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标题: 【15号专题】车库、车位、储藏室成本核算及税收处理 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-8 14:22
标题: 【15号专题】车库、车位、储藏室成本核算及税收处理
以下是会员“雪源春色”的一个求助提问。我觉得比较典型故，拿来做本期专题

一、地面车库、储藏室、地下车位由开发商投资建设，并与业主约定出售前其产权或使用权属开发商所有。上述物业按目前惯例均不办理产权，土地使用权由住宅、营业房等可办证的建筑物分摊。请问：上述物业单位成本是按项目总开发成本除以总可售面积计算或者是总开发成本扣除土地成本后按可售面积平均分摊计算？
二、地下人防工程开发商一般作为停车位以转让长期使用权的方式处理，请问在转让过程中是按销售不动产（转让永久使用权）税目征收营业税还是按财产租赁征收营业税？其成本又该如何保留？请教大家望予解答，谢谢！

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-8 14:23
问题一：地面车库、储藏室、地下车位如果可以单独核算成本的话就单独核算
（一般来说是分不清的），建议车位不要算成本了，成本为0，储藏室一般是计算面积的，建议并入可售面积计算成本。

问题二：建议按照按销售不动产来纳税（最好将车位款并入房款），如果按照租赁的话需要缴纳房产税，税负很高。其成本一般不能单独核算，为0即可

个人观点，如果不同意见，请提

作者: zxf8338 时间: 2007-9-22 19:03
我无发言权,我不发言

作者: 乔静宜 时间: 2008-7-2 14:20
储藏室、地下车位若是可以转让的应该计入可售面积，按项目总成本/项目总可售面积分摊成本，转让时按销售不动产缴纳营业税，其实在有关部门的测绘面积表都有注明。

作者: 一品草根 时间: 2008-7-2 15:13
关键是以上物业的销售去化量难以确定，有些车位和地下储藏室很难全部销售，如不能完全销售。成本结转上面较难确认（税务局方面）

作者: wubaohuan 时间: 2008-7-8 11:06
收入要与成本配比的，虽然税法没对上述问题有明确规定，但至少要解释清楚，问题一，要分摊土地成本，但由于车辆不同居民，它没享有地面的会所、绿化等公共配套及基础设施的使用权，所以在计算它们的成本时可不分摊基础设施费和配套设施费。建议在计算分摊其成本时，不用按项目可售面积计算，先按项目总建筑面积计算其单位成本。
问题二、看签合同是买卖还是租赁合同来定

作者: 雪源春色 时间: 2008-7-9 15:50
标题: 回复 1# 的帖子
不好意思，很长时间没到论坛了，感谢精彩回复。谢谢！

作者: 银河飞雪 时间: 2008-7-9 16:05
雪源春色以后要多来逛逛啊

作者: 贾宝玉 时间: 2008-8-23 10:02

新手向前辈学习中

作者: 叶小宇 时间: 2008-8-23 10:47
我无发言权,

作者: 吴学良 时间: 2008-8-23 17:40
标题: ^_^
同意一楼的观点,我们也是这么处理的

作者: 吴学良 时间: 2008-8-23 17:42
标题: ^_^
同意一楼的观点,我们也是这么处理的

作者: 杨阳阳 时间: 2008-8-24 14:48
受教了，作为新人学到不少东西

作者: 汪思亮 时间: 2008-8-26 16:40
如果按银河的建议，地下车位等不分摊成本，而将其建筑成本计入可售面积的话，那么其权益归属原则因等同公共建筑，归属于全位业主所有，其收益也应该归属于全体业主。
这种说法有待商榷，我建议计算‘部分’成本，并在与业主住房买卖合同中明确约定地下车库的权益属于于开发商，由开发商经营管理。（根据《物权法》（草案）中规定：车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有，也就是全体业主所共有）。
第二：地下车库作销售不动产处理是否存在理论依据，也有待商榷。没有单独缴纳土地出让金的地下车库办理不了产权，没产权的东西咋卖，这一块没有明确的说法，有些作销售处理，有些作出租处理，我认为还是和当地税务局作深入“沟通”后确定为好。

