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标题: 碧桂园开发模式 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2009-11-6 21:27
标题: 碧桂园开发模式
　　2007年下半年，房地产上市公司共同发起的一波圈钱圈地大潮，在全国房地产市场因为宏观调控政策趋紧而陷于低迷之后刚刚退去。进入新年以后，以与地区政府合作进行土地开发方式施行大片圈地的“碧桂园模式”，成为地产类上市公司的新宠。
获地400多万平米
近来，不管是A股上市公司，还是H股上市公司都开始将一级土地开发作为其囤地的新方式，纷纷以低廉的价格参与大宗土地的一级开发。其中，合生创展(0754.HK)公告称：成功竞投一幅位于惠州大亚湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米，此事成为土地开发领域通过公开竞标方式获得大宗一级开发用地的典型。
1月8日，在香港上市的合生创展宣布，其附属公司——惠州大亚湾新海岸城市建设投资有限公司已成功竞投一幅位于惠州大亚湾经济技术开发区猴仔湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米。
2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司——新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。
同年11月6日，新海岸与大亚湾管委会就开发事宜订立合作合同，该合同仅在新海岸已赢得竞标而得以进行项目开发事宜情况下方告生效。
固定回报有赚无赔
2007年12月26日，新海岸就开发事宜进行投标。同日，大亚湾土地中心宣布新海岸成功竞得开发项目。新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。
根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。届时，新海岸建设进行开发事宜所发生的实际成本将获得补偿。根据框架协议书，无论合生创展日后是否取得该地块土地使用权，都将有权收取为进行该地块开发事宜所注入资本总额12%的固定回报。
换言之，如果合生创展日后竞得该地块的土地使用权，在扣除其为土地一级开发所付出的种种费用及回报之后，其实际付出的价格相信将远远低于其他参与土地竞标的公司。
准备接手二级开发
合生创展董事认为，通过这项交易将有助于集团为日后竞标该地块土地使用权做好准备，原因有二：其一，可更好地控制项目开发事宜的成本，当地块出售时，该项交易所费金额将最终影响地块成本；其二，能更好地控制项目开发事宜的质量，以确保符合集团的预开发标准。一旦合生创展日后获得该地块土地使用权，将可享受对该地块成本及质量控制带来的好处。另外，鉴于猴仔湾物业市场的潜力，合生创展董事相信，收购该幅地块将丰富集团的土地储备量。
根据框架协议书，新海岸进行开发事宜所发生的实际成本会得到补偿，无论合生创展日后是否会取得该地块的土地使用权，都有权收取为进行开发事宜所注入资本总额12%的固定回报，因此，即便日后合生创展无法获得土地使用权，其董事认为，此项交易仍然对集团有利。
公开招标极为个别
不过，虽然合生创展获地条件优越——既能为其后以二级开发方式最终获地(获得土地使用权)铺垫道路，又有固定回报作保障。然而，纵观全国各地，一级开发以公开招投标的方式，可说还是十分少见的。
近期，开发商通过公开挂牌方式获得大宗地块的个案还有：2007年12月19日，上实发展(行情股吧)(600748)发布公告称，董事会审议通过《关于公司拟投资开发泉州东海滩涂整理项目的议案》，同意参与泉州东海滩涂整理项目的挂牌竞标，并于项目完成摘牌后，成立注册资本3亿元的全资项目公司，负责该项目的投资与开发工作。
今年1月3日，上实发展宣布已竞得泉州东海滩涂整理项目的B区和C区国有土地使用权，挂牌成交总价为38.24亿元，而上实发展设立的全资项目公司被确定为东海滩涂整理项目回填工程建设项目的受托人，在1月28日前与泉州土地开发有限公司签订《项目委托建设合同》，进行泉州东海滩涂整理项目的回填工程建设。据悉，B区地块和C区地块合计土地面积约为65.23万平方米，总建筑面积约259.52万平方米。
-政企合作
上海市场传统模式
目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团(行情股吧)下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴 (行情股吧)集团等。
上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。
这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产(行情股吧)(000502)发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。
-股权收购
轻易完成定向转让
另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-9-1 00:14
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下大公司的开发模式

作者: 小土 时间: 2010-9-18 18:58
都是要回复的，辛苦楼主了

作者: 刘志日 时间: 2010-9-26 16:10
学习一下，开发模式值得借鉴

作者: qazwsx_999 时间: 2010-10-11 14:38
学习一下大公司的开发模式
出自房地产会计网

作者: zjy1053 时间: 2010-10-12 09:31
学习一下大公司的开发模式

作者: 梁皓 时间: 2010-11-2 14:32

学习一下大公司的开发模式

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