房地产告别粗放时代走向精细化开发

狼毒花

中国地产开发经历了轰轰烈烈的十几年高潮，满足了城市居民的基本居住需求，地产商完成了第一个阶段的积累，造就了一批地产领袖及知名企业，也迎来了一个气吞山河的大盘时代。这一轮的地产产品设计可谓百花齐放，一方面，中国住宅的类型种类远远超过其他西方国家，住宅分类相当复杂；另一方面，建筑风格可谓争奇斗艳，除了非洲和南美洲的建筑风格以外，无论是西式的还是中式的，也无论是现代的还是传统的，都在中国的楼盘设计中有所尝试。但是，大部分住宅产品的设计与施工的粗糙，金玉其外败絮其中的质量，以及令人吃惊的老化和短寿命等问题，也越来越引起人们的关注。

　　造成住宅产品粗糙的第一个原因是设计粗糙。由于住宅市场销售火爆，“萝卜快了不洗泥”，开发商倾向于速战速决。所以满足于在非常粗浅的方案水平上，就开始施工图设计。甚至完全放弃产品创新而仅满足于简单抄袭其他城市已成型的产品设计。这种抄袭是照猫画虎式的断章取义，还不如全盘照搬。设计质量在抄袭中已经打了折扣。而设计单位由于市场的低水准同质化竞争，也倾向于以低价格或者免费进行产品方案设计而以施工图赚取利润。中国建筑设计单位的标准设计深度，本来就与西方国家建筑设计深度有相当大的差距，在一个恶劣的市场竞争环境中，更加难以保证质量。设计中考虑不周，或表达不清的方面是不可能在施工过程中得到弥补的。

　　第二个原因是开发商缺乏执行的力度。由于开发商缺少设计管理及工程管理人才，难以选拔、指导和控制优秀的设计单位，更难以把优秀的设计成果贯彻到施工的每一个细节。另一方面，由于成本控制原因，很多优秀的设计在实施过程中被一再地简化，最终竣工产品已是面目全非。因为从设计和施工的角度来看，简化本身也是一项具有较高技术含量的工作，而施工监理单位也难以真正担负起监理的责任，更缺乏从方案到施工图直至施工的全过程监理。

　　第三个原因是施工单位素质有限。中国住宅建设的主力军是农民工，放下镰刀拿起瓦刀就成为了工人阶级。建设大军中技术工人的比例严重不足，而工人的素质在缺乏专业培养的环境中每况愈下。中国的住宅产业化率非常低，不到10%。基本上是靠现场的湿作业完成。建筑产品的粗糙不可避免，难怪有人把这一轮的房地产高潮戏称为“建设社会主义新农村”。

　　精细化设计的第一个方面就是要提高立面设计精度。中国的建筑除了餐馆和店铺，没有人做二次外装修设计。而住宅，特别是高档住宅商品房，比如说别墅类产品，都是最昂贵的消费品。一套高档住宅恐怕要花费一个消费者半生的积蓄或者是一生的积蓄。这样的高端产品完全有必要提供内外的精装设计。我们买一个珠宝、一部手机、或者一款电器，商家都会提供里三层外三层的精美包装，绝不会提供“毛坯”或者“裸机”。笔者在国外生活九年，从未听说过“毛坯房”。

　　现在的楼盘有专业的园林景观设计，也有精美绝伦的样板房精装修，但是建筑的外观立面设计仅停留在宏观造型层面。建筑的外观造型设计分为三个层面：第一个层面是宏观的整体造型或者天际线轮廓。比如亭顶、坡顶、尖顶、圆顶。第二个层面是中观的建筑风格。比如中式、西式、横线条、竖线条。第三个层面是为建筑细节，是人与建筑亲密接触、直接对话的层面。例如墙面砖的拼法、阳台栏杆的材质、台阶、踏步、灯具、花篮等装修与装饰的细节。这个层面才是最容易出彩、最能勾起消费者购买欲望的卖点。国内普通的住宅设计多把设计重点放在第二个中观层面，也就是我们通常所说的立面设计，因而缺乏动人的细节。

