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**房开公司的税收筹划
税收比重大是导致我国商品房房价过高的重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效的降低税费，在保证基本利润率的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键，纳税筹划的必要性及重要性不言而喻。
因为施工、配套、销售、管理均由我公司自行完成，即建造成本是可控的，所以根据我公司实际情况及当地居民消费水平来做具体的纳税筹划，找到一个建造成本低（以避建安公司企业所得税及营业税等），保证基本利润率的同时又能让消费者接受的合理价位的平衡点犹其关键。
在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高、税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可节省不少税金的支出。因此，我从土地增值税着手进行税收筹划。
一、税收优惠政策
按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。
根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。
二、公司基本信息
占地面积：23600㎡
建筑面积：60000㎡
可售面积：54906㎡
土地成本：620万元
注册资本2000万元，前期资金需求其中有400万通过银行贷款解决。
实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。
三、享受土地增值税起征点税收优惠的前提下，以建造成本筹划售价
（一）、假如平均建造成本为1000元/㎡
土地成本：620万元
建造成本：54906*1000=5491万元
三项费用：（620+5491）*10%=611万元
加计扣除：（620+5491）*20%=1222万元
以上合计：7944万元
设售价为x，相应的销售税金及附加为：5%*（1+5%+3%x）=5.4%x
式中,5%为营业税，5%为城市维护建设税，3%为教育费附加
这时，其全部允许扣除项目金额为：7944+5.4%x
根据有关起征点规定，享受起征点税收优惠的最高售价就满足：
x-(7944+5.4%x)/(7944+5.4%x)=20%
解得 x=10193万元，平均售价为：10193/54906=0.1856万元
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发表于 2009-10-10 20:46:02
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