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标题: 商铺售后返租涉税问题分析 [打印本页]

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-10-29 10:31
标题: 商铺售后返租涉税问题分析

商铺售后返租涉税问题分析

曹辉

　　在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。
　　例：A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
　　营业税
　　上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
　　但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？
　　《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业———租赁业”税目征收营业税。因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。
　　A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。
　

作者: 长风 时间: 2009-10-29 11:51
看看，学学，谢谢！

作者: 云端之上 时间: 2010-3-13 14:09
标题: 看看，学学，谢谢
看看，学学，谢谢！

作者: fellfree 时间: 2010-3-23 15:06
看看，学学，谢谢！

作者: 素含 时间: 2010-3-30 09:33
看看，学学，谢谢

作者: 张大山 时间: 2010-3-30 17:51
学习一下！！！！！！

作者: sure_1234 时间: 2010-3-31 22:16
学习一下！！！！！！

作者: 昆明杨洋 时间: 2010-5-21 08:48
感谢分享，谢谢楼主

作者: 关静 时间: 2010-7-23 09:30
看看学习谢谢

作者: hua.total 时间: 2010-7-31 22:41
看看，学学，谢谢！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-23179-1-1.html

作者: 5-20-xu 时间: 2010-7-31 23:16
是什么样的方式呢，倒想学习学习

作者: huaxiangrong520 时间: 2010-8-1 10:14
学习下这里的经验

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-8-2 16:52
标题: 回复 1# 的帖子
学习下，税负很重呀

作者: 味尔 时间: 2010-10-26 22:47
标题: 学习
需要学习，谢谢楼主！

作者: 大千仔 时间: 2010-10-27 09:33
这个我想卡尼下学习学习

作者: 若梦 时间: 2010-10-27 09:47
感谢分享，谢谢楼主

作者: 胡三 时间: 2010-10-27 09:59
很想知道这方面的常识。

作者: 江苏MIMI 时间: 2010-11-5 15:43
正好用到，学习学习。

作者: catfoot 时间: 2010-11-7 22:36
学习ing，谢谢楼主～

作者: 雅依儿 时间: 2010-11-10 00:17
学习学习,很好的内容...

作者: 闫承红 时间: 2011-4-21 12:07
标题: 学习
好顶好文

作者: 123jjf 时间: 2011-10-22 13:43
看看再看看

作者: 图兰朵 时间: 2011-10-22 15:04
看看，学学，谢谢！
本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址：http://www.fdckj.com/thread-23179-1-1.html

作者: 小小丽 时间: 2011-10-28 11:29
不错，学习学习！

作者: YMX雨点 时间: 2011-10-28 14:45
学习学习再学习！

作者: hrbkys 时间: 2011-11-22 14:05
学习学习学习

作者: 510016 时间: 2011-12-14 09:45
正好有用，谢谢楼主

作者: eine 时间: 2011-12-14 11:42
这个得看各地的政策。。。

作者: cxp6893 时间: 2012-3-19 10:29
学习进步,谢楼主

作者: 元一 时间: 2012-3-19 16:14
11111111111111111111111

作者: 鹰击长空 时间: 2012-6-25 10:44
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 376713947 时间: 2012-6-25 11:23
学习一下子约！

作者: 黄健波 时间: 2012-6-29 11:53
不错，值得学习一哈，值得看看。。。

作者: 海蛎子 时间: 2012-6-29 12:27
学习和回复

作者: lxcj 时间: 2012-6-30 17:55
谢谢分享

作者: 账房先生88 时间: 2012-7-1 14:45
学习一下！！！！！！

作者: ws51gg 时间: 2012-7-18 12:05
找找资料正需要呀

作者: pinglumiao 时间: 2012-7-23 16:46
不是你聪明就是我更聪明

作者: 别爱我 时间: 2012-9-3 14:17
谢谢发帖人的不吝赐教

作者: 抹颜雪染 时间: 2012-12-4 11:09
我们的合同是和酒店签的

作者: zjacc 时间: 2013-5-20 11:04
学习一下！

作者: cwz108 时间: 2013-5-20 11:13
学习，学习

作者: 李小皮 时间: 2013-7-2 11:06
学习一下下

作者: 小小会计2011 时间: 2013-7-25 17:33
先回复，学习了

作者: 李小皮 时间: 2014-1-14 22:00
学习一下下

作者: cy9128164 时间: 2014-3-27 11:27
学习学习，谢谢

作者: zhoude0574 时间: 2014-3-27 13:57
学习学习

作者: 两方土123456 时间: 2014-3-28 11:29
要学习的东西太多了

作者: 风霜一片 时间: 2014-4-2 16:25
学习、学习！谢谢！

作者: 懒懒清风 时间: 2014-5-15 15:24
想学习一下

作者: shj19780310 时间: 2015-9-2 15:20
深入了解

作者: 青春不再 时间: 2015-9-26 14:05
后面有新的学习内容么

作者: jyz 时间: 2015-9-28 18:03
学习中

作者: 经纬财务 时间: 2015-12-10 14:54
学习！谢谢

作者: wudi1973 时间: 2015-12-15 17:09
学习一下

作者: 眉山恋 时间: 2016-3-4 00:38
普；；淡；不；淡；淡漠；不；不；不；

作者: 想鱼非非 时间: 2016-3-9 09:23
这个值得一看

作者: yubing6299 时间: 2016-6-24 08:16
看看，学学，谢谢！

作者: 黑色难幽默 时间: 2016-11-30 14:30
快速回复

作者: sam403 时间: 2017-5-10 09:54
谢谢分享。。。。

作者: 1057943776hl 时间: 2017-5-10 14:07
谢谢分享

作者: zh7209 时间: 2017-5-15 14:43
学习一下

作者: 丰泽房地产 时间: 2017-5-15 15:23
项目马上要用了，学习学习。

作者: 孤单人 时间: 2017-5-16 09:58
需要学习提高

作者: scpc 时间: 2021-7-21 11:32
看看，学学，谢谢

作者: 小粟米2020 时间: 2022-1-8 10:05
谢谢分享

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