2010-04-23青岛地税市北分局企业所得税汇算清缴政策答疑（房地产部分） - 房地产会计网

言者

发言内容

访谈管理员：

各位网友上午好，今天来到在线访谈直播室的嘉宾是青岛市地税局市北分局李世虎副局长、纳税服务中心孙秋玲副科长、综合科吕南副科长、刘琳，她们已经来到现场，欢迎各位网友踊跃提问。
　[2010-04-23 09:29:50]

网友40978：

房企暂未售房产转作固定资产，房产原值可否减除土地成本？为什么？　[2010-04-23 09:44:18]

导播：

房地产开发企业将开发产品转固定资产，应按开发产品成本转固定资产入账价值。其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地成本、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。　[2010-04-23 09:44:18]

40978：

房企开发产品转为自用，当年使用未满12个月，计提的折旧可否扣除？如不能扣除，该部分折旧何时才能扣除？　[2010-04-23 10:41:42]

嘉宾一：

房企开发产品转为自用，作为固定资产核算的，符合条件的折旧可以税前扣除。　[2010-04-23 10:41:42]

网友41276：

40978：
房企开发产品转为自用，当年使用未满12个月，计提的折旧可否扣除？如不能扣除，该部分折旧何时才能扣除？　[2010-04-23  10:41]

  嘉宾一：
房企开发产品转为自用，作为固定资产核算的，符合条件的折旧可以税前扣除。　[2010-04-23  10:41]
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何谓“符合条件”？能否就所提情况解答？　[2010-04-23 11:06:26]

嘉宾一：

如果转自用后未满12个月的又销售的,所计提的折旧不能税前扣除.已经计提的折旧为永久性差异,应调增当年应纳税所得.　[2010-04-23 11:06:26]

4097841284：

国税发[2009]31号，期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。如何理解？如一项目，土地面积为10000M2，分三期开发，一期基座占地为2500M2，二期基座占地为3000M2，三期占地为1800M2。土地成本为8000万元，如何分配土地成本？谢谢！　[2010-04-23 11:06:33]

嘉宾一：

您问的是31号文第二十九条的规定吧。
应该这样理解，
应计入开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
您举的例子，可以这样来分配
2500＋3000＋1800＝7300，各期开发面积对应的成本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象；
10000－7300?＝2700，这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分入各期成本中去。
共同成本按面积配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%
共同成本按面积配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%
共同成本按面积配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%
则计入第一期的成本应是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740
计入第二期的成本应是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288
计入第三期的成本应是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝1972
　[2010-04-23 11:06:33]