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标题: 房地产企业铝合金门窗的财税处理 [打印本页]

作者: rechard 时间: 2009-12-1 14:48
标题: 房地产企业铝合金门窗的财税处理
房地产开发企业开发的住宅，一般都使用铝合金门窗。支付铝合金门窗款项时，是取得增值税普通发票还是建筑业发票？开发成本如何才能正确的税前扣除？怎样的操作方式更省税？拟通过以下几种情况予以说明。
某房地产开发企业，开发建设住宅小区10万平方米，该工程设计要求使用铝合金门窗。该房地产企业拟于2007年4月与施工单位（或商贸企业、生产厂家等）签订合同，决定铝合金门窗的合同方式。需要施工的铝合金门窗有15，385平方米，单价为650元/平方米，结算总金额为1000万元（其中：铝合金型材550万元、中空玻璃150万元）。假定，建筑业营业税金及附加为3.3％。有以下几种方式供选择：

【方式一】
开发商与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》
房地产开发企业与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》，合同中约定：由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程（商贸企业没有安装工程的施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。
开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下帐务处理：
借：开发成本――建筑工程费用
1000万元

贷：银行存款
970万元

其他应付款――保修金

30万元
那么，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000万元是否可以税前扣除？
分析如下：
1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗（并含安装），用于开发产品，从实质上讲应该是甲供材料。甲供材料应该与施工单位结算，构成工程总造价的组成部分。
2、《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
3、《国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复》（国税函[1999]586号）规定：建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的，其实际采购价高于预算价的部分，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。

从上述可见，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000，以“增值税发票”直接进入开发成本，是不可以税前扣除的。因为它与《营业税暂行条例实施细则》第十八条以及“国税函[1999]586号”规定精神不相符。

解决办法
1、
将铝合金门窗工程纳入总承包合同
将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围，与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。开发商将1000万元的铝合金门窗款，作为甲供材料与施工单位进行财务结算。施工单位办理工程结算时，不但将1000万元的铝合金门窗纳入总造价，还应该向业主收取营业税金及附加33万元。施工单位开具的工程款发票（建筑业发票）包括了铝合金门窗款。
也就是说，这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题，但是须多支出营业税金及附加33万元。开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。
2、

代扣代缴工程税金开具发票
由开发商以总承包单位名义，将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元，去主管税务机关Dai.开1000万元的建筑业发票。
这样处理，1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。但是，代扣代缴税金开发商是不能税前列支的，应该调增应纳税所得额。因此，开发商的铝合金门窗成本是1033万元。

【方式二】开发商与建筑装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-12-1 15:33
谢谢,真得很全面.

作者: lq323cn 时间: 2009-12-3 10:52
回复学习~~~~~~~~~~~

作者: 7337 时间: 2009-12-3 11:42
dddddddddddddddddddddd

作者: fc0111 时间: 2009-12-3 11:57
回复：学习了。。。。。。

作者: chen_81312 时间: 2009-12-3 15:34
学习一下，谢谢分享！

作者: 舞动的雪花 时间: 2009-12-6 15:21
学习............................

作者: 北大荒麦子 时间: 2009-12-9 13:50
回答很准确，顶

作者: 殊途 时间: 2009-12-9 14:48
有点意思！学习一下！

作者: 一汪清水 时间: 2009-12-13 21:24
正好要开始这方面的内容

作者: 卡尔 时间: 2009-12-14 22:39
马上会用到，关注。。。

作者: 张玉琪 时间: 2009-12-17 09:01
很想要这方面的内容学习下。

作者: 红粉花飞 时间: 2009-12-21 14:38
很好,要好好学学..................

作者: 守望星空 时间: 2009-12-21 14:55
标题: 参考
有一定的参考意义。

作者: zhou1357li 时间: 2009-12-21 15:49
真的很需要这方面的内容，感谢！

作者: 卢雅琴 时间: 2009-12-21 15:54
这些内容很实用哦,顶一个

作者: SUNXINZHE 时间: 2009-12-21 16:34
看看什么高招！！！！

作者: 史磊 时间: 2009-12-21 17:20
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢楼主无私的分享

作者: chenhansheng205 时间: 2009-12-21 17:26
标题: 11111
111111111111111111111111111111