作者: hph2004 时间: 2008-9-2 14:40
新手，但这个问题我听说车位和地下储藏室是办不到产权证的，所以税务局在这块上是既不确定收入也不确定成本，总之是不能按照房屋买卖来计算的。请教不知对不对？

作者: qq1998 时间: 2008-9-2 14:52
产权属业主可扣除成本，产权不是业主的不扣除成本。

作者: aoteman 时间: 2008-9-9 18:46
个人觉得车位价值相对较高,应按正常占用面积,加到总可售面积,同样结转成本.储藏间一般价格低,可以忽略成本。
同意销售收入并入房款收入，那样比较简单明了。

作者: liuzq 时间: 2008-9-12 19:22
标题: ok
tks........................vm

作者: 刀锋 时间: 2008-9-15 16:03

原帖由 汪思亮 于 2008-8-25 20:40 发表
如果按银河的建议，地下车位等不分摊成本，而将其建筑成本计入可售面积的话，那么其权益归属原则因等同公共建筑，归属于全位业主所有，其收益也应该归属于全体业主。
这种说法有待商榷，我建议计算‘部分’成本，并 ...

同意！

作者: 南山掏米工 时间: 2008-9-15 23:51
值得学习，总体应体现收入与成本对应

作者: 忽然而已 时间: 2008-9-16 09:51
标题: 同意

原帖由 汪思亮 于 2008-8-26 16:40 发表
如果按银河的建议，地下车位等不分摊成本，而将其建筑成本计入可售面积的话，那么其权益归属原则因等同公共建筑，归属于全位业主所有，其收益也应该归属于全体业主。
这种说法有待商榷，我建议计算‘部分’成本，并 ...

我觉得可售的话应只摊建筑成本和开发间接费用。

作者: 寻觅 时间: 2008-9-16 17:56
认真学习中初入房地产业不懂的太多

作者: 寻觅 时间: 2008-9-16 17:58
地下停车位不是也要收钱的么成本也蛮高的应该得算吧

作者: 芳菲 时间: 2008-9-17 16:16
1、地下车库、储藏室按总开发成本扣除土地成本后按可售面积平均分摊计算。
2、我感觉应该是租赁。不过做销售税务局应该也没有意见。

作者: 雪源春色 时间: 2008-9-19 10:20
标题: 回复 8# 的帖子
好的！多谢师长指点。这么好的环境以后有空一定常来。

作者: 543465951 时间: 2008-9-20 15:36
新手向各位前辈学习了

作者: 安子仪 时间: 2008-9-22 22:32
新人，我回帖挣钱啊。

作者: 绍兴波波在皖 时间: 2008-9-22 23:21
回个贴也能挣钱呀，这么好的事，我们的车库和储藏室都是在房屋主体最下层的，属于地上建筑了，产权可以办理。当然也能按可售面积核算成本了。关键我个人觉得似乎也按主体建筑单位成本核算的话，不太符合配比原则。

作者: 红粉花飞 时间: 2008-9-22 23:48
参考参考.....................................

作者: 小孩子 时间: 2008-9-25 09:23
具体的不太清楚啊

作者: 南泰地产 时间: 2008-9-25 15:00
我们的是地下车位，可办理产权。账务处理时，未分摊土地、拆迁、基础设施及配套费。但因为房子早已销售完，而车位仅卖掉小部分。因此，前段时间税务局以成本不配比为由，要我们调整成本，按可售面积分摊。这样一来，我们前期房屋销售就要补税。但这样一来，我们的车库成本远大于售价，不合理呀！
期间，也有过争执，也多方咨询，最终不了了之，保持原样！
所以我认为部分分摊还是合理的，否则，车库迟迟出售不完的话，成本计算就很难办。

作者: th0321 时间: 2008-10-8 11:42

原帖由 南泰地产 于 2008-9-25 15:00 发表
我们的是地下车位，可办理产权。账务处理时，未分摊土地、拆迁、基础设施及配套费。但因为房子早已销售完，而车位仅卖掉小部分。因此，前段时间税务局以成本不配比为由，要我们调整成本，按可售面积分摊。这样一来， ...

