TA的每日心情 | 擦汗
2017-9-30 09:09 |
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开发项目贷款利息在会计核算与土地增值税、企业所得税的差异分析
开发项目贷款利息的扣除是目前土地增值税清算过程中的热点和难点问题。本文就开发项目贷款利息在会计核算与土地增值税、企业所得税的差异分析如下，供大家参考：
一、财务会计制度对开发项目贷款利息处理的演变
（一）1993-1997年行业财务、会计制度的规定
《施工、房地产开发企业财务制度》（1993年1月11日财政部发布）的有关规定:
第十四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。
第五十三条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。
第五十七条财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
《房地产开发企业会计制度》[（93）财会字第02号]的有关规定:
第401号科目“开发成本”第一条第四项明确规定：企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
第522号科目“财务费用”第一条规定：本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等。
为购建固定资产而筹集所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算使用范围内。
第407号科目“开发间接费用”的核算内容不包括任何利息支出。
上述规定说明了：房地产企业开发产品虽然是不动产，但是对于该行业来讲是一种在日常活动中持有以备出售的商品或者处在生产过程中的产品，因此是存货而不是固定资产。这一点在该行业会计制度的附件资产负债表编制说明中的第八条可得到印证：“存货”项目应根据“物资采购”“采购保管费”“库存材料”“库存设备”“低值易耗品”“材料成本差异”“委托加工材料”“开发产品”“分期收款开发产品”“出租开发产品”“周转房”“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。
可见，按照1993年出台的房地产企业的行业财务、会计制度规定，开发项目贷款利息不属于“为购建固定资产而筹集所发生的费用”，不需要计入开发产品成本中去，而是作为财务费用核算。
（二）1998年以来，企业会计制度、财务制度、企业会计准则对开发项目贷款利息规定的变动情况
1998年，《财政部关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》（财会字[1998]66号）第七条规定：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。
1998年，《企业会计准则──建造合同》（财会字[1998]25号）17.合同成本不包括下列费用：……(3)企业筹集生产经营所需资金而发生的财务费用。
1999年，《财政部关于印发〈房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定〉的通知》（财基字[1999]74号）第十二条规定：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
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发表于 2010-5-7 21:53:38
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