| 土地一级开发项目成本、收益、现金流分析 | |||||
| 序号 | XX项目地块基本情况 | ||||
| 1 | 土地幅员面积(亩) | 1450.00 | |||
| XX大道占地(亩) | 55.00 | ||||
| 轻轨枢纽中心占地(亩) | 44.00 | ||||
| 四方搅拌场占地(亩) | 68.00 | ||||
| 铁路占地(亩) | 101.00 | ||||
| 规划区内道路占地(亩) | 252.00 | ||||
| 其它不详用途用地 | 130.00 | ||||
| 可拍卖用地(亩) | 800.00 | ||||
| 2 | 安置人口(人) | 2175.00 | 按每亩地1.5人计算 | ||
| 户数(户) | 725.00 | 按每户3人计算 | |||
| 3 | 农房面积（平方米） | 54375.00 | 按每人25平方米计算 | ||
| 序号 | 成本费用 | ||||
| 1 | 征地拆迁费用 | 23784.95 | |||
| 1.1 | 征地规费 | 9185.34 | |||
| 耕地开垦费 | 1933.34 | 按80%为耕地,每平方米25元计算 | |||
| 土地有偿使用费 | 2030.01 | 按平方米21元计算 | |||
| 耕地占用税 | 580.00 | 按80%为耕地计算 | |||
| 社会统筹基金 | 2900.00 | 按2万元/亩计算 | |||
| 征地指标费 | 1450.00 | 按1万元/亩计算 | |||
| 征地工作费 | 291.99 | 按征地费用的2.1% | |||
| 1.2 | 人员安置费 | 5952.98 | 按每人27370元计算。 | ||
| 1.3 | 住房安置费 | 6822.25 | |||
| 住房补偿费 | 1305.00 | 按每平方米单价240元计算 | |||
| 安置农民建房费 | 5220.00 | 按每平方米单价1200元，每人20平方米 | |||
| 过渡费 | 261.00 | 按1年过渡时间,按100月/人 | |||
| 搬家费 | 36.25 | 按每户500元 | |||
| 1.4 | 耕地青苗补偿费 | 204.16 | 按80%耕地，1760元/亩计算 | ||
| 1.5 | 村民附着物、设施补偿费 | 725.00 | 按每户10000元估计 | ||
| 1.6 | 集体财产补偿费 | 200.00 | 没有详细数据，该数据为暂估 | ||
| 1.7 | 不可预见费 | 695.22 | 按安置补偿费的5%计算 | ||
| 2 | 市政工程费用 | 5800.00 | 按4万/亩计算 | ||
| 3 | 管理费用 | 1260.00 | 按每个月35万元，3年开发完毕计算 | ||
| 4 | 财务费用 | 2304.00 | 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算 | ||
| 5 | 本项目合作开发费用 | 8000.00 | |||
| 6 | 总成本费用总计 | 41148.95 | 以上1至5项合计 | ||
| 每亩总用地分摊成本 | 28.38 | 按照总用地1450亩计算 | |||
| 每亩净用地分摊成本 | 51.44 | 按800亩可拍卖用地计算 | |||
| 44.25 | 按930亩可拍卖用地计算 | ||||
| 序号 | 销售收益(不考虑销售税金情况) | ||||
| 1 | 收入 | 64879.48 | 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 | ||
| 60140.02 | 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 | ||||
| 土地拍卖销售收入 | 55800.00 | 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算 | |||
| XX大道返回成本 | 1560.90 | ||||
| 轻轨中心返回成本 | 1248.72 | ||||
| 四方搅拌场占地(亩) | 1929.84 | ||||
| 土地出让金返回 | 4340.02 | 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司 | |||
| 2 | 支出 | 49828.99 | 暂不考虑营业税 | ||
| 成本费用 | 41148.95 | ||||
| 土地出让金 | 8680.04 | 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计 | |||
| 3 | 税前利润 | 15050.49 | 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 | ||
| 税前利润 | 10311.03 | 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 | |||
| 序号 | 分年度投资 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | |
| 1 | 征地拆迁费用 | 23784.95 | 5993.35 | 8895.80 | 8895.80 |
| 2 | 市政工程费用 | 5800.00 | 1933.33 | 3866.67 | |
| 3 | 管理费用 | 1260.00 | 420.00 | 420.00 | 420.00 |
| 4 | 财务费用 | 2304.00 | 576.00 | 1152.00 | 576.00 |
| 5 | 本项目合作开发费用 | 8000.00 | 1000.00 | 3000.00 | 4000.00 |
| 总计 | 41148.95 | 7989.35 | 15401.13 | 17758.47 | |
| 序号 | 现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金) | 合计 | 第一年 | 第二年 | 第三年 |
| 1 | 现金流入 | 71459.98 | 10000.00 | 30583.99 | 30875.99 |
| 销售收入 | 47119.96 | 18847.98 | 28271.98 | ||
| 土地出让金返回 | 4340.02 | 1736.01 | 2604.01 | ||
| 银行贷款 | 20000.00 | 10000.00 | 10000.00 | ||
| 自有投资 | |||||
| 2 | 现金流出 | 61148.95 | 7989.35 | 25401.13 | 27758.47 |
建设投资 | 41148.95 | 7989.35 | 15401.13 | 17758.47 | |
| 银行贷款 | 20000.00 | 10000.00 | 10000.00 | ||
| 净现金流量(税前) | 10311.03 | 2010.65 | 7193.51 | 10311.03 | |
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