房地产会计网

标题: 房地产开发公司设置内外账偷税稽查案例 [打印本页]

作者: rechard 时间: 2009-11-27 11:29
标题: 房地产开发公司设置内外账偷税稽查案例
本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。　
　一、案件背景情况

　　（一）案件来源
　　2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。
　　（二）纳税人基本情况
　　某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。
　　二、检查过程与检查方法

　　（一）检查预案
　　举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。
　　（二）检查具体方法
　　检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。
　　根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。

　　1、核对账务资料
　　检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。

　　2、进一步检查工程资料
　　检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。

　　3、实地调查核实
　　在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。
　　在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。

　　（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
　　1、纳税人不配合
　　该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。
　　2、检查难度大
　　该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。

　　三、违法事实及定性处理

　　（一）违法事实和作案手段
　　经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：

　　1、隐匿收入偷逃税
　　公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。
　　该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。
　　同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。

　　2、未按规定开具发票
　　公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。

　　（二）处理结果
　

作者: 虚心的人 时间: 2009-11-27 12:19
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 玉笛书生 时间: 2009-11-27 13:03
标题: 案例不错，值得学习
案例不错，值得学习

作者: qinyongjin 时间: 2009-11-28 00:51
血的教训啊，前事不忘，后事之师

作者: jinnee517 时间: 2009-11-28 08:45
这种事情在小房产公司太正常了。

作者: 默默无声 时间: 2009-11-28 10:47
学习了。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 工作愉快 时间: 2009-11-28 10:52
学习了。。。。。。。

作者: 无极之道 时间: 2009-11-28 11:08
学习,看看了

作者: 如风的往事 时间: 2009-11-28 13:42
好东西就是要分享的，谢谢楼主慷慨

作者: 0123 时间: 2009-11-28 15:13
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: czcz009 时间: 2009-11-28 21:19
学习，提高自己的业务水平，

作者: zxcvbnm9913 时间: 2009-11-29 00:09
谢谢楼主

作者: 赵勇 时间: 2009-11-29 01:40
标题: 回复 1# 的帖子
5555555555555

作者: 桃子1007 时间: 2009-11-29 16:29
学习，了解。。。。。。

作者: zlyzyl 时间: 2009-11-29 18:34
很有教育意义，值得认真学习。

作者: zlyzyl 时间: 2009-11-29 18:41
感谢楼主

作者: 刘全 时间: 2009-11-29 18:52
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: a-treasy 时间: 2009-11-29 19:45
看看，·····

作者: 豪轩220 时间: 2009-11-29 20:54
楼主辛苦啦!想知道结果

作者: 海景花园用户 时间: 2009-11-30 10:36
好好借签一下

作者: TINA618 时间: 2009-11-30 10:58
血的教训啊，前事不忘，后事之师

作者: 松涛 时间: 2009-11-30 11:11
很好的案例值得认真学习，谢谢楼主。

作者: 红粉花飞 时间: 2009-11-30 23:25
值得学习．．．．．．．．．．

作者: 随风漂漂 时间: 2009-12-1 09:17
案例分析比较透彻,思路特清晰,有很大的教育意义.

作者: 飞扬的心 时间: 2009-12-2 08:48
要认真学习一下.................

作者: 彩衣 时间: 2009-12-2 15:59
楼主辛苦啦!

作者: 彩衣 时间: 2009-12-2 16:04
想学习学习，多谢楼主！

作者: 自悟 时间: 2009-12-3 17:03
这个不可能啊，当时不开发票，那以后是要开的啊，不然人家业主怎么办理产权呢！这个公司的财务人员也是蠢才，怎么用这么笨拙的手段呢！！！

作者: 维小米 时间: 2009-12-3 18:31
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 张玉琪 时间: 2009-12-4 17:18
请提供资料看一下，谢谢。

作者: 逝水流云 时间: 2009-12-5 16:08
见识~~~~~~~~~~~~~~~`

作者: 黑丫 时间: 2009-12-6 20:22
回贴学习,增长知识.

作者: 家住北门 时间: 2009-12-8 10:44
标题: 回复 1# 的帖子
学习提高

作者: fjhhwj2144 时间: 2009-12-11 11:42
标题: 保利地产财务分析报告建安测算等重要资料
保利地产财务分析报告建安测算等重要资料

作者: 如烟 时间: 2009-12-23 13:16
楼主辛苦啦!想知道结果

作者: 林高平 时间: 2009-12-23 14:28
血的教训啊，前事不忘，后事之师

作者: 寻梦2005 时间: 2009-12-24 09:50
不开发票办不了房产证，买房难道就不要产权了吗？
我是菜鸟，望给予解答

作者: 冰血情人 时间: 2009-12-24 11:09
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 美诚达仁 时间: 2009-12-26 14:35
财务不好干，税务、老板都不敢得罪。

作者: 窈窕丫丫 时间: 2009-12-26 14:50
新手学习了，呵呵，增长了实际工作中经验

作者: zsluzt 时间: 2010-1-6 14:37
很好的材料,引以为戒

作者: cheneyre 时间: 2010-1-6 16:25
车位收入不入帐还想得出来，营业用房收入怎么能不入帐呢？想不明白

作者: yellowrain 时间: 2010-1-6 16:30
标题: 111111111111
一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？
　首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。
　　根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。
　　有人认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？
　　由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税。如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税。至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

作者: 张丽917 时间: 2010-1-7 15:37
ai哎呀哎呀。。。

作者: 一杯茶 时间: 2010-1-8 10:15
汲取教训，多看看没坏处

作者: 叶锦凤 时间: 2010-1-11 09:04
标题: 学习
学习学习学习学习！很好我们也需要学习！

作者: 日暮苍山远 时间: 2010-1-13 11:21
吸取经验教训！

作者: 雁南飞 时间: 2010-1-13 14:14
增长一下知识

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-13 14:18
很好的材料,引以为戒
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-24868-1-1.html

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-13 15:18
增长一下知识 .........