　　很多的楼盘由于建筑设计、景观设计和室内装修设计分别委托给不同的设计单位，缺乏整合和协调，虽然每个部分看起来都还可以，但是留下了很多三不管的地界。比如，建筑的首层外立面，特别是建筑的单元门入口处，由于没有足够精细地设计，而与传统的低品质住宅没有本质区别。进门下几步台阶再上几步台阶以免碰头，缺少门厅、玄关和信报箱等细部设计，显得十分低档。而别墅类的高档住宅是连院子一同卖的。花园以及建筑外观也是商品的一部分，建筑的外观细部是建筑内外界面的重要部分。

　　第二是要深化住宅设计的每一个细节。目前市场上住宅设计基本上套用定型的图纸，根本没有深化和创新。所谓的户型创新，多为求变而变。比如追求错层、跃层等无病呻吟的变化。所谓“一错再错”、“又错了”，而建筑内部的细节有相当多亟待深化的方面。比如很多的住宅由于采用框架结构，室内墙上会突出有壁柱，或者是露明的过梁。这些柱与梁只要经过结构的优化设计完全可以处理成扁柱或者扁梁，大大提高室内空间品质。再比如，住宅窗户的设计，习惯上都放在外墙的中轴线上，如果窗户做在外墙线上，可以在室内形成可以坐人的台面；如果做在内墙线上，可以在室外形成一个摆放植物的花池。而设在中轴线上是最不合理的一种方式，室内外的窗台都失去了利用价值。特别是现在都采用外墙外保温做法，窗户更应该设在外墙线上。其他的例如住宅内部很多墙面的转折突出的阳角部分都是90度的直角。这样的阳角部分搬动家具或其他的室内活动会导致其破损，而儿童不小心磕碰也容易造成伤害。合理的设计方式是把室内的阳角都设计成圆角。笔者在英国所住的公寓都是这种圆角贴壁纸的处理方式。这一类的常见设计失误相当多，五合国际内部做过这方面的统计，可以改善的方面多达一百多条。

　　第三应该深入研究居民生活方式的改变。目前市场上的户型多沿用几室几厅的传统设计理念，而这一理念是福利分房时代的原则。目前社会贫富分化严重，生活方式差别巨大。现在高档住房的用户既没有四世同堂需要多间卧室的大家庭，也没有开设小旅店的多客房需求。所以，片面地强调多卧室是没有意义的。另一方面，由于生活方式的变化，极少有人家沙发围着电视机摆放。富裕人家每个房间都有电视机，除了过年团聚，恐怕也少有全家人看一台电视的习惯。即便是客厅也少有接待访客的机会。城市的配套服务日益完善，酒吧、茶馆、餐饮、舞厅、KTV、桑拿洗浴等交际场所逐渐取代了客厅的功能。对很多消费者而言，恐怕难以说清电视机和麻将桌哪个更重要。生活方式的巨变以及对室内空间多样化的需求促使了户型平面的进一步细化。除客厅外，家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室把家庭公共活动空间更加细化。餐厅也可分出早餐厅，其他的，如钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能房又把住宅品质提上了一个新的台阶。大家都知道美国的流水别墅非常有名，但恐怕他的内部空间设计很难套用我们的几室几厅标准。所以不研究生活方式的变化、不研究南北方生活的差异，就无法做出户型创新与深化。

　　此外，中国的住宅设计标准并没有根据住宅的品质或豪华水平分级。无论是几千块钱一平米的经济适用房，还是几万元一平米的顶级豪宅，他们所使用的都是同一个国家建筑规范。达到国家规范水准，管理部门批准，即可销售。但是国家并没有高档住宅或豪宅标准。也就是说，无论是住宅领域的“夏利”还是“奔驰宝马”，所通过的都是同一个设计标准，即“夏利”标准。所以，如果国家标准仅是一个入门标准的情况下，若要实现产品精度的突破，建设方及设计机构必须设立更高的精度标准。五合国际曾编制一套豪宅设计标准，分为十大方面，包括三百多条细则，是在提高住宅设计精度方面的一个尝试。

AFEI

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