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标题: 关于土地增值税问题 [打印本页]

作者: 学学学 时间: 2010-5-27 16:50
标题: 关于土地增值税问题
高金平教授依据最新文件的房地产行业涉税疑难分析及经济合同签订课件中关于土地增值税的计算疑问
1、某房屋开发公司，2008年开发一个普通住宅小区，总的开发成本为350000000元，其中土地成本120000000元，建筑安装成本230000000元。销售收入580000000元，营业税金及附加24975000元。期间费用15000000元。利息在成本核算。
1、筹划前应纳税：
扣除项目总额＝350000000×130%＋24975000＝479975000元
增值额＝580000000－479975000＝100025000
增值率＝100025000÷479975000×100%＝20.84%
应纳土地增值税＝100025000×30%＝30007500元
这里的扣除项目不是应该35000万+1500万+35000万*0.2+2497.5万=45997.5万吗?

2、
某房地产公司在一块面积为12000平方米的土地上，开发一栋商住楼。（1）一至四楼为商业用房，建筑面积6400平方米，每平方米平均售价15000元，与市场公允价相当，共计销售96000000元，交纳营业税金及附加5328000元，；（2）五至十楼为住宅，建筑面积9600平方米，共计68户，户型相同，每平方米平均售价7000元，同类房屋市场平均价6000元，共计实现销售收入67200000元，交纳营业税金及附加3729600元。该栋楼总的开发成本60500000元，期间费用总额480000元，利息在成本中核算。
该项目应分别计算土地增值税。
按照建筑面积比例分配开发成本：
①底商应分摊成本：60500000÷（6400＋9600）×6400＝24200000元
底商扣除项目总额：24200000×125%＋5328000＝35578000元
增值额：96000000—35578000=60422000元
增值率：60422000÷35578000×100%=169.83%
应纳增值税：60422000×50%—35578000×15%=24874300元
为何这里是乘以125%而不是自乘以130%呢？

作者: 东方春晓 时间: 2010-5-27 17:35
借款利息能够按着转让的房地产项目分摊并提供金融机构证明的可以据实扣除，“其他费用”按着图出让金和开发成本之和的5%扣除。
再加上20%的加计扣除，不就是125%了吗.

作者: 可爱的小丸子 时间: 2010-5-27 20:25
回二楼，不过题目中都是利息成本单独核算的

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