪 时间: 2010-7-26 11:48
看下，学习，

作者: 0123 时间: 2010-7-26 15:43
我来看看

作者: yusongli 时间: 2010-7-26 16:28
现实中遇到这个问题，但不知道如何解决，学习了

作者: ljj0769 时间: 2010-7-26 17:56
按预收款征营业税。。。。。。。。

作者: 微风拂面 时间: 2010-7-26 22:18
这几天正好也在讨论这个问题。想听听各位的见解。

作者: 波波熊 时间: 2010-7-26 22:47

学习了，谢谢楼主

作者: jinnee517 时间: 2010-7-27 08:35
为了诚意金是否预交税款的事，寡人和税务局长理论了一次，俩人脸红脖子粗，当然以我的失败而告终。

作者: jinnee517 时间: 2010-7-27 08:37
从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。

这个不是企业说了算的，税务说要交，就得交。

作者: 南山 时间: 2010-7-27 08:40
学习以下看看如何!!

作者: 春华秋实- 时间: 2010-7-28 10:15
不错，学习学习，诚意金

作者: 天天向上 时间: 2010-7-29 16:33
不错的资料学习学习

作者: 拒绝融化的冰 时间: 2010-7-31 22:28
这个好好学习一下楼主谢谢了

作者: karrykim 时间: 2010-8-1 12:33
不错，很有用的资料，谢谢了

作者: kaizen2008 时间: 2010-8-1 14:46
标题: 订金、诚意金、VIP会员费
订金、诚意金、VIP会员费

作者: keke_3086 时间: 2010-8-3 15:04
学习学习很好很好

作者: 莺儿 时间: 2010-8-7 11:46
正想学习这个了

作者: 君兰 时间: 2010-8-7 22:47
回复看看，营业税的规定。

作者: hxp20062008 时间: 2010-8-9 22:26
标题: 回复 1# 的帖子
很实用，很想学习，谢谢了

作者: hxp20062008 时间: 2010-8-9 22:30
标题: 回复 1# 的帖子
再回复一次，写的太好了，不但详细而且实用。

作者: 猫媚sunny 时间: 2010-8-10 16:23
学习学习,学习学习,

作者: 鑫艺坊 时间: 2010-8-12 16:42
学习学习很好很好

作者: 鑫艺坊 时间: 2010-8-12 16:44
很实用的税务资料
学习学习

作者: tlj50552010 时间: 2010-8-12 16:46
好好学习一下楼主谢谢了

作者: 三只小猪1998 时间: 2010-8-12 17:20
谢谢楼主,好好学习学习.

作者: 雨水 时间: 2010-8-12 17:22
好帖子，很有帮助，看看学习学习

作者: 自得其乐 时间: 2010-8-13 15:19
学习一下。

作者: 火云 时间: 2010-8-13 15:30
来学习一下罗，看起来不错

作者: 王豆豆 时间: 2010-8-13 16:12
非常感谢这么好的帖子

作者: shenqi70 时间: 2010-8-13 17:00
标题: wokan
希望好，谢谢

作者: grapgame 时间: 2010-8-13 17:45
每个企业都会遇到的问题...要看看

作者: 郭立环 时间: 2010-8-15 17:09
好极了，我正想学学这个呢

作者: 午夜阳光 时间: 2010-8-17 09:08
我们也收过诚意金

作者: 小英子子 时间: 2010-8-17 09:30
这个问题还是税局说了算！

作者: hyagan 时间: 2010-8-17 10:11
标题: 回复 1# 的帖子
12121121131313

作者: zxg_76 时间: 2010-8-17 11:35
采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

作者: 林木森 时间: 2010-8-21 15:48
这说明所得税和营业税的确认标准都与销售合同的签订有关，并已取得收入的

作者: tan007 时间: 2010-8-23 13:48
好，想学习一下~~~~~~~~

作者: allen38 时间: 2010-8-24 11:46
gjkgjfkjgjkhg

作者: xuqqww120 时间: 2010-8-25 07:49

:loveliness: dddddddddd

作者: 潇潇雨歇 时间: 2010-8-25 08:45
学习一下!XIEXIE

作者: haier163 时间: 2010-8-25 08:47
标题: 学习一下
学习一下，学习一下，支持支持！！！

作者: 结尾 时间: 2010-8-25 08:59
这个是普遍的问题，但是还是值得一看的

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