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标题: 2009上海豪宅风云记录 [打印本页]

作者: fanxiaoxin 时间: 2010-3-1 12:02
标题: 2009上海豪宅风云记录

引言

2009年，上海的房地产行业，充满了变幻和惊喜。
始于2008年9月份的全球金融海啸，让上海的房地产市场在去年第四季度进入冷冻期。
于是，政府出台各类鼓励政策，从放松第二套放贷，免部分交易税费，到按揭优惠利率最低至7折；地产发展商对待市场也理性定价，还陆续推出各类买楼优惠促销措施。从2009年的2月份春节过完，单价在1.5万元/㎡左右的刚性需求成交量开始明显增长，以嘉华地产在闸北区地铁1号线沿线开发的大型住宅区项目慧芝湖花园2期为标志，形成消费者排队，推出的单位抢购，一天成交接近200套。

按照惯例，春节之后一般会有楼市“小阳春”，当时很多专业人士也是这样看2009年第一季的行情。

令人意外的是，随之而来的豪宅市场，量价齐升，特别是上海市中心区域，以瑞安集团开发的翠湖天地嘉苑位代表的顶级高端公寓，不断用成交的套数和价格刷新历史纪录，这股绝不可小觑的消费力，成为2009年上海房地产市场最重要的看点！

上海的豪宅元年

不断推出的新项目，让原本在浦西市中心高级公寓颇为一枝独秀的翠湖天地嘉苑，有了更多的同伋，一时间，供销两旺，成交量和价都在增长，幅度大大超越以往的年度，而且截止到9月底，仅单价5万元/米2以上的高端公寓，2009年前三季度共成交677套，是08年全年成交的2.78倍，让2009年成为上海毫无争议的豪宅元年！

以刚性需求回暖繁荣开始，高端豪宅也自第二季度开始，量价齐升，到5月份竟然有了一种井喷式成交的景象

先以浦东陆家嘴经典豪宅世茂滨江花园最新一期世茂5号开始发力，在不到两个月的时间销售接近40套。
以长宁区华山绿地旁，幸福路的华山夏都苑为例，从4月8日正式启动，到6月底已销售总价在1300-1500万的市中心高层高级公寓50多套。
紧随其后的是瑞安集团在卢湾区淮海路新天地的第三期住宅“翠湖天地嘉苑”，5月份在香港上海推出11号楼，香港的展销会3天热销56套，远超发展商预期，拉开了“翠湖天地嘉苑
”新一轮得热销序幕，6月中推12号楼，出现了意料不到现场售楼处买家提前几天排队现象，毕竟是总价在900-2000多万的顶级公寓啊！7月底8月初，经过一番精心部署，瑞安再推出9号楼在上海香港同时销售，上海嘉苑售楼处又是从周四开始即有客户排队等候，周六开盘更是人头涌涌，周六日两天共销售接近70套，仅余数套货尾！
同时在上海传统法租界华山路，香港兴业之前购买的嘉里华庭1期的整栋楼也推出销售，项目命名为“丁香御苑”，不到一个月的时间，以成交均价6万元/米2，总共116套，宣告售罄！
翠湖天地的热销，让久未见其身影的浦东一线江景豪宅“汤臣一品”也跃跃欲试，推出15套，仅两周时间就销售了10套，中原销售4套。
与此同时，春节前我去看，还觉得有诸多不那么到位地方的上海万科新项目，浦东的独立别墅“万科翡翠1期”也以意想不到的价格打了一场非常漂亮的战役。初始价格定3万元/㎡，很快就上调，最后卖到单价4万元/㎡，而且短短几个月，到6月份已经售罄！传闻，很多买到的新晋业主居然送水果篮给销售员，感谢他们让自己买到房！
而8月份最抢人眼球得当算是浦东花木的“浦东星河湾”，这个从广州起家的豪宅发展商，靠着偏执地打造“作品”的执着，先跨区发展到北京，历练出一套圈层营销的豪宅销售模式，再进军上海，依然有着教别人如何做豪宅的气势，8月8号开盘当天，惹得上海有钱人差不多倾巢出动，争先恐后，现场人山人海，蜿蜒的马路全停满了各种车辆，媲美车展，几十套样板间，现场实景，度假式泳池。。。这样的结果就是一天狂销200套，金额40亿，震撼房地产江湖！
但在长宁区靠近徐家汇区域，一个没有大幅媒体广告没有示范单位“静悄悄”
销售的由九龙仓开发的位于上海交通大学附近的新华路的多层带电梯低密度项目“新华路1号”到9月底已经卖掉了18套，而总量只有60套。
同期，另一个静悄悄销售的项目是“绿城黄浦湾”，靠着绿城多年在华东区尤其是在浙江奠定的市场口碑，再考虑到该项目位于南外滩，可以看到黄浦江景；不等做客户积累，等不及开放示范单位，内部认购就一抢而空，均价5万元/㎡，总价一千万朝上的公寓期房成交86套。
9月份在南卢湾卢浦大桥附近的绿地年度重点项目高端大面积临江公寓“海铂日晖”以均价10万元/㎡接受首批客户参观，成交不俗！