作者: daikai3435390 时间: 2009-12-22 18:37
学习，正是我不理解的

作者: ahhf0116 时间: 2009-12-23 08:17
标题: 想学习一下
想学习一下，。。。。。。。。。

作者: 海景花园用户 时间: 2009-12-23 09:25
再看一遍，看看和以往的有什么不同

作者: 广州朱先生 时间: 2009-12-23 09:36
jjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjj

作者: 白云蓝天 时间: 2009-12-23 09:45
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习学习！！！！！！

作者: 寻梦2005 时间: 2009-12-24 08:59
正需要，看看

作者: 冰血情人 时间: 2009-12-24 11:29
学习一下，谢谢分享！

作者: 老年使者 时间: 2009-12-24 12:01
学以致用！！！！！！！！！！

作者: fgh001 时间: 2009-12-24 13:12
标题: 回复 2# 的帖子
谢谢,真得很全面.

作者: 海儿 时间: 2009-12-24 20:11
回答很准确，顶

作者: 梦里花飘 时间: 2009-12-24 20:33
正好要开始这方面的内容

作者: tom 时间: 2009-12-25 12:47
很好的资料

作者: qs777 时间: 2009-12-25 14:10
谢谢,真得很全面.

作者: zhou1357li 时间: 2009-12-27 12:38
如果是塑钢门窗，是否可参照执行呢

作者: 天下一游 时间: 2009-12-28 21:09
标题: 这个问题是房地产会计要学
房地产开发企业会计要好好学

作者: 黄帝二世 时间: 2009-12-28 23:45
谢谢,真得很全面.
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-25190-1-1.html

作者: 淡淡然 时间: 2009-12-29 09:28
最近我也遇到这个问题了

作者: 大海浪花 时间: 2009-12-29 09:37
学习是必须的,谢谢!

作者: 兆宇妈 时间: 2009-12-29 09:37
学习一下

作者: 擎天柱 时间: 2009-12-30 09:49
标题: 学习一下
学习一下
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-25190-1-1.html

作者: 熊均 时间: 2009-12-30 10:30
标题: 11
学习学习

作者: 依猫 时间: 2009-12-30 11:16
分析得很有道理,不知大家在实务中是这样操作的吗?

作者: 紫风玲 时间: 2009-12-30 20:45
学习学习，谢谢

作者: 简单女人 时间: 2009-12-30 21:27
已经回复了为什么还看不到

作者: zhaozhao9076 时间: 2009-12-31 10:49
学习学习！！！！！！！！！！！！！

作者: zhaozhao9076 时间: 2009-12-31 13:33
与楼主讨论：
摘录新营业税细则如下：
第七条纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:
(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;
(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形.

第十六条除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款.

沿用楼主案例，材料含增值税700万元，安装含营业税300万元，该项业务总成本1000万元，则：
1、材料销售商（或生厂商）供货，同时提供安装劳务，无论其是否有建安资质，依据增值税发票700万元，建安发票300万元，入开发成本1000万元，均可税前扣。可操作的空间只是劳务费是300，还是200，至于这个空间有多大，就看各自的沟通了；
2、大包给建筑公司，没啥可说的，建安发票，理论上入成本是1023.1万元，侃侃价没准1000万也成；
3、甲供材给装饰公司，依据增值税发票700万元开发成本，建安发票300万元入成本，成本总计1000万元。

也就是说种类业务交给材料供应商或通过装修公死提供劳务，是最优的。

作者: ysy012500 时间: 2009-12-31 14:48
谢谢，我们也遇到这样的问题，开始也有材料票

作者: zsluzt 时间: 2010-1-6 14:10
好好学习,认真对待

作者: 迷糊兔 时间: 2010-1-6 14:12
进来学习一下感谢楼主无私奉献

作者: 迷糊兔 时间: 2010-1-6 14:48

感谢学习到了

作者: 水金 时间: 2010-1-6 15:44
标题: 回复
学习学习xuexi

作者: 梁皓 时间: 2010-1-6 16:00
学习学习xuexi

作者: 高兴-812 时间: 2010-1-6 16:11
对我很有帮助，谢谢了

作者: 呵呵------ 时间: 2010-1-6 16:39
说得详细不错不错！！！

作者: 何进 时间: 2010-1-6 17:19
标题: 这个事我想要的
就是对这个问题有点模糊，现在了解了

作者: 阳光123 时间: 2010-1-6 18:36
研究学习下，多谢楼主了

作者: 同城51 时间: 2010-1-6 19:06
学习了多谢，正是我需要的

作者: 四川成都 时间: 2010-1-6 22:06
房地产企业铝合金门窗的财税处理

作者: 徐珮 时间: 2010-1-7 22:29
谢谢,真得很全面.
出自房地产会计网

作者: ben2_bj 时间: 2010-1-8 14:36
标题: 学习学习
好好学习，天天向上

作者: 陈晶 时间: 2010-1-8 23:57
学习~~~~~~~~~~~

作者: 长风 时间: 2010-1-9 09:04
谢谢,真得很全面.