同意，会出现这样的争议

作者: 等待 时间: 2008-10-8 20:23
第一\我觉得如果成本都确认不了,是不符合收入确认原则的,成本为0我觉得也太说不过去了,第二个问题,严格意义上来讲应该是租赁

作者: 夏威夷海风 时间: 2008-10-9 15:47
不错！！！！！。。。。。。。。。。。。。

作者: 然也 时间: 2008-10-10 20:48
参考参考.....................................

作者: 许坤 时间: 2008-11-17 21:35
标题: 回复 17# 的帖子
我和您的想法一样，但应该给购车位的人开具什么样的凭据呢，是收据还是正式发票呢？

作者: 凡心草 时间: 2008-11-28 16:47
正想学习这方面的知识

作者: shuge007036 时间: 2008-12-10 13:40
多学习学习啊,新手上路还不懂呢

作者: yy2988 时间: 2008-12-10 22:40
我认为应该严格按照收入成本配比关系，地下车位也应该分摊成本。两种思路：1、可以办理产权的，单位成本分摊的越低越好，利润比较大（车位售价高）2、不能办理产权的，单位成本分摊越高越好。根据物权法有关规定，不办理产权的，归全体业主所有。我遇到的实际情况是：开发商不能办理产权，按成本价出售给业主。所以说没有产权，单位成本越高，售价也越高。

作者: 二洗 时间: 2008-12-11 14:48
还没接触,无发言权,

作者: 章会计 时间: 2008-12-19 11:13
好的环境以后有空一定常来。

作者: 章会计 时间: 2008-12-19 11:32
我们是地上车库
可以单独计算成本收入

作者: 章会计 时间: 2008-12-19 11:34
如果出售的是使用权应该交营业税还是租赁税？

作者: ZHOUYUE 时间: 2008-12-22 10:23
新手向前辈学习中

作者: 我爱妞妞 时间: 2009-1-21 11:43
我觉得需要和税局沟通

作者: 江苏 时间: 2009-1-23 19:33
新手向前辈学习中

作者: 四川成都 时间: 2009-2-7 23:38
新手向前辈学习中
谢谢~~~
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=272

作者: 珂儿 时间: 2009-2-12 08:59
新手向前辈学习中

作者: 勤快的杯子 时间: 2009-3-8 13:08
受教了，作为新人学到不少东西

作者: 威海本溪人 时间: 2009-3-13 13:02
学习了

作者: dai0797 时间: 2009-3-16 11:48
我个人觉得有几个概念要分清楚后才好处理：
第一，可销售面积是为了开发商计算单位面积成本而用，跟税务应该关系不大吧；
第二，地下车库以及储存间我个人觉得应该是不可能单独办理产权的；
第三，商品房销售面积的计算里面有没有包括不可分摊的面积；
所以我个人认为：车库的销售应该算收入，所以也要分摊成本，关键是看如何分摊的问题，我个人偏向于把整个车库的面积和其他建筑面积和在一起计算；至于是交营业税还是租赁税的问题呢，我个人认为如果卖给个业主的话，应该交营业税，不是的话，就应该交租赁税。
对不对，还请各位指点，因为我们公司的实际业务还没有到这一块，属于新手哈！

作者: 路路700921 时间: 2009-3-18 10:25
收入要与成本配比的，虽然税法没对上述问题有明确规定，但至少要解释清楚，问题一，要分摊土地成本，但由于车辆不同居民，它没享有地面的会所、绿化等公共配套及基础设施的使用权，所以在计算它们的成本时可不分摊基础设施费和配套设施费。只核算建安成本就可以了

作者: 路路700921 时间: 2009-3-18 10:29
地下车位属于人防部分的成本分摊到地上可售面积中，非人防部分只核算建安成本就可以了

作者: 邢继雷 时间: 2009-3-18 14:11
很好学习一下!!!!!!!!!!!!!!!