豪宅的量价齐升，买家动物凶猛，截止到9月份，总价一千万以上的豪宅成交1675套？。而单价5万元以上的高端公寓09年前三季度共成交677套，是08年全年成交的2.78倍，基本相当于近4年（05-08年）总成交量（688套），让多少行内专家大跌眼镜，不得不说今年是上海的豪宅元年！

高端公寓各具风采

什么可以称之为豪宅？
独特性是标志，不是占有稀缺的景观资源，就是位于城市最繁华地段，或者占据重要的历史人文资源，传承着城市的文脉。
在上海，黄埔江和传统的租界地段的高端公寓，是最值得关注的！

上海的公寓豪宅可以大致分为两大类，地段性和产品型。
地段型再细分为四类，占有独特景观资源的，位于上海传统商业市中心地段的，通过大体量旧城改造打造大型城市综合体，位于开埠以来尊贵地段租界而富老上海风情的，靠自身独特的产品开发能力形成品牌的。

占有独特景观资源的，例如浦东陆家嘴金融区，临黄浦江看外滩景观的汤臣一品，世茂5号。这类产品的开发商都将稀缺资源最大化利用了，不再把传统的南向景观作为重要考虑点，而把在客厅和主人房最大程度看到江景作为第一出发点，当然在外立面的选材，户型面积，入口大堂和地下停车场，内部园林景观和会所的豪华程度上都下了一番功夫，借江景打造出独特豪宅。

而位于传统市中心地段，因为历来旧城改造的各项成本不低，项目的规模也都不大，供应量一直非常有限，通常外立面全石材，豪华精装修，且大户型居多。但靠着在市中心的CBD区域，商务便利，一站式的社交和娱乐，全天候大都会生活，物业价格一路坚挺，着实吸引了不少外籍人士，海外华人和颇具实力的国内买家，而象瑞安集团精心打造的“翠湖新天地”这样的集商务休闲和居住为一体的城市综合体，更是受到经久不衰的热捧！吸纳了金融界才俊，演艺圈大明星等出手，连房地产业界老板也有不少成为翠湖天地的豪客粉丝。
2009年，最具风采的当属市中心老城区的人文豪宅，在传统的法租界地段，由于起始规划的高度，加上上海市政府历来对老街道和老建筑的保护意识，保留了醇正的老上海风情，是上海人心目最向往的居住地，也让来到上海的**人士惊叹“上海简直就是巴黎！”。

最典型的两个项目就是位于华山路附近嘉里华庭二期和幸福路的华山夏都苑。这两个项目均属出租型的高端精装服务式公寓，一直仅租不售，在该区域赫赫有名，曾引发不少的关注，毕竟是港资嘉里集团开发的物业，毕竟是摩根斯坦利投资的物业。终于在2009年面市出售，虽低调却不乏捧场客。

华山夏都苑在产品设计上，充分融入了区域浓郁的法式风情，在建筑上以法式城堡为借境，酒店式大堂层高6米，专设服务接待台。
两梯两户，刷卡进入，私密又安全。房型设计充分考虑了采光、景观和家居生活形态的综合平衡，室内空间有敞亮方正，也有曲曲折折，厨房很大，很有个性，让不少有海外生活经验的人士一见倾心。

而嘉里华庭二期则充分将华山路复兴路法租界老洋房的景观尽收眼底，兼顾了客厅和主要卧室朝南向，产品本身从大堂，电梯间到户型格局，精装修和物业管理，均具豪宅风范，成为该区域内售价最高的公寓

初来乍到沪上的“星河湾”，则以一贯不惜采用高价建筑材料的大手笔，以准现楼销售的原则，在产品和周边相关环境打造上不遗余力，至于臻美，在超五星级的酒店里卖楼，全部精装交房，现场实景体验，以超出区域价格近一倍的销售业绩让上海人体会了什么是产品力！
上海的高端公寓，在2009年以各自独特的产品性格和密码，在市场上引消费英雄竞折腰，并战绩彪炳！

