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标题: 房地产企业成本分摊 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2010-5-28 13:05
标题: 房地产企业成本分摊
成本分摊　
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
　　1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。
　　购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。
　　2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
　　3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
　　4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
　　5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
　　编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。
　　三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
　　房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
　　建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。
　　当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
　　但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
　　第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：
　

作者: 濛濛 时间: 2010-5-28 14:00

非常感谢楼主

作者: lwm天赐 时间: 2010-5-28 14:01
非常感谢楼主,学习过程中！！！！！

作者: 河北唐山小刚 时间: 2010-5-28 14:04
学习一下，感谢，了解一下。

作者: 山东吉瑞 时间: 2010-5-28 14:29
标题: 学习了
不错，值得学习，谢谢了。

作者: 海不扬波 时间: 2010-5-28 15:15
很值得学习的东西，收藏了

作者: muying 时间: 2010-5-28 15:45
非常感谢楼主

作者: mflhacker 时间: 2010-5-29 19:39
很值得学习的好东西，看看怎么样

作者: 我想学习 时间: 2010-5-30 12:46
标题: 回复 1# 的帖子
学习成本分摊的疑难问题

作者: vladmirdaidai 时间: 2010-5-30 15:35
标题: 回复
不错，值得学习，谢谢了。

作者: 江苏 时间: 2010-5-30 16:23
非常感谢楼主

作者: qarlzy 时间: 2010-5-30 16:25
学习学习学习学习

作者: 祝贺 时间: 2010-5-31 22:33
非常感谢楼主,学习过程中！！！！！

作者: sj387 时间: 2010-6-1 15:54
大哥大枯黄村落无可厚非非机动车人民英雄纪念碑

作者: 盈盈大兵 时间: 2010-6-1 16:15
十分感谢楼主无私奉献！

作者: 北极叟 时间: 2010-6-2 15:14
理论性很强，感谢！

作者: 北极叟 时间: 2010-6-2 15:17
理论性很强

作者: xuyan781209 时间: 2010-6-2 17:25
标题: 回复 2# 的帖子
好好学习一下，谢谢了。。。。。。。。。。。。

作者: 雄基物业 时间: 2010-6-3 18:08
想看看下面的内容是什么

作者: 杂草族 时间: 2010-6-3 19:26
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢,确实值得学习.呵呵

作者: cat200602 时间: 2010-6-3 19:30
刚接触房地产会计，学习中

作者: 柏拉图 时间: 2010-6-3 21:00
我产新手，很适用，谢谢楼主

作者: 小忽 时间: 2010-6-4 11:19
学习一下，我们公司马上就要确认收入了，怎么计算成本我不真不知道

作者: nono 时间: 2010-6-4 11:22
标题: 感谢感谢
下来看看感谢

作者: gjq021176 时间: 2010-6-4 12:13
正需要这类资料，心想事成啊

作者: 小振 时间: 2010-6-4 12:52
不错的资料哦，学习

作者: wxhong 时间: 2010-6-4 13:00
学习成本分摊的疑难问题
非常感谢

作者: syjfy 时间: 2010-6-4 13:50
学习学习，感谢

作者: 呢呢2009 时间: 2010-6-4 16:51
标题: 谢谢楼主
谢谢楼主，非常感谢，希望多发些好帖子

作者: 幸运先生 时间: 2010-6-5 16:43
又是成本分摊，老生常谈了。但又是最难的　

作者: yu521125 时间: 2010-6-6 14:15

作者: 暖玉听花 时间: 2010-6-6 19:38
好问题，学习学习

作者: 微笑的泪珠 时间: 2010-6-7 12:44
标题: 谢谢!
学习一下,谢谢你了!

作者: 天柱山人 时间: 2010-6-7 14:40
谢谢楼主的

作者: council 时间: 2010-6-7 14:53
不错，值得学习，谢谢了

作者: qy998 时间: 2010-6-7 16:50
好好学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 晚风 时间: 2010-6-8 08:52
感谢楼主,学习过程中！！！！！

作者: 天柱山人 时间: 2010-6-8 10:49
学习学习一下

作者: wfzbx 时间: 2010-6-8 14:58
是新知识吗，学习了。。。。。

作者: sdcjlq 时间: 2010-6-8 15:12
非常感谢楼主，正好需要这方面的知识

作者: 易碎 时间: 2010-6-8 15:38
看
看
看
看
看
看
看

作者: tofuture00 时间: 2010-6-8 16:57
好东西啊。。。

作者: 刘全 时间: 2010-6-9 07:03
不错，一直没有总结归纳呢。终于有说出来了。

作者: 哎哟喂 时间: 2010-6-9 08:08
非常感谢楼主

作者: 晚风 时间: 2010-6-10 09:02
学习过程中！！！！！

作者: 苍海之一粟 时间: 2010-6-10 14:44
很想学习，回贴看看能否多学些

作者: et19y 时间: 2010-6-10 23:01
非常感谢楼主?????

