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标题: 四种合作建房模式的营业税处理案例 [打印本页]

作者: lyh19721115 时间: 2010-2-7 14:34
标题: 四种合作建房模式的营业税处理案例
合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见。
一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举。

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义

务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元。

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元。

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税。

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据。

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元。
对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元。

四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元。

但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险。

作者: 云中飞 时间: 2010-2-7 18:37
非常不错。

作者: 松涛 时间: 2010-2-28 08:41
标题: 回复楼主的帖子
楼主概括的很比较全面，支持了

作者: 松涛 时间: 2010-2-28 08:50
采用实物分配利润，销售价格如何确定

作者: sdzywly 时间: 2010-3-12 08:27
学习一下，看看相关内容

作者: 北港房地产 时间: 2010-3-17 16:09
标题: 希望学习能有所帮助
希望对自己有帮助

作者: 北港房地产 时间: 2010-3-17 16:30
标题: 谢谢说明的很详细
对我帮助很大，值得学习

作者: jy366125 时间: 2010-3-17 16:57
内容不错,有指导意义...

作者: 老年使者 时间: 2010-3-17 17:12
写得可以！顶一下！！！！！

作者: 老方瓶 时间: 2010-3-23 14:28
作为参考，很有帮助。谢谢！

作者: 树下的 时间: 2010-3-24 23:06
值得学习啊！加油！！

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-25 12:40
很好，想要学习一下，一定要看看，应该不错！！！

作者: wengyuewen 时间: 2010-3-31 08:34
楼主概括的很比较全面,好好学习

作者: 潇湘元子 时间: 2010-4-6 14:56
东西不错，值得学习！！

作者: 经纬财务 时间: 2010-4-6 15:02
不错的主题哦，顶一下吧

作者: 长沙菜鸟 时间: 2010-4-22 17:31
LRJ暂时用不着

作者: xxnew7777777 时间: 2010-5-1 18:05
内容不错,有指导意义...

作者: 宝林 时间: 2010-5-8 09:56
楼主太有才了，这个都知道

作者: 上善若水谷柔 时间: 2010-5-12 11:43
很不错啊，想要学习呢。。。

作者: jhcxmei196 时间: 2010-5-18 15:25
内容很不错,学习了

作者: 李诺 时间: 2010-5-18 15:39
二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税。

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据。

对于本例题来说如果乙方是房地产开发企业但不具备建筑资质,需要委托其它建筑单位施工,那么这个建筑单位是不是应该对乙公司开具建筑发票?乙公司应该交什么税呢?建筑业的营业税不是应该由建筑公司交吗?乙公司的帐务处理又该如何做呢?是不是应该将这部分建筑成本1000万全部挂到长期待摊费用科目,对于乙公司来说应该是不用交什么税吧?
请教高人指点!

作者: syjfy 时间: 2010-6-11 16:40
如果一方分得房产如何处理

作者: jianxia 时间: 2010-6-22 09:39
很全面。可作为参考。

作者: 红树林 时间: 2010-6-25 01:18
谢谢，这东西还可以

作者: 泡泡龙的龙 时间: 2010-7-6 11:38