作者: yellowrain 时间: 2010-1-12 16:12
标题: pppppppppppp
房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

作者: 日暮苍山远 时间: 2010-1-13 10:55
要分情况处理！

作者: chenwuhen 时间: 2010-1-13 16:15
貌似看过了，再看一遍吧

作者: cwj杭州 时间: 2010-1-13 20:01
学习一下，谢谢分享！

作者: 飞翔鸟 时间: 2010-1-16 11:05
怎么这么复杂呀，以后可要多学习学习

作者: 学习房地产 时间: 2010-1-18 11:28
谢谢,真得很全面

作者: k9972929 时间: 2010-1-19 21:34
正好要开始这方面的内容

作者: 小微 时间: 2010-1-19 22:01
三人行毕有我师焉，看看学习学习

作者: xirin1024 时间: 2010-1-20 21:33
标题: kankan
thanks a lot

作者: xirin1024 时间: 2010-1-20 21:36
标题: 回复 41# 的帖子xiexie
想学习一下，不知道可以看懂不

作者: wxdslj 时间: 2010-1-20 21:41
真得很全面

作者: wujia822 时间: 2010-1-21 09:53
标题: ip ji
ip bn iu j i

作者: 曹军 时间: 2010-1-26 11:41
标题: 回复 1# 的帖子
好呀！！！！！！！！！

作者: 飞上云的鸟 时间: 2010-1-26 12:40
我们正在面对这个问题学习了

作者: 风之子214 时间: 2010-1-28 10:17
标题: 学习
不错很好！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: qishaogang 时间: 2010-1-28 10:28
看看，好好学习一下。

作者: 茉莉花小小 时间: 2010-1-29 14:28
谢谢你提供这么好的东东

作者: gz86172 时间: 2010-2-22 13:38
回答很准确，顶

作者: lwm天赐 时间: 2010-2-24 10:50
正好要开始这方面的内容

作者: 匡良 时间: 2010-2-24 11:11
标题: 请教开发成本结转问题。望赐教。
我们公司到目前为止，项目还未取的竣工验收，开始有收入了。请问大师开发成本需要怎么结转？还是不用转？请大家说的具体点。

作者: 学习房地产 时间: 2010-3-24 17:24
有一定的参考意义。

作者: 吕从江 时间: 2010-3-24 19:02
有点意思！学习一下！

作者: 心情愉快 时间: 2010-3-25 11:02
很全面，谢谢。。

作者: 高傲 时间: 2010-3-25 11:32
怎么我花了本位币还是不能下载啊。55555555

作者: 绿竹子 时间: 2010-3-28 21:21
enkankankan

作者: 王豆豆 时间: 2010-3-29 09:35
正要学习这方面的内容

作者: cpakj17 时间: 2010-3-31 21:47
门窗款必须含在总造价中开建筑票吗？

作者: wylzk1997 时间: 2010-3-31 22:12
学习了,谢谢

作者: 古道西风瘦 时间: 2010-4-1 10:37
写aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

作者: 小胤 时间: 2010-4-1 13:49
看看，学习学习

作者: 1126自强不息 时间: 2010-4-1 15:19
学习学习

作者: monk地产 时间: 2010-4-1 15:20
回复，学习一下，看看如何处理

作者: 哎哟喂 时间: 2010-4-2 08:49
正好要开始这方面的内容

作者: zengsan888 时间: 2010-4-2 09:31
我很想看看了，谢谢了

作者: wsh168 时间: 2010-4-2 09:36
谢谢，祝你好运！！！！！！！！！！！！！！

作者: 李超 时间: 2010-4-25 19:44
学习，最近要用到的比较多。

作者: hunterl88 时间: 2010-4-28 11:10
学习一下，谢谢分享！

作者: 吴晓静 时间: 2010-4-28 11:25
谢谢老师！！！！！！！

作者: muying 时间: 2010-4-28 14:31
回复：学习了。。。。。。

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