作者: Possion 时间: 2010-1-13 15:39
学习一下，降低税务风险。

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-13 16:03
汲取教训，多看看没坏处

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-13 16:24
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: chenwuhen 时间: 2010-1-13 16:26
看看处理结果

作者: huangyf 时间: 2010-1-13 17:16
这样的值得推广！

作者: 宁心 时间: 2010-1-13 19:58
标题: 回复 1# 的帖子
看看处理结果是怎么样的

作者: 涛哥 时间: 2010-1-15 15:09
大家向楼主学习，分享精华！提升能力。顶！顶！顶

作者: 涵琳 时间: 2010-1-15 16:49
也来看一下,注意一下

作者: 省五建 时间: 2010-1-16 11:04
好好认真研究一下

作者: 李科技 时间: 2010-1-18 10:23
标题: 回复 1# 的帖子

看来很有用啊。

作者: 学习房地产 时间: 2010-1-18 11:42
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 陈爱爱 时间: 2010-1-18 17:06
坚决不做假帐！

作者: 李晋华 时间: 2010-1-21 21:41
贴子不错，谢啦

作者: k9972929 时间: 2010-1-21 23:36
学习一下,以后好对付税局

作者: 茉莉花小小 时间: 2010-1-22 10:11
iipip 学习学习

作者: zyl8550 时间: 2010-3-12 09:35
学习学习。。。。。。。。。

作者: wy883 时间: 2010-3-31 11:11
标题: 回复 1# 的帖子

太感谢了。呵呵，好人哦

作者: zhanlu 时间: 2010-4-2 20:48
标题: 回复 1# 的帖子
处理结果呢？高手，出了内奸。

作者: 超级大马甲 时间: 2010-4-2 22:30
多半是余则成举报才被发现的

作者: wzycpa 时间: 2010-4-2 23:18
销售是要开发票的呀，不做销售能行吗？

作者: 江南1984 时间: 2010-4-3 07:19
看看有什么技术可以学习

作者: 天外飞仙007 时间: 2010-4-3 08:07
标题: sdf
sfdsdggdfgdsgdfgfdgdsfadsfdfs

作者: lwm天赐 时间: 2010-4-4 11:06
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 阮家 时间: 2010-4-7 20:14
看来得好好学习一下，有用呢

作者: 极道 时间: 2010-4-7 21:01
增长一下见识看看别人是怎么做假的。

作者: marvelous2009 时间: 2010-4-8 15:28
学习学习，吸取教训！

作者: 李春红 时间: 2010-4-14 15:12
谢谢分享学习

作者: 鲁国夫 时间: 2010-5-27 09:05
学习了,谢谢楼主!

作者: road 时间: 2010-5-29 18:55
这是个好案例，好好学一下。

作者: 陈健 时间: 2010-5-30 08:29
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: yufang6699 时间: 2010-10-24 17:03
谢谢楼主，辛苦了，学习

作者: 曾慧芳 时间: 2010-10-24 17:10
多多学习，增长知识！

作者: lzj688398 时间: 2010-10-28 17:01
学习............

作者: lclzd0128 时间: 2010-10-28 20:48
vb vb vb 一个比较典型的案例，好好研究一下。

作者: 李子一 时间: 2010-10-28 21:29
很有针对性的例子，学习了

作者: 莎小玉 时间: 2010-10-28 22:19
学习一下

作者: 三文鱼 时间: 2010-10-28 23:55
谢谢楼主案例！学以致用！

作者: 辛帝雷拉 时间: 2010-11-4 13:56
想知道，呵呵学习学习。。。。。。。。。。。

作者: 梁洁 时间: 2010-11-4 14:18
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: msdc2008 时间: 2011-4-7 20:45
增长一下知识。。。。。。。学习。。。。。。

作者: 周玲 时间: 2011-4-10 11:10
好厉害哟!真行！

作者: 玉玲珑 时间: 2011-4-10 22:27
学习一下

作者: 陈旭 时间: 2011-5-9 15:10
学习学习，增长一下知识。

作者: 简单生活 时间: 2011-5-10 09:59
查看处理结果

作者: cotyane 时间: 2011-5-10 10:40
回复学习一下再说吧，。。

作者: silversands 时间: 2011-5-10 13:05
标题: 回复 1# 的帖子

学习下

作者: 喷火龙 时间: 2011-5-10 13:06
必须学习一下

作者: 185571094 时间: 2011-5-10 14:21
好好学习学习

作者: 空心吉他 时间: 2011-5-11 21:46
血的教训啊，前事不忘，后事之师

作者: 文雨青 时间: 2011-5-12 16:36
真的想看下处理结果！

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)