房地产会计网

标题: 再论《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》 [打印本页]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-10-10 20:43
标题: 再论《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》
近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。
居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：
从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。希望企业策划时引以为鉴。下面是具体内容，请参考！

【背景和示例】：

转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。

比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。

以上这种情况，在法律上，不能视为发生土地使用权转让。贸易公司作为独立法人，有民事活动主体资格，对外独立承担民事责任，享有民事权利，在它内部，无论股东、住所、法人代表、注册资本、经营范围、名称、章程等登记事项发生什么变化，都不影响它在法律上享有的独立人格地位。因此，如土地权利人内部发生变化，只需要到工商局部门办变更登记即可；如名称、住所、法人代表变化，按《土地登记规则》，应到国土部门办理变更登记，但这不属于土地使用权转让，无需缴交转让金、契税等税费。

【法律分析】：

作者: 侯展 时间: 2009-10-10 21:02
标题: 也谈687号
非常不错的话题，687号肯定没有作废，政策肯定适用，但实务中全国各地地税机关按此政策征收土地增值税的寥寥无几。接着还要说一句，实务中征收的案例较少并不代表没有涉税风险，千万别被所谓纳税筹划专家给忽悠咯

作者: 虚心的人 时间: 2009-10-10 22:15
回帖学习学习了。。。。。。。。。

作者: 无拘无束 时间: 2009-10-11 13:50
这个一定要学

作者: 东方春晓 时间: 2009-10-20 11:18
学习一下这个帖子，很实用规定。

作者: 四川成都 时间: 2009-10-21 20:54
学习一下这个帖子，谢谢分享

作者: xingjs 时间: 2009-10-23 09:00
谢谢分享

作者: 冷水洗头 时间: 2009-10-30 11:49
非常喜欢！！！！！！！！！！

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-10-30 12:44
这文件还没见过呢？

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-10-30 12:48
很是值得研究。

作者: 凭海林风 时间: 2009-11-3 22:30
呵呵俺目前也遇到这种情况，也准备通过股权收购方式操作呢，学习一下呵呵

作者: 于会计_2009 时间: 2009-12-11 15:48
标题: 回复 1# 的帖子
这样是可以，但国家是怎么做的。。。。

作者: wujia2116 时间: 2009-12-29 21:45
标题: 学习一下呀
我要好好的学习，天天的努力向上

作者: 东方计 时间: 2009-12-30 13:40
想知道,看看

作者: zxl800810 时间: 2009-12-31 06:36
好像该文件确实失效了吧

作者: 动物凶猛 时间: 2010-1-1 14:24
这种方法也要交税吗？

作者: chenhansheng205 时间: 2010-1-3 16:01
标题: 11111111111111111111
111111111111111111111

作者: 梁皓 时间: 2010-1-7 09:02
学习学习了。。。。。。。。。

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-7 09:04
标题: 回复 1# 的帖子
非常喜欢！！！！！！！！！！

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-7 09:12
回帖学习学习了。。。。。。。。。

作者: 许愿鸿 时间: 2010-10-15 23:19
标题: 再论《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》
我想看下文

作者: 夏利哈哈 时间: 2010-11-28 17:32
第一次发现这个网站，不错，回贴学习啦，谢谢

作者: wangj235 时间: 2010-12-7 10:48
这个问题值得学习一下

作者: 千千叶 时间: 2010-12-7 11:02
这么说这种方式不用交土增用营业税？有争议吗？

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-12-7 19:46
xuexiyixia ,yeliaojie zhezhoushuoshouchouhuadefengxian

作者: 雄基物业 时间: 2010-12-21 09:56
我公司有这种情况，还不清楚接下来的涉税事项，想了解下文的解读

作者: 天山雪 时间: 2011-1-25 21:15
太好了，正在查找股权转让涉及土地增值税相关政策。

作者: 会计顾问 时间: 2011-1-30 14:56
支持支持支持

作者: panwenjie 时间: 2011-2-22 23:51
好好学习一下

作者: 龙帝国 时间: 2011-2-25 15:03
很好的学习的东西，一定要顶

作者: 红粉花飞 时间: 2011-3-7 01:14
谢谢楼主分享。。。。。。。。。。

作者: 陈旭 时间: 2011-3-8 14:59
谢谢分享，

作者: 瑞雪纷飞 时间: 2011-3-13 15:52
687号文在实际当中未得到认真执行，许多高手都用这种方式转让土地，也未被征收土地增值税？

作者: yanhello 时间: 2011-3-18 11:23
..................................

