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标题: 土地增值税的筹划分析 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-8 14:14
标题: 土地增值税的筹划分析
房地产开发企业计算“连体楼”应纳土地增值税的筹划分析
某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。连体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10％。该项目商铺平均销售单价6000元／平方米，销售收入为600万元。普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元。连体楼整体销售收入为3400万元(600+2800)，营业税金及附加187万元（3400×5.5%）。
方案一：商铺和住宅分别计算增值额和增值率
住宅部分应纳土地增值税：
l、住宅分摊的土地成本600×8000÷9000=533万元
2、住宅分摊的建造成本：1260×8000÷9000=1120万元
3、分摊的期间费用：(533+1120)×10％=165万元
4、加计扣除：(533+1120) ×20％=331万元
5、营业税金及附加：187×2800÷3400=154万元
住宅扣除项目合计2303万元(533+1120+165+331+154)
增值比例：(2800－2303)÷2303=22％
住宅应纳土地增值税=(2800－2303) ×30％=149万元
商铺部分应纳土地增值税：
l、商铺分摊的土地成本600×1000÷9000=67万元
2、商铺分摊的建造成本：1260×1000÷9000=140万元
3、商铺分摊的期间费用：(67+140)×10％=21万元
4、加计扣除：(67+140)×20％=41万元
5、营业税金及附加：187×600÷3400=33万元
商铺扣除项目合计：302万元(67+140+21+41+33)
增值比例：(600－302)÷302=99％
商铺应纳土地增值税：(600－302) ×40％－302×5％=104万元
合计应缴纳土地增值税253万元(149+104)。
方案二：商铺和住宅合并计算增值额和增值率
土地增值税总扣除金额2605万元(2303+302)
增值率=(3400－2605)÷2605=31％
商铺应纳土地增值税=(3400－2605)×1000÷9000×30％=27万元
住宅应纳土地增值税=(3400－2605) ×8000÷9000×30％=212万元
合计应纳土地增值税239万元
可见，方案二比方案一少缴纳土地增值税14万元(253－239)。

作者: huangruoxie 时间: 2007-9-29 08:19
先回帖子　然后我买了

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作者: 舞佳佳 时间: 2008-10-31 17:30
不错，对我初学房地产行业非常有帮助，应该多多出些文章，那我就可以多学习了，

作者: 内蒙古 时间: 2008-11-2 12:08
筹划的不错，但税务部门认可合并计算吗？

作者: 我在学习 时间: 2008-12-24 16:34
恐怕不行吧，税务认可合并计算么？

作者: 啊广 时间: 2008-12-30 02:17
恐怕不行吧，税务认可合并计算么
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作者: 一汪清水 时间: 2008-12-30 21:45
可以合并计算吗？？？

作者: 夏冰 时间: 2009-1-13 16:25
对初学者有帮助,,但不可误导

作者: 夏冰 时间: 2009-1-13 16:26
对初学者有帮助,,但不可误导

作者: 魏杰 时间: 2009-2-28 16:12
房地产避税须知－税务局检查重点及方法

作者: 那年的夏天 时间: 2009-3-5 08:49
房地产避税如果不了解政策也是避不了的哦

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