作者: 走在路上 时间: 2010-6-12 13:43
为转成本头疼中,感谢楼主

作者: 暗夜群星 时间: 2010-6-12 14:12
顶一个，说得不错。也很详细

作者: yangyp197707 时间: 2010-6-13 11:33
学习一下，感谢，了解一下。

:handshake

作者: chenpuxin 时间: 2010-6-18 16:49
非常感谢楼主

作者: xuanjian 时间: 2010-6-23 16:28
标题: 好的东东，学习了，谢谢
学习了，多谢多谢，

作者: 慕雪可儿 时间: 2010-6-23 16:31
回帖支持哦！加油

作者: 天天830 时间: 2010-6-23 16:57
什得看的动西哟呵橾呵呵中橾中呵中榀可

作者: 太山 时间: 2010-6-23 17:00
学习一下
学习一下

作者: 红粉花飞 时间: 2010-6-24 00:37
得好好看看。。。。

作者: yuyuminmin 时间: 2010-6-24 11:35
不错，值得学习，谢谢了。

作者: shangshi1981 时间: 2010-6-24 15:17
好好看一下

作者: 刘多多 时间: 2010-6-24 15:21
好的东西，当然要好好学习了，谢谢！

作者: hsc893 时间: 2010-6-24 15:22
看看是怎么分摊的

作者: 木马 时间: 2010-6-24 15:25
可怜的房地产啊，现在好像有转机了？

作者: 王全英 时间: 2010-6-24 15:59

谢谢楼主，感谢分享

作者: 曼果果 时间: 2010-6-24 17:56
学习一下，这个不要钱，还不错

作者: 工作愉快 时间: 2010-6-24 20:42
什么好东东，学学年看看

作者: nancy_ylf 时间: 2010-6-24 21:04
值得学习，谢谢

作者: yq3056 时间: 2010-6-25 10:54
标题: 1
非常感谢楼主,学习过程中！！！！！

作者: 铃铛地雷 时间: 2010-6-25 11:23
非常感谢楼主,学习过程中

作者: 雪花168 时间: 2010-6-25 13:33
太有学习价值了

作者: xdkj-tsj 时间: 2010-6-25 15:45
非常感谢楼主,学习过程中！！！！！

作者: 人生若只初相见 时间: 2010-6-25 15:47
好东西啊·····强烈要求学习～

作者: gwycpa 时间: 2010-6-25 15:48
好东东，不错，学习中

作者: 冰爽柠檬 时间: 2010-6-26 17:56
标题: 回复 1# 的帖子
我想看一下，为什么要隐藏啊

作者: zb1977142 时间: 2010-6-26 21:38
谢谢分享值得学习物有所值

作者: 舍得 时间: 2010-6-27 08:26
标题: 谢谢分享
看一下再说

作者: 东木风 时间: 2010-6-27 11:14
我也学习学习，提高自己

作者: coolreason 时间: 2010-6-27 16:25
看起来很不错的~值得~

作者: 透明深蓝 时间: 2010-6-27 23:19
看的意犹未尽的感觉，呵呵

作者: 云飞 时间: 2010-6-28 14:48
值得学习，谢谢老师!

作者: 阿民 时间: 2010-6-28 14:53

正好需要学习一下

作者: 蓝色闪电 时间: 2010-6-28 15:27
不错，值得学习，谢谢了。

作者: panguifu 时间: 2010-6-28 15:37
成本呢，分摊的疑难，看看了。

作者: 可爱 时间: 2010-6-28 17:20
楼主非常谢谢你啊，内容挺细

作者: 可爱 时间: 2010-6-28 17:24
相对于生产成本而言，开发成本会比较没那么杂

作者: 狂风沙 时间: 2010-6-28 22:12
学习如何分摊

作者: 雄基物业 时间: 2010-6-28 22:14
不错，值得学习，谢谢了。

作者: 虎妞 时间: 2010-6-28 22:55
标题: 回复 1# 的帖子
非常感谢楼主，谢谢。

作者: 余余 时间: 2010-6-28 23:03
学习学习，资料挺不错的。

作者: taoxiang 时间: 2010-6-29 09:58
成本分摊。。学习了。。。

作者: 一杯茶 时间: 2010-6-29 10:05
学习一下,谢谢楼主分享.

作者: 王娜1980 时间: 2010-6-29 10:30
学习学习，支持一下吧！

作者: 李桃 时间: 2010-6-29 10:47
谢谢,很有收获..........

作者: beckylv 时间: 2010-6-29 11:06
不错，值得学习，谢谢了。

作者: 老年使者 时间: 2010-6-29 11:18
客观实用！！！！！！！！

作者: 微风拂面 时间: 2010-6-29 16:39
感谢楼主的贡献，学习学习。

作者: 泡泡龙的龙 时间: 2010-6-29 17:34
感谢楼主

作者: 深圳胖子 时间: 2010-6-30 11:01
非常感谢楼主

作者: 王宁1981 时间: 2010-6-30 19:59
学习学习中，谢谢！

作者: 随风飘杨 时间: 2010-6-30 20:03
标题: 回复 1# 的帖子
学习，不会的太多了、、

作者: 追雪寻梦 时间: 2010-7-1 11:28
顶顶顶看一看

作者: 那时花开83 时间: 2010-7-1 11:53

楼主辛苦了！值得一读，

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