购买力来自何方

上海从来都不是上海人的上海，而是全国人民的上海，随着中国的改革开放，尤其是加入WTO，说到中国的国际化城市，上海是当仁不让。
经济的全球化，让城市不断升级的上海，迎来了来自全世界最有消费力的消费者，而且中国30年的改革开放，也让本土消费者成为市中心CBD顶级公寓消费的新力量。
对于中国经济的信心，直接反映在对上海高端公寓市场的消费力上了！

以上海召开APEC会议开始，上海的国际化大都市进程开始加速。随着房价一路不停地上涨，上海已不是上海人的上海，也不仅仅是中国的上海，而是全世界的上海！

从最开始的外籍人士在市中心买高级公寓，到港澳台日韩不断加入这个行列，到了改革开放30年后的今天，国内人士的比例不断增加，汇成一股消费的洪流。

业界有人士说，金融海啸救了房地产，好像还真是事实。

首先是股市大滑坡，从6000点直落1600点，让大小股民都尝到了资本市场的凶险，而年初股市一路反弹，使得不少资金解套，出于避险考虑，相对而言大城市之中心的高端公寓成为风险最小的长线投资品。

而随着大小非大小限解禁期的到来，不少法人股持有者也套现部分股权，处于改善生活品质和分散投资风险的考虑，包括对通货膨胀的预期，也把眼光投在这些大城市的高端公寓上。

金融海啸使得外贸出口订单减少，出口加工企业开工不足，令到不少企业经营者考虑产业转向，而环保的压力，原材料涨价的压力，以及对劳动法的严格执行，均让民营企业的经营面临更大的挑战，不少企业也到了经营者换代和企业需要更上一层楼的时刻。这些不确定性因素的增加，也使得不少企业选择退出的方式，而通过企业十数年经营累积的财富，也需要寻找一个风险更小，更稳健的储存方式，这些民营企业家，尤其是江苏这一带的，必然把目光投向上海，投向最具抗跌性的高端公寓。

而中国自2005年开始的新一轮繁荣，包括金融市场的改革，催生了风险投资、PE和各类基金信托公司机构，该行业的发展，也诞生了不少年轻的财富英雄，尤其是IT、网络游戏和传媒这类的行业的海外上市，比如说携程、如家、盛大、巨人和分众等等。这类人士的财富累积的速度由于资本助力而大大加快，成为大都市高级公寓不可小觑的消费者。
另外，多年在外资机构工作的海外留学归国人士，也聘者自身的不懈努力成为跨国公司国内分支机构的核心管理层，收入自然今非昔比。
这些年轻的知富阶层的消费观和生活价值观，可能更具国际化视野，原本主要针对外籍人士的市中心公寓，也就成为他们的置业首选。
由财富储存，长线投资和改善居住空间引发的高端公寓的消费热潮，更多的人开始更注重享受大都市的生活便捷，以及实现个人的居住梦想和地段情结，构成了这一轮高端公寓消费者的新特征。

而港籍人士在这一轮的消费者里，也因外币贷款按揭利息下降，最优惠利率为2.3%，而且可以把香港的房子做二按，对中国大陆经济前景，尤其是上海城市发展的巨大信心，成为港资发展商在沪项目的坚实拥趸。

国际大都市让豪宅更美好

房地产的价格，实际上是城市发展，繁荣和成熟的标志，也是城市在国家和区域重要性的标志，上海国际金融中心和国际航运中心的国家定位，从经济发展上，从产业上为豪宅的美好未来，奠定了坚实基础！

今年走在上海的路上，到处可以看到“世博，让城市生活更美好！”的宣传语。而从房地产从业者的角度看，上海在国家两个国际中心（国际金融中心和国际航运中心）的新定位下，房地产业必然会从城市的产业升级中，获得无限的发展机遇。

这从世界上最老牌资本主义国家英国的伦敦的发展，以及二战后崛起的新兴资本主义国家美国的纽约的发展历史中可窥一斑，如果说到2020年世界金融的格局是“纽伦海”的话，上海的高端公寓肯定是不缺乏持续提升的购买力的。

而且中国经济30年的快速发展，购买力持续提升，改善居住，也会是消费升级重要内容。

只要有人购买，发展商追求更高、更好、更豪的动力就会源源不断地被激发出来，市中心的高端公寓就会成为一种可供代际传承的奢侈品，靠地段、靠人文、靠产品打造、靠物业服务、靠发展商的品牌价值去赢得青睐，成为上海这个国际化大都市的一道靓丽的风景线。

高端公寓如何升级，更能反映新一代消费者的生活价值观，让居住的定义更加丰富和多元，让环保和科技，让绿色和生态融入日常生活，也许会成为高端公寓的更令人关注的新元素！

作者: 虚心的人 时间: 2010-3-1 17:57
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