作者: xiaofengcpa 时间: 2009-3-18 17:33
一、地下车位应首先明确：由人防设施形成的车位，产权归人防部门，此部分成本应从总成本中扣除，分摊到销售或自用部分的开发成本中，做为公共配套设施费用分摊出去，因此，在财务帐上不体现这一部分成本。如果将此销售出去，实为租赁业务，营业税税率是5%。但是，人防设施一般为地产公司从人防办租赁的，由于人防办属于免税部门，此项业务房产税上是否为转租行为？存在争议，各地尚未统一，转租行为，房产税是免税的，但问题是人防办是免税部门。
二、不论地下及地上车位如果能够办理产权的，与开发产品核算一致。通常情况下对于车位，有些地区只能对整个车位办理一个大产权，但是对于出售每一个车位不能办理产权（有的城市可以办理），如果是这种情况，整个车位大产权归地产公司，对外出售的是使用权，在财务上，这部分开发成本应做为固定资产核算，出售使用权时，适用的营业税税目及发票使用上难以确定，税率不存在问题。土地增值税不缴纳，因为出售的不是产权，房产税应从价计征。由于营业税税目不知如何确定，发票的使用上存在问题，如果开具的是资产类发票，购买方如果是企业将不能予以一次性费用化处理，同时由于没有产权，即使是分期费用性处理也存在障碍。
三、对于地面车位等不属于开发产品及产权不归地产公司的资产，面临的税务问题，是否应界定为租赁行为，实际上为让渡资产使用权而不是提供服务，个人认为认定租赁处理比较公允。当然帐外处理这样的问题将不会存在上述问题，特别是出售给个人的行为。
以上仅为个人观点！

作者: 魏杰 时间: 2009-3-21 11:24
储藏室、地下车位若是可以转让的应该计入可售面积，按项目总成本/项目总可售面积分摊成本，转让时按销售不动产缴纳营业税，其实在有关部门的测绘面积表都有注明
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=272

作者: 林月 时间: 2009-3-31 21:09
学习一下...................

作者: ftfang 时间: 2009-4-23 08:07
如果车库柴间不计面积的话，有的房地产在销售车库柴间时，会隐瞒销售收入的，因为有的业主是还会索取正式票据的，税务部门对此比较关注

作者: 太阳鱼 时间: 2009-4-28 16:41
向地税咨询一下，这方面的东东很快就会碰到的。

作者: 于学晖 时间: 2009-4-28 16:51
标题: 好
我们这里如果是单独销售，不牵涉人防部门的话。是可以单独办理产权的，我就开过这样的发票。

作者: 张俊生 时间: 2009-5-3 11:20
标题: 回复 2# 的帖子
这个问题一直不太懂，学习一下

作者: 事在人为 时间: 2009-5-22 10:31
继续学习吧！！！不发言了

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-25 22:01
又是一个热门的也是棘手的话题！

作者: 小彬 时间: 2009-5-26 09:41
新手报道哦啊报道

作者: ccyy1118 时间: 2009-5-26 20:57
我很想知道是怎么处理的，谢谢！

作者: 指间沙 时间: 2009-5-27 09:25
先报个道,向前辈们学习!

作者: 微山湖 时间: 2009-5-28 11:16
储藏室、地下车位若是可以转让的应该计入可售面积，按项目总成本/项目总可售面积分摊成本，转让时按销售不动产缴纳营业税，其实在有关部门的测绘面积表都有注明。人防工程按人防办验收资料，将成本列入公配成本中。

作者: lyx2048 时间: 2009-12-17 14:41
急需此资料,万分感谢了.