作者: lzzfei 时间: 2011-3-20 20:13
回帖学习学习。。。。。。。。。

作者: 行动 时间: 2011-3-21 09:18
不错的贴子，值得学习一下

作者: lhy0504 时间: 2011-3-23 09:17
不错的话题，687号肯定没有作废，政策肯定适用，但实务中全国各地地税机关按此政策征收土地增值税
出自房地产会计网[

作者: 易寒 时间: 2011-3-23 22:00
学习一下这个帖子，谢谢分享

作者: syong12345 时间: 2011-3-24 15:30
研究研究吧

作者: jxl7766 时间: 2011-3-25 09:23
标题: 回复 1# 的帖子
这个问题是得好好研究研究

作者: jxl7766 时间: 2011-3-25 09:29
标题: 回复 1# 的帖子
如果要筹划的话，各种风险都要考虑，综合考虑最低的才是最适用的

作者: yanyan0629 时间: 2011-3-25 09:43
正好用的上我来看看

作者: 哈尔滨-无极 时间: 2011-3-27 13:55
这种情况在现实业务中很多，我们公司也正按照这种方式准备了几单业务。但鉴于687号文件的仍然生效，所以事前也去主管税务部门沟通此种操作模式的合法性，但税务部门没说合法，也没说属于土地增值税的征税范畴，所以我们决定这么做了，但至今仍提心吊胆，不知清算时会是何种结果，如果征税可就惨了

作者: 雅雅2011 时间: 2011-3-27 17:18
谦受益，满招损！

作者: 刘献 时间: 2011-4-2 14:58
谢谢分享

，学习中

作者: jierh 时间: 2011-5-3 10:21
目前有一客户就是这个情况

作者: mrxblk 时间: 2011-5-14 11:10
学习再学习，不断充实自己。

作者: 墨菲 时间: 2011-5-18 06:42
先学习了
现在税务机关对这块控制的很严

作者: 江苏 时间: 2011-5-18 22:16
回帖学习

作者: ajiao 时间: 2011-5-18 23:35
好好学习一下，谢谢楼主！

作者: 三页 时间: 2011-5-19 08:45
学习一下很有必要的噢

作者: ldschina 时间: 2011-5-20 11:44
回帖学习学习了。。。。。。。。。

作者: suchuan 时间: 2011-5-21 10:34
标题: 回复 1# 的帖子
正准备做这个事情呢……

作者: lxcj 时间: 2011-5-22 19:41
这个一定要学
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-21922-1-1.html

作者: 空心吉他 时间: 2011-6-2 00:18
非常喜欢！！！！！！！！！！

作者: 三空先生 时间: 2011-6-2 08:37
，687号肯定没有作废，政策肯定适用，但实务中全国各地地税机关按此政策征收土地增值税的寥寥无几。接着还要说一句，实务中征收的案例较少并不代表没有涉税风险，千万别被所谓纳税筹划专家给忽悠咯
出自房地产会计网

作者: haier163 时间: 2011-6-2 08:52
看一下，谢谢楼主！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 天高云淡NO2 时间: 2011-6-21 22:15
纠结中

作者: 江苏 时间: 2011-6-21 22:49
回帖学习...........

作者: 爱猪妈咪 时间: 2011-6-21 22:58
标题: 回贴学习
回贴学习。

作者: cnh6226 时间: 2011-10-19 18:14
看看，学习下，谢谢！

作者: cnh6226 时间: 2011-10-19 18:16
真是学习了，谢谢！！

作者: yeqing8 时间: 2011-10-20 22:16
谢谢！！！！！！！

作者: 海南三亚湾 时间: 2011-10-21 06:25
本帖最后由海南三亚湾于 2011-10-21 06:30 编辑

我公司目前就有这样的问题，

作者: wujia822 时间: 2011-10-25 10:25
学习。项

作者: 伟星 时间: 2011-10-29 15:24
学习一下

作者: 飞侠jx 时间: 2011-10-29 15:55
学习学习。

作者: 海蛎子 时间: 2011-10-29 19:03
先回复，再学习

作者: 冰河之声 时间: 2011-10-31 00:56
很不错的一个帖子，学习一下

作者: 李珩 时间: 2012-1-31 17:14
学习一下，很有实际指导意义。

作者: 天下先 时间: 2012-2-3 10:37
赶紧去看看了

作者: 渴望学习 时间: 2012-2-10 22:11
应该学习！！！

作者: 骗子11 时间: 2012-2-14 09:35
按《土地登记规则》，应到国土部门办理变更登记，但这不属于土地使用权转让，无需缴交转让金、契税等税费。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-21922-1-1.html

作者: huangxq 时间: 2012-2-18 15:37
学习学习

作者: huangxq 时间: 2012-2-18 15:37
好的，学习

作者: 长刀 时间: 2012-2-26 10:06
我要学习

作者: 987591497 时间: 2012-2-28 18:04
很受益，谢谢！

作者: 龙缘五行 时间: 2012-3-3 02:45
ip学习

作者: jnuyjy 时间: 2012-3-4 19:15
学习了

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)