作者: 力大 时间: 2009-12-24 22:07
正好我们也有这样的问题

作者: 繁华背后 时间: 2010-3-31 10:57
学习一下
我公司也涉及到这些问题

作者: 闲饮东窗 时间: 2010-4-2 14:39
还没接触，基本赞成楼主的说法。

作者: GD6222 时间: 2010-4-3 23:49
学习

作者: muying 时间: 2010-4-10 15:33
新手向前辈学习中

作者: renlin412 时间: 2010-4-13 21:21
我无发言权，新手来向前辈们学习的。

作者: cswuyuan 时间: 2010-6-29 14:28
这是一个难题，我们在税务稽查上就碰到了，也没有争论出一个结果来。

作者: 北极叟 时间: 2010-7-4 09:09
标题: 这样购置的土地怎么入帐？希望大师们作为专题讨论讨论
三个自然人买了一块地搞住宅开发。这块地的使用权原属一家国有企业。于是三人挂靠了这家国有企业，成立了分公司，名称为：×××房地产开发有限公司第二分公司。第二分公司之前的“×××房地产开发有限公司”就是这家国有企业的名称。我的问题是：这种情况下成立的分公司，向总公司买地，分公司开发，分公司独立絯算，土地成本怎样入帐？总公司的土地票怎么出？急盼高手解惑

作者: fangjunxiang 时间: 2010-7-6 10:39
学些学习~~~~~~~~~

作者: 宁拓云 时间: 2010-7-7 21:52
学习了，谢谢大家，很想多知道

作者: 老兵 时间: 2010-10-2 11:16
都是我不清楚的地方，看看学习

作者: 桐房开 时间: 2010-11-29 18:46
我是新手,是来向大家学习的.

作者: xcl0205 时间: 2010-11-30 09:33
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 高勇军 时间: 2010-12-5 20:06
我无发言权,我不发言

作者: 贝蒂 时间: 2011-1-28 22:01
不清楚的，看看学习

作者: 绿草如茵 时间: 2011-3-19 16:33
关键是以上物业的销售去化量难以确定，有些车位和地下储藏室很难全部销售，如不能完全销售。成本结转上面较难确认，我公司也是这种情况地下车库未销售完，但是我觉的应该计入成本，计算出单位成本后把未售完的车位与未售完的房子一并转入存货中，不知道这样对不对

作者: 卢小鸭 时间: 2011-3-23 23:32
新手报到。。。。。。

作者: sxf861024 时间: 2011-3-25 10:15
学习学习啦这论坛真累学点东西到处要钱

作者: wangacc 时间: 2011-4-9 15:57
怎么听的这么迷糊呢！

作者: 甜蜜 时间: 2011-4-9 16:34
急需这些资料，正好可以学习学习

作者: 江苏 时间: 2011-4-11 12:30
学习学习资料.............

作者: lee_91 时间: 2011-4-13 18:21
刚才的问题太长，先看看这个！

作者: sxf861024 时间: 2011-4-19 15:51
学习学习再学习噢

作者: 笨鱼 时间: 2011-4-20 08:57
我们三线城市车位和地下储藏室很难销售

作者: 非人黑人 时间: 2011-5-6 09:46
不知道我学习

作者: 邵祝林 时间: 2011-5-10 11:12
标题: 1111
我来看一看1

作者: 杨小滨 时间: 2011-6-5 23:08
新手向前辈学习中

作者: 辛帝雷拉 时间: 2011-6-6 10:41
学习一下下，谢谢分享。。。。

作者: xxf321102 时间: 2011-6-8 09:20
我来看看。

作者: fengjh 时间: 2011-6-25 12:42
kankan!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: shuang1716 时间: 2011-8-10 13:05
要多多学习啊

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